Niższy POLSTR, a zdolność kredytowa spada. Co sprawdzić w ofercie banku?

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką bank jest gotów pożyczyć konkretnemu klientowi. Bank liczy ją z dochodów, kosztów utrzymania i innych zobowiązań, ale też z oprocentowania. Im droższy kredyt, tym wyższa rata przy tej samej kwocie, więc tym mniej bank pożyczy. Dlatego jesienne dane wyglądają zaskakująco. Banki przechodzą w nowych kredytach z WIBOR na POLSTR, nowy wskaźnik jest dziś niższy, a mimo to zdolność kredytowa spada.

Według analizy Bartosza Turka, opisanej 23 października przez PropertyNews, mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dwiema przeciętnymi pensjami wynosi niecałe 913 tys. zł. To o prawie 45 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej i o prawie 88 tys. zł mniej niż w sierpniu. Autor mówi o paradoksie: kredyty tanieją, płace rosną, a banki pożyczają mniej. Porównaliśmy opublikowane zestawienia ofert banków i paradoks w dużej mierze znika. Pokazuje za to, dlaczego przy wyborze kredytu nie wolno patrzeć tylko na wskaźnik.

Czy kredyty hipoteczne naprawdę potaniały?

Tylko część z nich. Potaniały kredyty ze zmienną stopą, i to mniej, niż sugeruje różnica między wskaźnikami. Według analizy Bankier.pl z 20 października POLSTR 1M był o ok. 0,3 pkt proc. niższy od WIBOR 1M. Jednocześnie wszystkie sześć porównanych banków podniosło przy przejściu na POLSTR marże, o 0,01–0,25 pkt proc.: Erste o 0,25, ING o 0,20, Pekao i BPS o 0,15, VeloBank o 0,14, mBank o 0,01 pkt proc. Część obniżki wskaźnika banki zabrały więc sobie.

Kredyty ze stałą stopą, czyli w praktyce okresowo stałą przez pięć lub siedem lat, w tym samym czasie podrożały. W październikowym rankingu Bankier.pl średnie oprocentowanie stałe wyniosło 6,45 proc., o 0,24 pkt proc. więcej niż we wrześniu. To trzeci z rzędu miesiąc podwyżek, a osiem z porównanych banków podniosło ceny. Według zestawienia promocji z początku października ING podniósł stałe oprocentowanie o 0,54 pkt proc., Bank BPS o 0,44, a mBank o 0,18–0,29 pkt proc.

To kluczowe, bo większość klientów wybiera właśnie stałą stopę. Według danych Credipass w pierwszym kwartale 2026 r. dotyczyło jej niespełna 80 proc. decyzji kredytowych, a rok wcześniej ok. 90 proc. Dla większości kupujących mieszkanie kredyt w październiku nie potaniał, tylko podrożał. Teza o „tańszych kredytach” dotyczy mniejszości, która wybiera zmienną stopę.

Dlaczego zdolność kredytowa spada mimo niższego POLSTR?

Żeby to zrozumieć, trzeba wiedzieć, jak bank liczy zdolność. Nie robi tego przy dzisiejszym oprocentowaniu, tylko przy oprocentowaniu powiększonym o bufor na wypadek wzrostu stóp. Stanowisko UKNF z lutego 2023 r. wskazywało minimum 2,5 pkt proc. dla okresowo stałej stopy. Późniejsza nowelizacja Rekomendacji S z czerwca 2023 r. wprowadziła wzory zależne m.in. od długości okresu stałej stopy i terminu kredytu: dla pięcioletniego okresu stałego punktem odniesienia jest 2,5 pkt proc., a dla dłuższego okresu bufor może być niższy. Przy stopie zmiennej obowiązuje odrębny wzór uwzględniający stopę banku centralnego i jej zmienność; bank może przyjąć bardziej ostrożne założenia. Bufor stopy procentowej nie jest wymagany dla oprocentowania stałego przez cały okres kredytowania. Wzrost stałego oprocentowania przekłada się więc wprost na niższą zdolność.

Policzyliśmy, jaka to skala w uproszczonym modelu przy niezmienionej maksymalnej racie i pozostałych parametrach. Przy kredycie na 30 lat i buforze 2,5 pkt proc. wzrost oprocentowania o 0,24 pkt proc. obniża zdolność o ok. 2 proc., czyli przy kwocie rzędu 900 tys. zł o ok. 20 tys. zł. Spadek o 45 tys. zł, czyli ok. 4,7 proc., odpowiada w tym rachunku wzrostowi oprocentowania o ok. 0,5 pkt proc. Tyle mniej więcej podniósł stałe oprocentowanie ING. Taki rachunek pokazuje możliwy mechanizm, ale sam nie dowodzi, jaka część zmiany mediany wynikała z oprocentowania, a jaka z pozostałych zasad oceny klientów w bankach.

