Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe udzielane przez bank, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość. To jeden z najczęściej wybieranych sposobów na sfinansowanie zakupu mieszkania, domu, działki budowlanej czy budowy własnej nieruchomości. Charakteryzuje się wysoką kwotą kredytu i okresem spłaty sięgającym nawet 35 lat.
Definicja prawna kredytu hipotecznego
Zgodnie z ustawą z 23 marca 2017 r., kredyt hipoteczny to umowa między bankiem a kredytobiorcą, na mocy której udzielany jest kredyt zabezpieczony hipoteką lub innym prawem dotyczącym nieruchomości mieszkalnej. Może być przeznaczony na zakup, budowę, modernizację, a także remont nieruchomości.
Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, dające bankowi możliwość dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości w przypadku niespłacenia zobowiązania. Jest wpisywana do księgi wieczystej i przypisana do nieruchomości, a nie osoby – co oznacza, że obowiązuje również po zmianie właściciela.
Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?
zakup mieszkania lub domu (zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego),
budowa domu jednorodzinnego,
nabycie działki budowlanej,
remont, rozbudowa lub modernizacja istniejącej nieruchomości,
wykończenie nowego lokalu.
Jak krok po kroku wygląda proces ubiegania się o kredyt hipoteczny?
Ocena zdolności kredytowej
To punkt wyjścia – bank sprawdza m.in. Twoje dochody, wydatki, formę zatrudnienia, liczbę osób na utrzymaniu, inne zobowiązania oraz historię kredytową (BIK).Zebranie wkładu własnego
Standardowo wymagane jest minimum 20% wartości nieruchomości. W przypadku niższego wkładu (np. 10%), konieczne będzie ubezpieczenie brakującej części.Wybór nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej
Kredyt hipoteczny udzielany jest na konkretny cel – należy więc przedstawić bankowi szczegóły dotyczące nieruchomości.Porównanie ofert banków
Warto zestawić różne opcje – pod kątem oprocentowania (stałego lub zmiennego), RRSO, prowizji i kosztów dodatkowych. Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy doradcy finansowego.Złożenie wniosku i dokumentacja
Każdy bank wymaga określonego zestawu dokumentów, zwykle są to: zaświadczenie o dochodach, wyciągi bankowe, umowa przedwstępna, kosztorys, operat szacunkowy.Oczekiwanie na decyzję kredytową
Bank ma 21 dni na wydanie decyzji. Może ona być pozytywna, warunkowa (np. po spełnieniu dodatkowych wymogów) lub negatywna.Podpisanie umowy i uruchomienie kredytu
Po spełnieniu wymagań banku (np. ustanowieniu hipoteki) następuje wypłata środków.
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Oprocentowanie
Może być zmienne (oparte na WIBOR/WIRON i marży banku) lub czasowo stałe (na okres 5–10 lat, po którym następuje aktualizacja).Prowizje i opłaty
Bank może pobrać prowizję (najczęściej 0–2%), a także wymagać wykupienia dodatkowych produktów: ubezpieczenia (na życie, nieruchomości, niskiego wkładu) czy posiadania konta osobistego lub karty kredytowej.Inne wydatki
Należą do nich operat szacunkowy (ok. 500–700 zł), opłaty notarialne i sądowe (np. wpis hipoteki, PCC) oraz prowizja dla pośrednika nieruchomości.
Wkład własny – nie tylko w gotówce
Może być wniesiony także w postaci działki, materiałów budowlanych, wykonanych już prac czy oszczędności zgromadzonych na IKE/IKZE. Im większy wkład, tym większe szanse na lepsze warunki finansowania.
Ubezpieczenia powiązane z kredytem
Na życie – zabezpiecza bliskich w razie śmierci kredytobiorcy,
UNWW – obowiązkowe przy wkładzie własnym niższym niż 20%,
Nieruchomości – wymagane przez bank przez cały okres trwania umowy,
Od utraty pracy – często dobrowolne, chroni w przypadku niespodziewanego braku dochodu.
Kredyt hipoteczny a mieszkaniowy – czym się różnią?
Kredyt mieszkaniowy to szczególny rodzaj kredytu hipotecznego, gdzie jego celem jest wyłącznie zakup lokalu mieszkalnego. Kredyt hipoteczny ma szersze zastosowanie – może obejmować również zakup działki czy rozbudowę istniejącej nieruchomości.
Kredyt w walucie obcej – dla kogo?
Aktualnie kredyty walutowe dostępne są wyłącznie dla osób, które większość dochodów uzyskują w danej walucie. Istnieje możliwość późniejszego przewalutowania na wniosek kredytobiorcy.
Wskaźnik LTV – co oznacza?
LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy wskaźnik, tym korzystniejsze warunki kredytowe. Na przykład: przy LTV na poziomie 90% wymagany jest minimum 10% wkład własny.
