Hipoteka to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, które ustanawia się na nieruchomości (lub innym prawie rzeczowym), by zabezpieczyć określoną wierzytelność – najczęściej wynikającą z umowy kredytu. Na mocy przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 ustawy z 6 lipca 1982 r.), wierzyciel uzyskuje prawo do dochodzenia należności z obciążonej nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami danego dłużnika.
Na jakiej zasadzie działa hipoteka?
To najczęstsza forma zabezpieczenia stosowana przez banki udzielające kredytów mieszkaniowych. W przypadku niewywiązywania się z obowiązku spłaty, instytucja finansowa ma prawo rozpocząć procedurę egzekucyjną, której celem jest odzyskanie środków z wartości nieruchomości. Cały proces nadzorowany jest przez komornika, a jego podstawą musi być tytuł wykonawczy wydany przez sąd.
Co istotne, bank nie może od razu przystąpić do egzekucji – musi odczekać co najmniej pół roku od momentu zaprzestania spłat. W tym czasie dłużnik ma szansę sprzedać nieruchomość na własną rękę i samodzielnie uregulować zobowiązanie.
Związek hipoteki z księgą wieczystą
Każda hipoteka musi zostać wpisana do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek o wpis może złożyć właściciel, notariusz lub w szczególnych przypadkach sąd, urząd skarbowy, ZUS czy KRUS.
Dokument powinien zawierać m.in. numer księgi wieczystej, dane stron, kwotę zabezpieczenia, podstawę prawną oraz treść żądania. Koszt sądowej opłaty za dokonanie wpisu to 200 zł.
Rodzaje hipotek
Hipoteka umowna
Najpopularniejsza forma, ustanawiana na podstawie umowy pomiędzy właścicielem a wierzycielem – zazwyczaj bankiem. Stanowi podstawę większości kredytów hipotecznych.Hipoteka przymusowa
Tworzona bez zgody właściciela, w wyniku tytułu wykonawczego, wyroku sądu czy decyzji administracyjnej. Może być wszczęta m.in. przez ZUS lub urząd skarbowy.Hipoteka odwrócona
Przeznaczona głównie dla seniorów. Polega na tym, że właściciel otrzymuje regularne świadczenia lub jednorazową wypłatę, w zamian za co instytucja finansowa przejmuje prawo do nieruchomości po jego śmierci.Hipoteka kaucyjna
Dotyczy wierzytelności o nieustalonej wysokości. Choć nowe tego typu hipoteki nie mogą być już zakładane (od 2011 roku), wcześniej ustanowione nadal są ważne.Hipoteka łączna
Obciąża kilka nieruchomości jednocześnie. Wierzyciel sam decyduje, z której z nich zaspokoi swoje roszczenie. Może również zostać ustanowiona przymusowo przy solidarnym współwłaścicielstwie.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa. Zobowiązanie przechodzi wówczas na nowego właściciela, jednak najczęściej spłata zobowiązania następuje z ceny sprzedaży, a dopiero reszta trafia do sprzedającego.
Kiedy hipoteka wygasa?
Z chwilą całkowitej spłaty zadłużenia, by zakończyć formalnie obciążenie, należy złożyć wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej, załączając m.in. potwierdzenie spłaty oraz zgodę wierzyciela.
-> Pozostałe pojęcia