Skąd te podwyżki? Oprocentowanie stałe banki wyceniają na podstawie rynkowych stawek, w których zawarte są oczekiwania co do przyszłych stóp procentowych. Tu Bartosz Turek trafnie wskazuje źródło problemu: rynek coraz częściej spodziewa się podwyżek stóp. Inflacja we wrześniu wyniosła 4,1 proc. rok do roku i pierwszy raz od czerwca 2025 r. wyszła ponad pasmo celu NBP. Część ekonomistów spodziewa się podwyżki stóp już w listopadzie. POLSTR 1M Stopa Składana, który wykorzystuje historyczne stawki jednodniowego POLSTR z miesięcznego okresu, tych oczekiwań jeszcze nie pokazuje. Oferty okresowo stałe mogą reagować na te oczekiwania wcześniej; bufor jest natomiast dodatkowym parametrem oceny ryzyka, a nie rynkową prognozą stóp.

Czego nie mówi wynik o 45 tys. zł?

Liczba z analizy jest dobrym sygnałem kierunku, ale nie jest statystyką przeciętnej rodziny. To wynik modelowego porównania: jedna rodzina o określonym profilu, przy optymistycznych założeniach (rosnące dochody, niskie koszty życia, brak innych zobowiązań), sprawdzona w kalkulatorach i deklaracjach banków. Surowych danych bankowych nie udostępniono. Wynik to mediana, czyli wartość środkowa z kilkunastu banków. Przy takiej liczbie instytucji zmiana polityki jednego lub dwóch banków może przesunąć medianę o dziesiątki tysięcy złotych, choć większość rynku niewiele się zmieniła.

Ważniejsze od mediany jest to, co pokazuje rozrzut. Według tej samej analizy najostrożniejsze banki oferują modelowej rodzinie 700–800 tys. zł, a Pekao, Alior i BNP Paribas ponad milion złotych. Różnica między bankami sięga więc kilkuset tysięcy złotych, kilka razy więcej niż miesięczna zmiana mediany. Dla osoby, której brakuje zdolności, dużo większe znaczenie niż październikowy spadek ma to, w ilu bankach złoży wniosek.

Wskaźnik czy marża: co waży więcej?

Oprocentowanie zmienne to suma wskaźnika i marży. Wskaźnik zmienia się z rynkiem i nikt nie ma na niego wpływu. Marża jest zapisana w umowie i zwykle nie zmienia się przez 25 czy 30 lat. Dzisiejsza przewaga POLSTR nad WIBOR wynika z tego, że POLSTR opiera się na transakcjach jednodniowych i nie zawiera premii terminowej. To nie jest trwała właściwość nowego wskaźnika. Gdy zmienią się oczekiwania rynku, różnica może się zmniejszyć albo zniknąć, a wyższa marża zostanie.

W złotówkach wygląda to tak: przy kredycie na 500 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu w okolicy 6 proc. każde dodatkowe 0,1 pkt proc. to ok. 31 zł raty miesięcznie i ok. 9 tys. zł w całym okresie, licząc w uproszczeniu przy stałej stopie. Marża wyższa o 0,2 pkt proc. kosztuje więc ok. 18 tys. zł przez cały kredyt. Przy wyborze oferty zmiennoprocentowej trzeba więc porównywać marże, a nie raty wyliczone przy dzisiejszym POLSTR.

Stała stopa: najniższe oprocentowanie nie zawsze znaczy najtańszy kredyt

Przy kredycie z okresowo stałą stopą łatwo popełnić inny błąd: porównywać tylko oprocentowanie na pierwsze pięć lat. Po tym okresie kredyt zwykle przechodzi na stopę zmienną albo bank proponuje nową stałą stawkę. W umowie zapisana jest marża, która będzie obowiązywać po okresie stałym. Ranking Bankier.pl z października pokazuje obie liczby i różnice są wyraźne. Stała stopa wahała się od 6,18 proc. (PKO BP) do 6,67 proc. (mBank dla nowych klientów), a marża po okresie stałym od 1,55 do 2,10 pkt proc.

