24 czerwca 2025 r. Trybunał Sprawiedliwości UE (TSUE) wydał przełomowy wyrok w sprawie C-351/23 (GR REAL), który może stać się punktem zwrotnym dla tysięcy polskich „frankowiczów”. Orzeczenie dotyczyło co prawda sporu ze Słowacji, lecz jego implikacje są bardzo istotne dla posiadaczy kredytów hipotecznych we frankach w Polsce. TSUE jednoznacznie opowiedział się po stronie konsumentów, stwierdzając, że ochrona konsumentów oraz wymóg skutecznej ochrony sądowej wymagają umożliwienia – pod pewnymi warunkami – zakwestionowania zgodności z prawem przeniesienia własności domu na osobę trzecią wskutek egzekucji z hipoteki. Innymi słowy: jeżeli bank zlicytuje dom rodzinny zadłużonego kredytobiorcy, a umowa kredytu zawierała nieuczciwe (abuzywne) klauzule, to konsument musi mieć drogę do podważenia takiej licytacji i sprzedaży nieruchomości. To przełom, który wzmacnia pozycję frankowiczów w sporach z bankami i może wpłynąć na strategię obu stron konfliktu. Poniżej analizujemy szczegóły wyroku i jego skutki – od kwestii egzekucji z nieruchomości, przez prawa konsumentów, po reakcje sektora finansowego i możliwe konsekwencje rynkowe.
Egzekucja z domu pod hipoteką – koniec z szybką licytacją bez sprawdzenia umowy
Wyrok TSUE zapadł na kanwie historii, która mogłaby zmrozić krew niejednemu kredytobiorcy hipotecznemu. Słowacki bank, korzystając z opóźnień klientów w spłacie kredytu, przeprowadził pozasądową licytację domu rodzinnego obciążonego hipoteką. Wszystko odbyło się zgodnie z lokalnym prawem – bank miał w umowie klauzulę pozwalającą żądać natychmiastowej spłaty całości zadłużenia przy najmniejszym opóźnieniu. Gdy tylko takie opóźnienie nastąpiło, uruchomiono procedurę i sprzedano nieruchomość na aukcji. Problem w tym, że umowa kredytu zawierała – zdaniem kredytobiorców – niedozwolone postanowienia, a więc cała egzekucja mogła opierać się na nieuczciwej podstawie. Kredytobiorcy pozwali bank, domagając się wstrzymania licytacji i powołując się na swoje prawa konsumenta, ale dom zdążył zostać sprzedany, zanim sąd zdążył zareagować. Taka sytuacja brzmi jak koszmar: klient walczy w sądzie o uznanie swoich racji, a w międzyczasie traci dach nad głową, bo bank przejął i sprzedał jego dom.
TSUE uznał, że do takiej sytuacji nie może dochodzić w państwie prawa chroniącym konsumentów. Dyrektywa 93/13/EWG o nieuczciwych warunkach w umowach konsumenckich ma zastosowanie także do postępowań egzekucyjnych z nieruchomości, jeśli w grę wchodzi potencjalnie abuzywna klauzula. Co więcej, unijne prawo sprzeciwia się krajowym przepisom pozwalającym na licytację domu mimo toczącego się wniosku o wstrzymanie egzekucji z powodu nieuczciwego zapisu w umowie. Krótko mówiąc: bank nie może beztrosko zlicytować mieszkania, gdy nad prawomocnością umowy wiszą poważne wątpliwości natury konsumenckiej.
