Zakup na kredyt frankowy nieruchomości i jej wynajęcie w kontekście pozwania banku o unieważnienie umowy budziło we Frankowiczach spore wątpliwości. Obawiali się, czy bank nie podważy statusu konsumenta, a sąd nie odrzuci pozwu. Niektóre takie sprawy trafiły nawet do TSUE, a jedna z nich doczekała się już wyroku. Trybunał opowiedział się po stronie Frankowiczów i uznał, że wynajmujący nieruchomość to także konsument. Ten przełomowy wyrok ten daje szansę skutecznej ochrony prawnej wielu kredytobiorcom, którzy spłacają uciążliwy kredyt i otwiera drogę do unieważnienia wadliwej umowy. Nie każdy wynajmujący będzie mógł jednak z tego skorzystać. Sprawdź, co to oznacza dla Ciebie.
Świeży wyrok TSUE – czego dotyczyła sprawa?
24 października 2024 roku Trybunał Sprawiedliwości wydał orzeczenie w sprawie C-347/23. Wcześniej sprawa toczyła się przed Sądem Okręgowym w Warszawie, który mając wątpliwości, skierował pytania prejudycjalne do TSUE. Sprawa dotyczyła małżonków zamieszkałych na stałe w Londynie, którzy w 2008 roku kupili mieszkanie w Warszawie, zamierzając je wynająć.
Zakup został sfinansowany kredytem we frankach, który spłacili w całości w 2019 roku, a następnie sprzedali mieszkanie. Potem pozwali bank, domagając się zwrotu wszystkich wpłaconych na poczet spłaty kredytu środków, powołując się jednocześnie na nieuczciwe warunki umowne. Sąd krajowy miał wątpliwości, czy osoby takie, które pozyskały środki z kredytu frankowego na zakup mieszkania z góry przeznaczonego na wynajem, mogą zachować status konsumenta, a tym samym korzystać z uprawnień dyrektywy 93/13.
Co orzekł Trybunał w sprawie C-347/23?
Trybunał udzielając odpowiedzi twierdzącej, przypomniał, że definicja konsumenta może być szeroko interpretowana, a nabycie mieszkania na wynajem przez osobę fizyczną, która nie prowadziła działalności gospodarczej i nie zakupiła go w celach gospodarczych, lecz dla konsolidacji prywatnego majątku, nie może pozbawiać statusu konsumenta. Małżonkowie bowiem z tytułu wynagrodzenia za wynajem spłacali głównie raty kredytu, a także czynsz z najmu miał być dodatkowym źródłem dochodu do pensji.
Trybunał podkreślił jednak, że zweryfikowanie, czy dana osoba jest konsumentem, należy do sądu krajowego po uwzględnieniu wszystkich okoliczności sprawy. W tym wypadku, gdy dochód pochodził wyłącznie z jednego wynajętego mieszkania i rodzina nie przeznaczyła innych nieruchomości na wynajem, TSUE nie widzi podstaw do podważenia statusu konsumenta. Nie zmienia tego nawet fakt, że kredytobiorcy już w momencie zakupu mieszkania mieli zamiar je wynająć, a także korzystali zarówno przy zakupie, jak i zarządzaniu wynajmem z usług specjalistów.
Wyrok TSUE wskazał, że wynajmujący mieszkanie to konsumenci
Ten przełomowy wyrok TSUE wskazujący, że osoba fizyczna, która nabyła mieszkanie w celu wynajęcia go, nie może zostać pozbawiona statusu konsumenta, oznacza, że może ona korzystać z wszystkich praw przysługujących konsumentom wynikających z dyrektywy 93/13. Będzie to z pewnością ważna wskazówka dla polskich sądów przy orzekaniu w takich sprawach.
Decyzja Trybunału jest o tyle istotna, że banki często próbowały podważyć status konsumenta w podobnych sprawach. Argumentowały przy tym, że osoba, która z pełną świadomością przeznaczenia na wynajem nieruchomości wzięła na nią kredyt, nie powinna korzystać z przywilejów konsumenckich, bo w ich przekonaniu konsumentem nie była. Z tego względu też polskie sądy miały czasem w takich sprawach wątpliwości, które teraz rozwiał TSUE, zaznaczając jednak, że to sąd powinien badać okoliczności sprawy i orzekać o statusie konsumenta.
Może to oznaczać, że w podobnych sprawach w przyszłości sąd będzie analizował wnikliwie, czy w danym wypadku osoba wnosząca o unieważnienie kredytu może być objęta ochroną konsumencką. Można założyć, że jeśli podobnie jak w sprawie C-347/23 nabyła tylko jedno mieszkanie na wynajem, zostanie uznana za konsumenta. W wyroku TSUE wyraźnie wskazano bowiem, że osoba, która usiłuje osiągać dochody z wynajmu nie w celach gospodarczych, lecz dla poratowania własnego budżetu, nie może być pozbawiona statusu konsumenta.
Szansa dla tysięcy Frankowiczów na unieważnienie umowy i odzyskanie pieniędzy od banku
Szacuje się, że najnowszy wyrok TSUE może mieć duże znaczenie dla kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy Frankowiczów, którzy przeznaczali nabytą na kredyt nieruchomość na wynajem na różnych etapach spłacania swojego kredytu.
Jest to dobra wiadomość szczególnie dla tych, którzy nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej, gdyż sąd po zbadaniu sprawy nie będzie miał wątpliwości, czy w danym przypadku nie uznać takiej osoby za przedsiębiorcę.