Policzyliśmy to na profilu z rankingu: kredyt na 592 tys. zł na 25 lat. Bank Millennium oferował stałą stopę 6,40 proc. z marżą po okresie stałym 2,10 pkt proc., a Alior Bank 6,60 proc. z marżą 1,69 pkt proc. Przez pierwsze pięć lat tańszy jest Millennium: odsetki są niższe o ok. 6 tys. zł. Jeśli jednak przyjąć, że po pięciu latach POLSTR 1M utrzyma się na poziomie ok. 3,55 proc., to przez cały okres kredytu odsetki w Aliorze wyniosą ok. 518 tys. zł, a w Millennium ok. 540 tys. zł. Różnica to ok. 23 tys. zł na korzyść oferty z wyższym oprocentowaniem początkowym. Wyliczenie jest uproszczone, nie uwzględnia prowizji, produktów dodatkowych ani zmian wskaźnika, ale dobrze pokazuje mechanizm. Najniższa stawka na start może okazać się droższym kredytem, jeśli bank ma wyższą marżę na kolejne 20 lat.

Tę różnicę może zniwelować refinansowanie po okresie stałym. Kto planuje przenieść kredyt do innego banku po pięciu latach, ten mniej przejmuje się marżą. To jednak założenie, a nie pewność, bo za pięć lat trzeba będzie mieć zdolność kredytową i ponieść koszty nowej umowy.

Co naprawdę porównywać w ofertach banków?

Po pierwsze, typ oprocentowania i to, jaką zdolność bank daje przy każdym z nich. Bufor przy stopie zmiennej powinien być wyższy niż przy okresowo stałej, więc niższa rata zmiennoprocentowa nie musi oznaczać wyższej zdolności. Warto poprosić bank o wyliczenie dla obu wariantów. Po drugie, marżę, i to tę obowiązującą bez promocyjnych warunków albo przy produktach, które faktycznie chcemy utrzymywać. Przy okresowo stałej stopie liczy się marża po okresie stałym. Po trzecie, RRSO. Przy zmiennej stopie liczy się je przy założeniu, że wskaźnik się nie zmieni, więc najlepiej nadaje się do porównania prowizji i kosztów produktów dodatkowych, a nie do prognozy. Po czwarte, długość okresu stałej stopy. Pięć i siedem lat to różna ochrona przed wzrostem rat, co widać np. w ofercie Credit Agricole ze stałą stopą na siedem lat.

Na końcu warto poprosić o formularz informacyjny przygotowany dla konkretnej kwoty i konkretnego klienta oraz projekt umowy. Formularz standaryzuje porównanie warunków, ale sam nie zawsze jest wiążącą ofertą kredytową. Przykłady reprezentatywne ze stron banków bywają nieaktualne, a rankingi opierają się na danych z jednego dnia.

Co z tymi, którzy już spłacają kredyt z WIBOR?

Podwyżki marż i zmiany stałych stawek dotyczą tylko nowych umów. W trwających kredytach samo wprowadzenie POLSTR do nowych ofert nie zmienia marży; trzeba jednak sprawdzić zapisane w umowie warunki jej zmiany, np. po rezygnacji z produktów dodatkowych, a WIBOR będzie stosowany do czasu jego zastąpienia na zasadach, które określi rozporządzenie Ministra Finansów. Kto rozważa refinansowanie, powinien porównać swoją obecną marżę z nową i doliczyć koszty nowej umowy. Wyższa marża przy niższym dziś wskaźniku może okazać się złą zamianą. Osoby, które prowadzą albo rozważają spór z bankiem o WIBOR, powinny przed spłatą starego kredytu zabezpieczyć jego dokumenty i skonsultować decyzję z pełnomocnikiem.

Źródła: PropertyNews.pl, „Tańsze kredyty hipoteczne już są. Jest jednak problem ze zdolnością kredytową” (23.10.2026 r., analiza B. Turka); Bankier.pl: ranking kredytów hipotecznych (16.10.2026 r.), zestawienie promocji (5.10.2026 r.), analiza marż po przejściu na POLSTR (20.10.2026 r.); Infor.pl za Credipass i Metrohouse o udziale kredytów ze stałą stopą (9.06.2026 r.); stanowisko KNF w sprawie bufora przy ocenie zdolności kredytowej (luty 2023 r., za BANK.pl); Bankier.pl/PAP o oczekiwaniach co do stóp procentowych (6.10.2026 r.). Wyliczenia zdolności i kosztów: redakcja, w uproszczeniu przy równych ratach i stałym wskaźniku.

Artykuł ma charakter informacyjny. Oferty banków i oprocentowanie zmieniają się często, a zdolność kredytowa zależy od indywidualnej sytuacji klienta i polityki banku. Wyliczenia są uproszczone. Tekst nie stanowi porady finansowej. Stan na 24 października 2026 r.