W polskich realiach co prawda nie funkcjonuje identyczny mechanizm pozasądowej licytacji nieruchomości jak na Słowacji – u nas egzekucje z hipotek zasadniczo prowadzi komornik na podstawie tytułu wykonawczego (sądowego). Jednak wydźwięk wyroku TSUE ma znaczenie również nad Wisłą. Po pierwsze, wiele umów kredytów frankowych zawierało klauzule indeksacyjne uznane za abuzywne – a zatem podstawę zabezpieczenia hipotecznego (umowę) można kwestionować. Po drugie, w przeszłości polskie banki także korzystały z przyspieszonych trybów egzekucji (np. bankowego tytułu egzekucyjnego, BTE, przed jego likwidacją w 2016 r.), a i dziś zdarza się, że kredytodawca dąży do przejęcia nieruchomości zanim sąd rozstrzygnie spór o ważność umowy. TSUE jasno jednak wskazuje: takie „najpierw zlicytuj, potem się martw” podejście jest nie do pogodzenia z prawem UE, bo godzi w prewencyjny efekt dyrektywy chroniącej konsumentów – przedsiębiorca nie może czuć się bezkarny, a konsument pozbawiony domu bez szansy obrony .
Możliwość zakwestionowania sprzedaży domu osobie trzeciej – nowe prawo konsumenta
Najbardziej doniosłym elementem omawianego wyroku jest stwierdzenie TSUE, że konsumenci muszą mieć możliwość zakwestionowania legalności przeniesienia własności domu na osobę trzecią dokonanej w wyniku takiej wadliwej egzekucji. Innymi słowy, jeśli bank sprzedał nasz dom, a podstawą egzekucji była nieuczciwa umowa – możemy domagać się unieważnienia tej sprzedaży. To ogromna rzecz: zazwyczaj sprzedaż licytacyjna nieruchomości „czyści” wszelkie roszczenia – nowy nabywca otrzymuje dom wolny od obciążeń, a poprzedni właściciel może jedynie liczyć na ewentualne odszkodowanie. TSUE uznał jednak, że ochrona praw konsumenta jest w takich okolicznościach ważniejsza niż ochrona pewności obrotu gospodarczego. Jeżeli spełnione są określone warunki, pierwszeństwo ma sprawiedliwość i prawo do domu konsumenta, a nie świętość własności nabywcy.
Jakie to warunki? TSUE wskazał, że kluczowe znaczenie mają postawa i działania konsumentów oraz okoliczności sprzedaży. W słowackim przypadku kredytobiorcy nie pozostali bierni – aktywnie skorzystali z dostępnych środków prawnych, złożyli wniosek o wstrzymanie egzekucji i poinformowali zainteresowane strony o sporze. Istniały też „spójne poszlaki” wskazujące na nieuczciwy charakter umowy (np. drakońska klauzula przyspieszonej wymagalności całego kredytu za drobne spóźnienie). Co więcej, nabywca domu wiedział o toczącym się postępowaniu sądowym kwestionującym egzekucję – a mimo to zdecydował się kupić nieruchomość .
W takiej sytuacji – stwierdził TSUE – nie można absolutyzować ochrony nowego właściciela. Normalnie pewność obrotu i rękojmia publicznej sprzedaży stoi bardzo wysoko, ale tu nabywca niejako wkalkulował ryzyko, że licytacja może być wadliwa. Dlatego ochrona jego tytułu własności nie jest bezwzględna i musi ustąpić mechanizmom ochrony konsumenta przewidzianym w dyrektywie 93/13. W efekcie sąd krajowy powinien mieć możliwość unieważnienia takiej egzekucji i jej skutków (czyli również przeniesienia własności), jeśli potwierdzi, że u podstaw leżał nieuczciwy warunek umowny. Co istotne, TSUE podkreślił, że jest to szczególnie ważne tam, gdzie przepisy krajowe w ogóle nie dają konsumentowi szansy wzruszenia egzekucji po fakcie – czyli np. gdy prawo nie przewiduje żadnego postępowania, w którym były właściciel mógłby odzyskać dom, nawet jeśli umowa okazała się wadliwa.
Dla polskich frankowiczów oznacza to dodatkową warstwę bezpieczeństwa. Jeśli ktoś obawia się, że zaprzestanie spłaty rat grozi natychmiastową licytacją mieszkania, teraz ma argument, by domagać się wstrzymania takiej licytacji – a w razie jej przeprowadzenia, będzie mógł ją podważyć.
