Czy decyzja Rady Polityki Pieniężnej o rozpoczęciu cyklu obniżek stóp procentowych to powód do radości dla wszystkich zadłużonych? Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że każda ulga w kosztach kredytu ucieszy kredytobiorców. Jednak sytuacja na rynku hipotek w Polsce w 2025 roku jest wyjątkowa – po raz pierwszy znaczącą część zadłużonych stanowią osoby ze stałym oprocentowaniem. Czy zatem ci, którzy zamrozili sobie raty na stałym poziomie, mogą czuć się dziś poszkodowani wobec spadających stóp? Spróbujmy to przeanalizować, opierając się na najświeższych danych i faktach z 2025 roku.
Historyczna obniżka stóp w 2025 roku
Środa 7 maja 2025 r. przyniosła kredytobiorcom długo wyczekiwaną wiadomość – Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od ponad półtora roku obniżyła stopy procentowe. Cięcie wyniosło 0,50 pkt proc., sprowadzając stopę referencyjną NBP do poziomu 5,25%. Poprzednio przez 19 miesięcy stopy stały w miejscu na poziomie 5,75%, a wcześniej – od września 2022 r. – główna stopa sięgała nawet 6,75%. Był to zatem pierwszy ruch w dół od października 2023 r., stanowiący wyraźny sygnał, że era rekordowo wysokiego kosztu pieniądza zaczyna odchodzić do historii.
Inflacja konsumencka (niebieskie słupki, % r/r) w Polsce osiągnęła szczyt powyżej 18% jesienią 2022, co wymusiło gwałtowne podwyżki stóp NBP (czerwona linia). Od połowy 2023 inflacja słabnie i w ślad za tym w maju 2025 rozpoczyna się cykl obniżek stóp.
Obniżka stóp była dość dobrze przewidziana przez analityków i uwzględniona wcześniej przez rynek finansowy. Widać to było choćby po malejącej stopie WIBOR – jeszcze przed decyzją RPP jej 3-miesięczny poziom spadł do ok. 5,35%, dyskontując oczekiwany ruch.
Decyzja RPP stała się faktem, a ekonomiści spodziewają się, że to nie koniec luzowania polityki pieniężnej. Prognozy zakładają dalsze, choć już mniejsze (po 0,25 pkt proc.), obniżki być może już od lipca, z perspektywą spadku stopy referencyjnej do ok. 4,75%, a może nawet 4,50% na koniec 2025 r.. Innymi słowy – po okresie zamrożenia kosztu pieniądza w 2024 r., rok 2025 przynosi wyczekiwane odprężenie dla kredytobiorców. Czy aby na pewno dla wszystkich?
Ulga dla posiadaczy kredytów ze zmiennym oprocentowaniem
Dla osób spłacających kredyty mieszkaniowe ze zmienną stopą procentową mechanizm jest prosty: niższe stopy NBP = niższy WIBOR, a niższy WIBOR = niższa rata kredytu. I rzeczywiście, już od kilku tygodni wielu kredytobiorców hipotecznych o zmiennej stopie może obserwować delikatne obniżki swoich rat. Póki co są to kwoty symboliczne, ale każdy kolejny ruch RPP będzie te oszczędności powiększał.
Dla zobrazowania skali: jedno jednorazowe cięcie o 0,5 pkt proc. przekłada się na spadek miesięcznej raty około ~30-35 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia (w przypadku kredytu na 25-30 lat). Zatem posiadacz kredytu np. na 300 tys. zł może liczyć w przybliżeniu na około 90-100 zł ulgi w miesięcznym obciążeniu dzięki majowej decyzji RPP – a to dopiero początek potencjalnych obniżek.
Niższe raty to oczywiście świetna wiadomość dla budżetów domowych tych kredytobiorców, którzy jeszcze rok temu zmagali się z drastycznymi podwyżkami rat. Warto przypomnieć, że od jesieni 2021 do jesieni 2022 stopa referencyjna NBP urosła z niemal zera do 6,75%, a wraz z nią wskaźnik WIBOR. Osoby ze zmiennym oprocentowaniem doświadczyły wówczas skokowego wzrostu rat – często nawet dwukrotnego.
