Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na tym, że klient bierze nowy kredyt, zwykle w innym banku i na lepszych warunkach, i spłaca nim stary. Przy refinansowaniu bez dodatkowej gotówki klient zastępuje dotychczasowy dług nowym finansowaniem; zmienić mogą się bank, marża albo rodzaj oprocentowania. Saldo może jednak wzrosnąć o finansowane koszty, a dłuższy okres spłaty może zwiększyć łączną kwotę odsetek. W statystykach sprzedaży taki kredyt liczy się jednak jak każdy inny nowy kredyt mieszkaniowy. Dlatego rekordy, którymi chwali się dziś sektor bankowy, trzeba czytać ostrożnie.
W niedzielę PAP, powołując się na raport Polskiego Funduszu Rozwoju, podała, że w II kwartale 2026 r. refinansowanie stanowiło 26 proc. wolumenu nowych kredytów mieszkaniowych, a w I kwartale prawie 28 proc. Rok wcześniej było to ok. 8 proc. Te liczby zgadzają się z danymi Związku Banków Polskich i Centrum AMRON. Do pełnej wersji raportu PFR nie udało nam się dotrzeć, ale dane rynkowe z innych źródeł pokazują ten sam obraz: kwartalne rekordy akcji kredytowej w dużej części tworzą ci sami klienci, którzy przenoszą stary dług.
Rekord jest prawdziwy, ale co liczy
Według raportu AMRON-SARFiN, opublikowanego przez ZBP 27 sierpnia, w II kwartale 2026 r. banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 39,7 mld zł. To rekordowa wartość w historii i najwięcej umów od 2007 r. W tym samym raporcie napisano, że udział kredytów refinansowych przekroczył 26 proc. nowej sprzedaży. ZBP nie podaje, czy chodzi o udział w liczbie umów, czy w wartości. Bankier.pl, omawiając ten sam raport, podał ok. 22 proc., co może wynikać właśnie z innej podstawy. Dlatego nie przeliczamy tego udziału na złote.
Dokładniejsze są dane Biura Informacji Kredytowej prezentowane przy podsumowaniu pierwszego półrocza, które opisała „Rzeczpospolita”. Banki udzieliły w tym czasie kredytów mieszkaniowych za rekordowe 74 mld zł. BIK szacuje jednak, że ok. 32 proc. tej wartości stanowiło refinansowanie, w tym 27 proc. przeniesienia do innego banku. Kredyty stricte na zakup nieruchomości to ok. 50,3 mld zł, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej. To nadal wyraźny wzrost, ale tempo 27 proc. jest niższe niż blisko 60-procentowy wzrost wartości całej akcji kredytowej. Polski Instytut Ekonomiczny 3 września, przywołując dane BIK, również opisywał udział refinansowań w 2026 r. na poziomie przeciętnie 32 proc. Mówiąc prościej: blisko co trzecia złotówka „nowych” kredytów mieszkaniowych służyła refinansowaniu, także wewnętrznemu. Nie cała ta kwota oznacza więc zmianę banku. W szczegółowym omówieniu danych BIK prezentowanych przy podsumowaniu półrocza wskaźniki 32 proc. i 27 proc. odnoszą się do okresu styczeń–maj; nie należy traktować ich jako dokładnego pomiaru za dowolny miesiąc lub kwartał.
Sprzedaż rośnie szybko, portfel powoli
Najlepiej widać to po zestawieniu sprzedaży z portfelem. Według AMRON-SARFiN wartość kredytów udzielonych w II kwartale była o 61,5 proc. wyższa niż rok wcześniej. Wartość wszystkich kredytów mieszkaniowych do spłaty wzrosła w tym czasie o 5,84 proc., do 529,7 mld zł. Liczba aktywnych umów, ok. 2,15 mln, wzrosła wprawdzie kwartał do kwartału po raz pierwszy od ponad czterech lat, ale rok do roku wciąż była niższa.
Różnicę tłumaczą dwa zjawiska. Przy refinansowaniu jedna umowa znika z portfela starego banku i pojawia się w portfelu nowego, więc rynek jako całość niewiele zyskuje. Do tego klienci masowo nadpłacają. Według BIK w pierwszym półroczu nadpłaty i całkowite spłaty kredytów mieszkaniowych wyniosły rekordowe 35,4 mld zł, czyli prawie połowę wartości nowego finansowania. Dla pojedynczego banku przejęty kredyt to sukces sprzedażowy. Dla sektora to w dużej części przetasowanie klientów, które obniża marże, a nie wzrost rynku.