Natomiast fakt, że nabyli mieszkanie czy dom nie w celu zamieszkania w nim, lecz pomnożenia majątku, nie pozbawia ich statusu konsumenta. Jeśli nawet wyrok ten korzystny jest dla tych, którzy już nabyli nieruchomość w celu jej wynajęcia, to tym bardziej dla Frankowiczów, którzy nabyli na kredyt mieszkanie, aby w nim zamieszkać i dopiero po czasie zdecydowali się je wynająć. Osoby takie będą mogły teraz bez obaw wnieść pozew do sądu przeciwko bankowi i odzyskać wszystkie nadpłacone ponad kapitał środki.
Natomiast nie powinny raczej liczyć na przychylność sądu ci, którzy mają więcej takich kredytowanych mieszkań na wynajem lub zawodowo trudnią się wynajmem, prowadząc działalność gospodarczą. Sąd w tym wypadku badając sprawę i dostrzegając zorganizowany i stały sposób osiągania dochodu, może uznać, że są przedsiębiorcami i nie zastosować ochrony konsumenckiej wynikającej z tego wyroku.
Prawnicy bankowi będą naciskać sądy na podważanie statusu konsumenta
W takich sprawach, które mogłyby dotyczyć wynajmu więcej niż jednego mieszkania, można założyć, że prawnicy bankowi będą usiłowali swoją argumentacją wpłynąć na sąd i jednak podważyć status konsumenta. Z ich wypowiedzi jeszcze przed ogłoszeniem wyroku wynikało, że byli przekonani, że w tej sprawie TSUE jednak podważy status konsumenta.
Podkreślali bowiem, że zarówno w ich opinii, jak i w przepisach prawa, osoba osiągająca zysk z wynajmu nie powinna być uznana za konsumenta i nie ma znaczenia, czy jest to osoba, która wynajmuje 10 nieruchomości, czy jedną. Teraz będą musieli zweryfikować nieco spojrzenie na tę sprawę, ale można się spodziewać, że łatwo nie odpuszczą. Nie trzeba się jednak ich zdaniem za bardzo przejmować, gdyż to wyrok TSUE będzie wykładnią do orzekania w polskich sądach, a ten jest korzystny dla wynajmujących mieszkania.
Jakie kroki wynajmujący mieszkanie musi podjąć, aby odzyskać od banku pieniądze?
Frankowicz, który zakupił na wynajem kredytowaną nieruchomość, może teraz po korzystnym orzeczeniu TSUE skutecznie dochodzić swoich praw w sądzie. Pierwszym krokiem do realizacji tego powinno być znalezienie doświadczonej kancelarii adwokackiej lub radcowskiej, która przeanalizuje umowę kredytową pod kątem obecności w niej klauzul abuzywnych oraz jeśli Frankowicz wynajmuje kredytowaną nieruchomość, oceni, jakie w danym przypadku ma on szanse w sądzie.
Nie powinno być większych wątpliwości co do powodzenia w sprawach podobnych do opisanej powyżej, ponieważ w tym przypadku sąd z pewnością uzna wyrok TSUE i orzeknie podobnie. Jednak w sytuacji bardziej skomplikowanej może być konieczna dokładna analiza przez doświadczonego prawnika, który będzie w stanie ocenić szanse kredytobiorcy.
Z tego względu ważne jest wybranie kogoś z dużym doświadczeniem, kto kieruje się etyką zawodową i jest adwokatem lub radcą prawnym, a nie tylko pośrednikiem. Do złożenia pozwu przeciwko bankowi mogą zachęcić korzystne dla Frankowiczów wyroki, które teraz w sądach zapadają i które przedstawiamy poniżej.
Oto jak wygrywają obecnie Frankowicze w sądach
O tym, jak wysokie kwoty można odzyskać od banku w sprawach frankowych, można przekonać się, przeglądając aktualne wyroki sądowe, które w takich sprawach zapadają. Oto niektóre z nich:
- Sąd Apelacyjny w Szczecinie w dniu 28 maja 2024 unieważnił prawomocnie kredyt we frankach PKO BP, a Frankowicz zyskał aż 364 tys. złotych. Sprawę o sygn. akt I ACa 1741/22 prowadziła Kancelaria Adwokacka Pawła Borowskiego z Wrocławia, a całe postępowanie trwało 37 miesięcy. Najważniejsze jednak, że skończyło się korzystnie dla Frankowicza, który odzyskał sporą kwotę pieniędzy.
- Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 12 marca 2024 unieważnił kredyt we frankach BOŚ Banku, a Frankowicz zyskał aż 6 mln złotych. Sprawę o sygn. akt XXVIII C 17163/21 prowadziła Kancelaria Adwokacka Sosnowski z Warszawy, a postępowanie trwało 36 miesięcy. To rekordowa wygrana i bank wcześniej próbował podważyć w tej sprawie status konsumenta, argumentując wynajmowaniem nieruchomości w celach zarobkowych. Jednak sąd orzekł, że znaczny majątek nie czyni jeszcze konsumentów przedsiębiorcami, a umowa nie miała związku z działalnością gospodarczą.
Powyższe przykłady oraz wyrok TSUE pozwalający zachować status konsumenta przez osoby wynajmujące nabyte na kredyt nieruchomości są bardzo korzystne dla Frankowiczów i mogą zachęcić innych do składania pozwów. Teraz jest już możliwe unieważnienie umowy kredytowej oraz odzyskanie od banku znacznych środków nawet w przypadkach, gdy zakupione mieszkanie miało być inwestycją dla powiększenia majątku, a nie służyło celom mieszkaniowym.
Warto więc składać pozwy, pamiętając jednak przy tym, że w każdym przypadku to sąd będzie analizował sprawę. Doświadczony prawnik w takiej sytuacji jest nieodzowny, aby odnieść pełny sukces, taki, jak w przykładowo podanych wyrokach.