Teraz role się odwracają: inflacja została zduszona z ~18% do około 7-8%, więc polityka monetarna łagodnieje, dając wytchnienie zadłużonym. Kredytobiorcy o zmiennej stopie odetchnęli z ulgą, bo w perspektywie kolejnych miesięcy ich raty będą zauważalnie mniejsze niż w szczycie kryzysu inflacyjnego.
Co więcej, sygnały ze strony NBP o nadchodzących cięciach stóp już ożywiły rynek mieszkaniowy. Popyt na kredyty hipoteczne znów rośnie – według danych BIK w styczniu 2025 r. liczba zapytań o kredyt mieszkaniowy była aż o 36% wyższa niż rok wcześniej.
Jeszcze kilka miesięcy temu zdolność kredytowa Polaków była niska, a apetyt na zadłużanie tłumiły wysokie koszty. Teraz, wraz ze spadkiem WIBOR-u i korzystniejszymi ofertami banków, coraz więcej rodzin decyduje się wrócić do marzeń o własnym M.
Można by więc rzec: posiadacze kredytów o zmiennej stopie mają powody do zadowolenia, a na horyzoncie widać stopniową poprawę ich sytuacji. A co z drugą znaczącą grupą, która w ostatnich latach wyrosła na rynku – kredytobiorcami ze stałym oprocentowaniem?
Kredyty ze stałą stopą – rosnąca popularność i dylematy
Obecny cykl obniżek stóp jest pierwszym w historii polskiego rynku, gdy tak duża grupa kredytobiorców posiada hipoteczne kredyty o stałym oprocentowaniu. Jeszcze kilka lat temu niemal każdy nowy kredyt w złotych miał zmienną stopę – banki w Polsce masowo nie oferowały innych opcji, a klienci nie mieli potrzeby się zabezpieczać, gdy stopy były niskie i stabilne. Sytuacja zmieniła się diametralnie w latach 2021–2022. Dynamiczne podwyżki stóp oraz naciski ze strony Komisji Nadzoru Finansowego skłoniły banki do promowania oferty kredytów o okresowo stałej stopie. W rezultacie, począwszy od 2022 r., większość nowych kredytów hipotecznych była już udzielana ze stałym oprocentowaniem, zwykle na okres 5 lat.
Dane to potwierdzają. Szacuje się, że spośród około 2 milionów czynnych umów złotowych kredytów mieszkaniowych w Polsce, około 360 tysięcy to już umowy o stałej (ściślej: okresowo stałej) stopie procentowej. Innymi słowy, mniej więcej co piąty kredytobiorca hipoteczny “zamroził” sobie ratę. To ogromna zmiana struktury rynku w porównaniu z sytuacją sprzed dekady. Warto przy tym dodać, że obowiązkowość posiadania w ofercie takich kredytów nałożono na banki dopiero od lipca 2021 – wcześniej były one rzadkością. Dlatego duża część tych 360 tys. osób zaciągnęła swoje kredyty w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat, w okresie bardzo wysokich stóp procentowych.
Profil tej grupy jest więc specyficzny: wielu z nich brało kredyt już w warunkach galopującej inflacji i drogich stóp, często na górce cyklu. Paradoks obecnej sytuacji polega na tym, że dla nich obniżka stóp procentowych nie oznacza automatycznie ulgi w racie – przynajmniej nie od razu. Ci klienci mają ustaloną stałą stopę na kilka lat z góry, więc comiesięczna rata pozostaje taka sama, niezależnie od bieżącego WIBOR-u. Gdy ich sąsiedzi ze zmiennym oprocentowaniem właśnie cieszą się z redukcji rat, oni płacą nadal tyle samo, co przed decyzją RPP. Można wręcz odnieść wrażenie, że zostali z tej ogólnej radości wykluczeni. Czy słusznie? Czy posiadacze kredytów ze stałą stopą dziś tracą na swojej decyzji o wyborze takiego wariantu?
Kto skorzystał, a kto stracił na stałej stopie?
Żeby odpowiedzieć, warto spojrzeć na to przez pryzmat różnych sytuacji.