Dlaczego klienci przenoszą kredyty
Powodem są obniżki stóp procentowych i konkurencja banków o klienta. Według omówienia raportu AMRON-SARFiN w Bankier.pl refinansowanie napędzają wcześniejsze spłaty, część klientów przechodzi przy tym z oprocentowania zmiennego na okresowo stałe, a banki aktywnie promują produkty refinansowe. Przeniesienie opłaca się zwłaszcza osobom, które zaciągały kredyt przy wysokich marżach i wysokich stopach.
Koszt wyjścia ze starej umowy trzeba sprawdzić przed porównaniem ofert. Według art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym, dla umów objętych tymi przepisami, przy zmiennej stopie bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko przez 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może ona przekroczyć 3 proc. spłacanej kwoty ani odsetek, które bank naliczyłby od tej kwoty w ciągu roku. Po upływie 36 miesięcy przy zmiennej stopie nie ma już tej rekompensaty, ale mogą pozostać koszty nowej umowy, wyceny, wpisów i wykreślenia hipoteki. Dla umów zawartych przed 22 lipca 2017 r. trzeba sprawdzić wcześniejsze przepisy i warunki umowy. Przy okresowo stałej stopie bank może zastrzec rekompensatę w okresie jej obowiązywania; nie może ona przekroczyć bezpośrednich kosztów związanych z wcześniejszą spłatą.
Przeniesienie kredytu a roszczenia wobec WIBOR
Dla wielu czytelników chf24.pl ważne jest jeszcze jedno pytanie. Wśród przenoszonych umów są także kredyty złotowe ze zmienną stopą opartą na WIBOR. Co z ewentualnymi zarzutami wobec starej umowy, jeśli zostanie spłacona nowym kredytem?
Spłata kredytu, także przez refinansowanie, sama w sobie nie zamyka drogi do sądu w sprawie postanowień starej umowy. Roszczenia konsumenta wobec banku podlegają jednak przedawnieniu, a moment rozpoczęcia jego biegu w sprawach dotyczących niedozwolonych postanowień bywa sporny. Trzeba też uczciwie powiedzieć, że po wyroku TSUE z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 pole do takich sporów się zawęziło. Według oficjalnego komunikatu TSUE Trybunał uznał, że klauzula oparta na WIBOR podlega kontroli sądu, ale oparcie wskaźnika na danych nietransakcyjnych samo w sobie nie czyni jej nieuczciwą. Nie wymaga też przekazania konsumentowi szczegółowej metodologii wskaźnika, o ile bank nie wprowadził go w błąd co do ryzyka zmiany stopy procentowej. Spory mogą więc dotyczyć głównie tego, jak bank informował o ryzyku w konkretnej umowie, a nie samego WIBOR-u.
Praktyczny wniosek jest prosty. Kto przenosi kredyt z WIBOR-em do innego banku, nie traci przez to automatycznie możliwości oceny starej umowy, ale powinien zachować jej pełną dokumentację: umowę, regulamin, harmonogramy, informacje o ryzyku stopy procentowej i symulacje, które dostał przed podpisaniem, a także zaświadczenie o spłacie i historię wpłat. Po zamknięciu kredytu odtworzenie tych dokumentów bywa trudniejsze. Ocenę, czy w konkretnej umowie są podstawy do roszczeń i czy nie upłynęły terminy, warto zrobić zanim minie dużo czasu od spłaty.
Refinansowanie a sankcja kredytu darmowego: sprawdź termin
Sankcja kredytu darmowego pozwala konsumentowi oddać sam kapitał, bez odsetek i innych kosztów kredytu, jeśli bank przy zawieraniu umowy naruszył określone obowiązki, głównie informacyjne. Przy kredytach hipotecznych objętych ustawą obowiązującą od 22 lipca 2017 r. nie ma ona zastosowania, bo podlegają one odrębnej ustawie o kredycie hipotecznym. Ten sam mechanizm przenoszenia długu działa jednak także przy kredytach konsumenckich do 255 550 zł, czyli gotówkowych, ratalnych czy samochodowych, które banki chętnie łączą w jeden kredyt konsolidacyjny. Starszych kredytów zabezpieczonych hipoteką nie można automatycznie oceniać według art. 45 i limitu 255 550 zł. Dla umów z okresu od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r. przewidziano odrębną sankcję z dawnego art. 46, powiązaną z naruszeniem art. 35 i obejmującą co do zasady koszty za cztery lata poprzedzające oświadczenie. Znaczenie mają data, rodzaj umowy i przepisy przejściowe. Tu refinansowanie ma skutek, o którym klient rzadko słyszy w oddziale.