Co prawda polskie prawo daje pewne instrumenty obrony (np. powództwo przeciwegzekucyjne czy skarga na czynności komornika), ale dotąd wygranie sprawy frankowej po sprzedaży mieszkania mogło być pyrrusowym zwycięstwem – umowa nieważna, ale domu już nie ma. Teraz TSUE sugeruje, że taki finał nie jest do pogodzenia ze skuteczną ochroną konsumenta. Banki w Polsce zapewne wezmą to sobie do serca: każda próba przeforsowania egzekucji hipoteki, gdy wisi nad nią spór o uczciwość umowy, może zostać przekreślona, a transakcja odwrócona. To zniechęci ewentualnych nabywców licytacyjnych (kto chciałby kupić dom z ryzykiem unieważnienia sprzedaży?) oraz zwiększy presję na banki, by zamiast licytować – szukały ugody lub cierpliwie czekały na wyrok.
Frankowicze triumfują, banki wyciągają wnioski – koniec pewnej ery
Jeszcze kilka lat temu mało kto przypuszczał, że polskie banki poniosą tak daleko idącą odpowiedzialność za wadliwe umowy z okresu boomu kredytowego. Przez lata dominowała narracja: „podpisałeś, to płać – bank zawsze wygra”. Dziś ta narracja legła w gruzach. TSUE konsekwentnie punktuje: jeśli bank wpisał do umowy niedozwolone klauzule, to nie ma zmiłuj – umowa do kosza, a skutki muszą ponieść raczej bank niż klient. Mało tego, nie wolno bankowi używać swojego uprzywilejowania (hipoteka, egzekucja, armia prawników) do zastraszania konsumenta. To prawdziwa zmiana paradygmatu. W kapitalistycznej gospodarce, gdzie przez dekady pokutował dogmat świętości umów i własności, nagle okazuje się, że wartości te ustępują miejsca ochronie człowieka przed korporacyjną dominacją. Ktoś powie: „no, bo Unia, bo socjalizm”. Ja powiem: to po prostu przywracanie równowagi na rynku, który tylko wtedy jest wolny, gdy obie strony mają równe szanse dochodzenia swoich racji.
Z perspektywy frankowiczów – ten 2025 rok to pewnego rodzaju katharsis. Latami słyszeli, że chcą „darmowych mieszkań”, że rozbiją banki i zrujnują gospodarkę. Tymczasem gospodarka ma się dobrze, banki notują rekordowe zyski (mimo rezerw) , a darmowych mieszkań nikt nie rozdaje – kredytobiorcy odzyskują jedynie swój spokój finansowy i prawny. Zapewne niejeden frankowicz wolałby nigdy nie słyszeć o tych kredytach, kupić mniejsze M za złotówki i nie szarpać się po sądach. Ale skoro życie rzuciło wyzwanie, podjęli je i teraz zbliżają się do mety w całkiem dobrej kondycji. Ich determinacja przyczyniła się do rozwoju orzecznictwa konsumenckiego, z czego skorzystamy wszyscy.
A banki? Cóż – dla nich ta dekada to koniec pewnej ery. Ery, w której bankowy garnitur miał zawsze przewagę nad Kowalskim w swetrze. Nauczyły się (oby!) pokory i większego szacunku dla klienta. Oczywiście, szkoda że musiało do tego dojść w sądach, a nie w drodze autorefleksji. Szkoda, że musiało upaść kilka instytucji (patrz: Getin), by reszta poszła po rozum do głowy. Ale lepiej późno niż wcale. Polski sektor bankowy na dłuższą metę wyjdzie z tego silniejszy i – miejmy nadzieję – mądrzejszy. Silniejszy, bo oczyszczony z toksycznych portfeli i ryzyka prawnego. Mądrzejszy, bo świadomy, że klient to nie petent, tylko partner, którego prawa są chronione konkretnymi paragrafami.