Po pierwsze, istnieje niewielka grupa szczęśliwców, którzy wybrali stałe oprocentowanie w okresie bardzo niskich stóp– na przykład w 2020 r., gdy stopa referencyjna NBP była bliska zera. Takich kredytów było niewiele (banki niemal ich wtedy nie oferowały), ale jednak część klientów zdołała zaciągnąć 5-letnie kredyty o stałym procentowaniu np. na poziomie 3% rocznie. Dla nich kończący się właśnie okres stałej stopy oznacza… skok raty w górę. Po pięciu latach ich umowy przewidują przejście na oprocentowanie zmienne (chyba że znowu wybiorą kolejny okres stały). Ci ludzie przez ostatnie lata korzystali na swojej przezorności – podczas gdy cała Polska zmagała się z rosnącymi ratami, oni mieli święty spokój przy ultra niskim oprocentowaniu. Teraz jednak muszą się przygotować na znaczący wzrost kosztów, bo wskoczą na bieżący poziom stóp (mimo ostatnich obniżek, i tak wielokrotnie wyższy niż ten, na którym zamrozili kredyt w 2020 r.). Tych przypadków jest zaledwie kilka tysięcy w skali kraju, ale pokazują one ważną prawdę: stała stopa to miecz obosieczny – chroni przed wzrostem kosztów, ale też odbiera korzyści z ich spadku.
Po drugie, mamy znacznie liczniejszą grupę osób, które wzięły kredyty o stałej stopie w latach 2022–2023, czyli już w czasach gwałtownie drożejącego pieniądza. To właśnie oni dziś pytają: “czy na obniżkach stóp przypadkiem nie tracę?”. Przypomnijmy okoliczności: w szczytowych momentach oprocentowanie takich nowych kredytów sięgało nawet 7-8% w skali roku. Dla przykładu, latem 2022 r., gdy inflacja biła rekordy, zdarzały się oferty stałej stopy powyżej 8%. Wielu klientów, przerażonych perspektywą dalszych podwyżek, zdecydowało się wtedy “zakluczyć” swoją ratę na tych warunkach – obawiając się, że inaczej wzrośnie ona do poziomu nie do udźwignięcia.
Dziś wiemy, że stopy nie poszły wyżej – osiągnęły maksimum 6,75% we wrześniu 2022, a następnie zostały zahamowane i teraz zaczęły spadać. Efekt? Nowe kredyty są już dużo tańsze. Obecnie, wiosną 2025 r., banki reklamują ofertę kredytów hipotecznych o stałej stopie nawet w okolicach 6%. Z kolei wskaźnik WIBOR 3M spadł do ~5,3%, a według prognoz może do końca roku zjechać w okolice 4,5% – co przy typowej marży daje również ~6% łącznego oprocentowania kredytu zmiennego. Innymi słowy, nowi kredytobiorcy mogą już dziś uzyskać stałą lub zmienną stopę rzędu ok. 6%, podczas gdy ci, którzy wzięli kredyt rok-dwa lata temu, tkwią przy 8% (lub więcej). Różnica 2 punktów procentowych w oprocentowaniu to realne, niemałe pieniądze: dla długu 500 tys. zł na 25 lat przekłada się na ok. 640 zł różnicy w racie miesięcznej, czyli prawie 7,7 tys. zł rocznie. Trudno się dziwić, że posiadacze wysokich stałych stóp czują ukłucie żalu, widząc jak ich koledzy ze zmiennym oprocentowaniem zaczynają płacić coraz mniej.
Czy to znaczy, że zostali poszkodowani lub wprowadzeni w błąd przez banki? Niejeden kredytobiorca zadaje sobie to pytanie, patrząc na swoje 8% w umowie i 5,25% w tabeli NBP. Szczególnie że banki mocno promowały oferty stałej stopy w tamtym okresie. ING Bank Śląski chwalił się, że w I kwartale 2023 r. sprzedał hipoteczne kredyty mieszkaniowe za 4,7 mld zł – aż 69% z nich miało stałe oprocentowanie. Klienci dali się przekonać do wizji stabilnej raty, akurat tuż przed początkiem cyklu obniżek stóp NBP. Rezultat? Nie skorzystają teraz na tych obniżkach, a dopiero za kilka lat, po upływie okresu obowiązywania stałej stopy.