Całkowita spłata starego kredytu konsumenckiego nowym finansowaniem może mieć znaczenie dla ustalenia dnia wykonania umowy, od którego art. 45 ust. 5 liczy roczny termin na złożenie oświadczenia o sankcji kredytu darmowego. Ustalenie tej daty wymaga oceny rozliczeń obu stron; sama data ostatniej raty nie zawsze rozstrzyga o zachowaniu terminu. Po upływie roku uprawnienie wygasa, nawet jeśli stara umowa miała wady, które dawały prawo do zwrotu odsetek i prowizji. Dlatego refinansowanie powinno skłaniać do niezwłocznego sprawdzenia starej umowy i terminu. Wygaśnięcie niewykonanego uprawnienia do złożenia oświadczenia to inna kwestia niż przedawnienie roszczeń po skutecznym skorzystaniu z SKD.
Niezależnie od intencji banków efekt jest dla nich korzystny. Jeśli refinansowanie lub konsolidacja doprowadziły do wykonania umowy objętej art. 45, upływ roku może zamknąć drogę do złożenia oświadczenia, jeżeli klient wcześniej skutecznie z tego uprawnienia nie skorzystał. Dzieje się to w czasie, gdy liczba spraw o SKD w sądach rośnie, a Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada zmianę jej zasad przy wdrażaniu unijnej dyrektywy o kredycie konsumenckim. Dlatego przed podpisaniem kredytu konsolidacyjnego warto zachować kopie wszystkich spłacanych umów i sprawdzić je, zanim minie rok od ich spłaty.
Co z tego wynika
W ocenie redakcji chf24.pl rekordy akcji kredytowej są faktem, ale nie są dowodem rekordowego popytu na mieszkania. Blisko jedna trzecia wartości nowej sprzedaży w przytoczonym szacunku BIK przypada na refinansowanie, a wzrost finansowania zakupów jest niższy niż dynamika całej sprzedaży. Nie jest to przy tym miara wzrostu po skorygowaniu o inflację. Dla klientów to dobra wiadomość: konkurencja banków pozwala obniżyć ratę. Przy kredytach konsumenckich trzeba jednak pamiętać o rocznym terminie z art. 45 ust. 5 i sprawdzić, kiedy doszło do wykonania starej umowy. Dla porównań rok do roku i dla prognoz rynku mieszkaniowego to sygnał, by zawsze pytać, ile w danej liczbie jest nowych pieniędzy, a ile przeniesionych umów. Warto też pamiętać, że za rekordową sprzedażą jednego banku często stoją klienci, których w ten sam sposób stracił inny bank.
Źródła
PAP za raportem PFR, Bankier.pl, 25 października 2026 r.; raport AMRON-SARFiN 2/2026, ZBP, 27 sierpnia 2026 r.; omówienie raportu AMRON-SARFiN, Bankier.pl, 27 sierpnia 2026 r.; dane BIK za I półrocze 2026 r., „Rzeczpospolita”, 30 lipca 2026 r., aktualizacja 22 października 2026 r.; PIE, omówienie danych BIK, 3 września 2026 r.; szczegółowe omówienie danych BIK o refinansowaniu za styczeń–maj 2026 r.; pełne omówienie AMRON: wartość portfela i liczba czynnych umów; zasady rekompensaty za wcześniejszą spłatę według ZBP, BANK.pl; omówienie wyroku TSUE z 12 lutego 2026 r., C-471/24, Infor.pl; ustawa z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim, art. 45; historyczne art. 4 ust. 2, art. 35 i art. 46 ustawy o kredycie konsumenckim; ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; Wolters Kluwer, „Sankcja kredytu darmowego jako narzędzie ochrony praw konsumentów”.
Stan na 25 października 2026 r. Dane o refinansowaniu pochodzą z różnych źródeł i mogą być liczone od liczby umów albo od ich wartości; tam, gdzie źródło tego nie określa, zaznaczamy to w tekście. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej w indywidualnej sprawie. Zasady sankcji kredytu darmowego opisujemy według obowiązującego art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim; zapowiadane przez Ministerstwo Sprawiedliwości zmiany nie są obowiązującym prawem.