Można to oceniać dwojako.
Z jednej strony – nikt nie miał stuprocentowej pewności, że w 2025 r. stopy faktycznie spadną. Ci, którzy wybrali stałe oprocentowanie, kupowali sobie ubezpieczenie od ryzyka, że stopy mogłyby np. wzrosnąć do 10%. Gdyby tak się stało, dziś byliby wygranymi. Z drugiej jednak strony – banki doskonale zabezpieczyły swoje interesy.
Widząc pierwsze oznaki hamowania inflacji już pod koniec 2022 r., mogły przewidywać, że szczyt stóp jest blisko. Zaproponowały więc klientom wysokie stałe stopy (choć często reklamowane hasłami w stylu “atrakcyjna stała rata” – bo strach przed nieznanym był wtedy silniejszy niż kalkulacja kosztów). ING przyznał, że zaoferował nawet nieco niższe marże na stałe oprocentowanie, aby zachęcić więcej osób – dzięki czemu teraz, przez kolejne lata, bank będzie nadal notował wysokie przychody odsetkowe od tych kredytów, nawet jeśli stopy NBP spadną znacząco.
Krótko mówiąc, instytucje finansowe ugrały swoje: rok 2023 przyniósł im rekordowe zyski odsetkowe – np. ING zarobił w I kw. 2023 ponad 1 mld zł, a wiele banków pobiło historyczne rekordy zysków – a to m.in. dzięki temu, że klienci płacili najwyższe w historii odsetki od kredytów. Teraz, gdy stopa referencyjna idzie w dół, eldorado banków zaczyna się kończyć, ale ci kredytobiorcy ze stałym 8% wciąż dostarczają bankom pokaźnych wpływów.
Czy zatem można powiedzieć, że posiadacze kredytów o stałej stopie “stracili” na swojej decyzji? Na krótką metę – patrząc czysto matematycznie – tak, płacą dziś wyższe odsetki niż musieliby w scenariuszu kredytu zmiennego. Jednak pełen obraz jest bardziej złożony. Po pierwsze, zyskali spokój i pewność w czasach potężnej niepewności. Po drugie, wielu z nich wzięło kredyt na granicy zdolności – dla nich stała rata była warunkiem wzięcia kredytu w ogóle (bank mógł niechętnie patrzeć na zdolność przy zmiennym, wiedząc że ewentualna dalsza podwyżka stóp mogłaby ich pogrążyć). Po trzecie, okres obowiązywania ich stałej stopy prędzej czy później minie – a więc i oni będą mogli w przyszłości cieszyć się niższymi stopami, tyle że z opóźnieniem. Pytanie jednak, czy muszą czekać te kilka lat bezczynnie?.
Czy stałe oprocentowanie to pułapka? Możliwości dla “zamrożonych” kredytobiorców
Prasa finansowa zaczęła się ostatnio rozpisywać o tym, że również posiadacze kredytów o stałej stopie mogą skorzystać na obniżkach stóp. Brzmi jak paradoks, ale chodzi o wcześniejszą spłatę lub refinansowanie kredytu. W Polsce działa już spora branża pośredników finansowych, którzy tylko czekają, by pomóc takim klientom przenieść kredyt do innego banku na lepszych warunkach.
I rzeczywiście – pośrednicy sygnalizują rosnące zainteresowanie refinansowaniem hipotek ze stałym procentem w związku ze spadającymi stopami. W teorii więc nic nie stoi na przeszkodzie: skoro inni dziś mogą dostać 6%, to czemu ja mam tkwić przy 8% – przeniosę kredyt tam, gdzie dadzą mi taniej.
Niestety, w praktyce nie jest to takie proste.
Banki nie ułatwiają klientom takiego manewru. O ile dość standardową operacją jest refinansowanie kredytu z oprocentowania zmiennego na stałe (klient z WIBOR-em może przenieść się do banku oferującego stałą stopę – to było zjawisko obserwowane, gdy stopy rosły), o tyle w drugą stronę rynek jest prawie zamknięty. Refinansowanie kredytu stałoprocentowego kredytem opartym o WIBOR jest w praktyce niemożliwe – banki nie oferują takiej opcji, co mocno ogranicza pole manewru klientów w sytuacji spadających stóp. Taki kredytobiorca formalnie może oczywiście spłacić stary kredyt i zaciągnąć nowy, tańszy – ale tu pojawia się kwestia opłat i prowizji za przedterminową spłatę oraz ponowne przejście całego procesu udzielenia kredytu od zera. To bariera, z której instytucje finansowe zdają sobie sprawę.
Problem opłat przy wcześniejszej spłacie kredytu ze stałą stopą przez długi czas nie był uregulowany – banki wpisywały do umów wysokie prowizje za zerwanie umowy (bo same zabezpieczały się na rynku finansowym pod dany kontrakt), ale de facto takich opłat od konsumentów nie mogły skutecznie egzekwować ze względu na ustawę o kredycie hipotecznym. Powstało więc pewne zamieszanie prawne. Dopiero w lipcu 2023 KNF wydała zalecenia dla banków, jak postępować z klientami posiadającymi stałe oprocentowanie, którzy chcieliby skorzystać na zmianie warunków rynkowych.
Co istotne, Komisja zabroniła bankom po prostu aneksować umowy w ten sposób, by klient w trakcie trwania okresu stałego przeszedł na stopę zmienną. Innymi słowy – nie można “odmrozić” kredytu wprost i powiązać go z WIBOR-em przed końcem ustalonego okresu. Bankowcy argumentują, że muszą tak robić, bo inaczej mieliby potężny problem z zarządzaniem ryzykiem stopy procentowej (po to właśnie umawiają się z nami na stałe oprocentowanie, by to ryzyko ograniczyć w bilansie).
Jest jednak furtka dla klientów: KNF równie stanowczo zaleciła bankom umożliwienie renegocjacji wysokości stałego oprocentowania w trakcie trwania umowy. Mówiąc prościej – jeżeli stopy znacząco spadły, klient ma prawo zwrócić się do banku i powiedzieć: “Panie i Panowie, dajcie mi niższą stawkę na resztę okresu, bo warunki się zmieniły”. Bank – wedle nadzoru – powinien się na to zgodzić, proponując nową, niższą stawkę stałą na kolejny okres (nie krótszy niż pozostały do końca pierwotnego okresu stałego). Taki “restart” oprocentowania może nastąpić w ramach tego samego banku lub poprzez refinansowanie w innej instytucji – ważne, by klient ostatecznie mógł płacić niższe odsetki, jeśli sytuacja rynkowa na to pozwala.
Czy banki chętnie na to pójdą? Oficjalnie deklarują, że tak – że konkurencja działa i jeśli klient znajdzie lepszą ofertę w innym banku, to oni nie będą go na siłę trzymać na gorszych warunkach. W praktyce warto samemu trzymać rękę na pulsie. Bank najpewniej nie zadzwoni do nas pierwszy z propozycją obniżenia oprocentowania, zwłaszcza jeśli czerpie z naszej umowy sowite odsetki. Jednak jeśli my wystąpimy z takim wnioskiem – ma obowiązek rzetelnie go rozpatrzyć. Już dziś bankowcy przyznają nieoficjalnie, że obawiają się sytuacji, w której Polacy tłumnie ruszą negocjować niższe stawki. Na razie obserwują pojedyncze przypadki i uspokajają, że nie ma masowych “ucieczek” klientów ze stałą stopą. Ale trend spadku stóp dopiero się rozpędza – jeśli WIBOR spadnie np. poniżej 4% za kilka kwartałów, a konkurencja zacznie kusić nowych klientów stałym 5%, to presja ze strony konsumentów będzie rosła.
Warto tu wspomnieć, że banki mogą próbować amortyzować utratę części przychodów odsetkowych innymi sposobami. Skoro spada ich marża odsetkowa (różnica między oprocentowaniem kredytów a depozytów zaczyna się kurczyć wraz ze spadkiem stóp), to naturalną pokusą jest szukanie zysków w opłatach i prowizjach. Już widać ruchy w tym kierunku – analitycy wskazują, że instytucje finansowe mogą zacząć podnosić różnego rodzaju opłaty, by podtrzymać dobre wyniki pomimo niższych odsetek. Dla kredytobiorcy oznacza to tyle, że jeśli nawet wywalczy niższą ratę, może się spotkać np. z wyższą opłatą za konto czy ubezpieczenie. To kolejne pole, gdzie czujność konsumenta będzie wskazana.
Wnioski – co przyniosą kolejne miesiące?
Obniżki stóp procentowych to zbawienie dla jednej grupy kredytobiorców i źródło pewnej frustracji dla innej. Czy kredytobiorcy stracą? Odpowiedź brzmi: to zależy, którzy.
- Posiadacze kredytów ze zmiennym oprocentowaniem bez wątpienia zyskują – ich raty już spadają, a każdy kolejny ruch RPP będzie poprawiał ich sytuację finansową. Po trudnych czasach 2022 r. wreszcie mogą odsapnąć i patrzeć w przyszłość z większym optymizmem.
- Posiadacze kredytów o stałej stopie nie tracą bezwzględnie, bo wciąż płacą tyle, na ile się umawiali – ale tracą relatywnie wobec nowych warunków rynkowych. Dzisiejszy kredyt jest tańszy niż wczorajszy, więc odczuwają utracone korzyści. Jednak nie są bezradni: mają możliwość renegocjacji lub refinansowania swoich umów, by dostosować oprocentowanie do nowych realiów. To wymaga inicjatywy i świadomości praw, ale jest wykonalne i z pewnością będzie coraz powszechniejsze.
- Banki zaś muszą odnaleźć się w nowej sytuacji. Jeszcze w pierwszym kwartale 2025 r. chwaliły się miliardowymi zyskami napędzanymi odsetkami od drogich kredytów. Teraz czeka je okres mniejszej hojności ze strony kredytobiorców, bo spadające stopy prędzej czy później obniżą strumień odsetek płynący z rat. Sprzedaż nowych kredytów ruszyła z kopyta wraz ze zwiastunem niższego kosztu pieniądza, ale aby utrzymać zyski, sektor może być zmuszony poszukać alternatywnych dochodów lub ciąć koszty. Bacznie obserwujmy zatem, czy np. opłaty bankowe nie zaczną szybować w górę – bo bilans musi się zgadzać.
Podsumowując, obniżki stóp procentowych nie dla wszystkich są powodem do szampana. Jeśli kilka lat temu wzięliśmy kredyt z wysoką stałą stopą, możemy czuć niedosyt, widząc spadający WIBOR. Ale sytuacja nie jest bez wyjścia – rynek finansowy daje narzędzia, by nie być skazanym na bycie „frajerem”, który płaci więcej niż reszta. Warto uważnie śledzić oferty banków, znać swoje prawa i – w razie potrzeby – twardo negocjować z bankiem obniżenie oprocentowania. Bank na nas zarabia, ale my mamy prawo wymagać, by zarabiał uczciwie, adekwatnie do sytuacji rynkowej, a nie naszym kosztem ponad miarę.
Na koniec spójrzmy z szerszej perspektywy: obecny cykl stóp procentowych uczy nas pokory. Jeszcze niedawno wszyscy bali się zmiennego oprocentowania, dziś zmienna stopa święci triumfy. Za kilka lat historia może zatoczyć koło.
Mądry kredytobiorca powinien być przygotowany na oba scenariusze – i wysokich, i niskich stóp. Stałe oprocentowanie pozostaje cennym instrumentem ochrony przed ryzykiem, ale nie jest pozbawione wad i ograniczeń. Najlepszą strategią jest świadome zarządzanie swoim długiem: korzystanie z okresów niskich stóp do nadpłacania kredytu, zabezpieczanie się, gdy stopy szaleją, i monitorowanie rynku. Bo jedno jest pewne – rynek nie stoi w miejscu, a kto stoi, ten może zostać z tyłu. Kredytobiorcy nie muszą tracić, o ile aktywnie zadbają, by na zmianach korzystać, a nie biernie je przeczekiwać. A banki? Cóż, banki jak to banki – zadbają o siebie na pewno. Rolą klientów jest zadbać o siebie samych. Obniżka stóp może być więc grą, w której wygrają obie strony – byle zasady były uczciwe, a gracze świadomi.
