Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą to suma dwóch liczb. Pierwsza to wskaźnik referencyjny, który zmienia się razem z rynkiem: przez lata był to WIBOR, a teraz w nowych umowach zastępuje go POLSTR, indeks wyznaczany przez GPW Benchmark na podstawie rzeczywistych transakcji na rynku międzybankowym. Druga to marża banku, ustalana w dniu podpisania umowy i co do zasady niezmienna przez całe 20 czy 30 lat spłaty. Klient nie negocjuje indywidualnie wartości wskaźnika, a marżę ustala bank. Warunki jej zmiany, np. po rezygnacji z produktu dodatkowego, trzeba sprawdzić w umowie. Dlatego to, co dzieje się z marżami przy zmianie wskaźnika, jest dla kredytobiorcy ważniejsze, niż mogłoby się wydawać.
Bankier.pl porównał marże w nowych kredytach hipotecznych przed przejściem banków na POLSTR i po nim. Z symulacji dla tego samego profilu klienta, z 20-procentowym wkładem własnym, wynika, że we wszystkich sześciu porównanych bankach marże w październiku były wyższe niż we wrześniu, gdy oferty opierały się jeszcze na WIBOR. Wzrosty wyniosły od 0,01 do 0,25 pkt proc. Jednocześnie według analizy Bankier.pl z 20 października 2026 r. POLSTR 1M jest o ok. 0,3 pkt proc. niższy od WIBOR 1M, a od wskaźników o dłuższym terminie nieco więcej. Wniosek autora analizy jest taki, że w większości przypadków nowy kredyt i tak jest dziś oprocentowany niżej. Tyle że to rachunek na dziś, a marża zostaje na lata.
O ile banki podniosły marże po przejściu na POLSTR?
W zestawieniu Bankier.pl, porównującym symulacje z września i października 2026 r., marże zmieniły się następująco:
- Erste Bank Polska: z 2,65 do 2,90 pkt proc. (+0,25),
- ING Bank Śląski: z 1,80 do 2,00 pkt proc. (+0,20),
- Bank Pekao: z 1,54 do 1,69 pkt proc. (+0,15),
- Bank BPS: z 1,65 do 1,80 pkt proc. (+0,15),
- VeloBank (kredyt VeloDom): z 1,65 do 1,79 pkt proc. (+0,14),
- mBank: z 1,95 do 1,96 pkt proc. (+0,01).
Autor zastrzega, że wzrostów nie można w całości przypisać nowemu wskaźnikowi. Na marże wpływa też konkurencja, a rynek od dłuższego czasu był w trendzie spadkowym. ING nie podniósł marży od razu po zmianie wskaźnika, tylko z pewnym opóźnieniem. Obecne poziomy potwierdzają strony banków. ING w przykładzie reprezentatywnym z 12 października 2026 r. podaje dla promocyjnej oferty marżę 2,00 pkt proc. i wartość wskaźnika POLSTR 1M Stopa Składana na poziomie 3,56 proc. Bank BPS informuje, że od 19 października 2026 r. kredyty ze zmiennym oprocentowaniem opiera na POLSTR 1M, a w ofercie promocyjnej marża wynosi 1,90 pkt proc., 1,80 pkt proc. przy dodatkowej karcie kredytowej i 1,65 pkt proc. przy przeniesieniu kredytu z innego banku.
Dlaczego wyższa marża waży więcej niż niższy wskaźnik?
Bo te dwie liczby żyją inaczej. Różnica między POLSTR a WIBOR jest wynikiem obecnej sytuacji na rynku. WIBOR jest stawką terminową, w którą banki wliczają premię za czas i oczekiwania co do decyzji RPP, a POLSTR opiera się na transakcjach jednodniowych i takiej premii nie zawiera. Gdy rynek spodziewa się obniżek stóp, ta różnica może się zmniejszyć albo zniknąć. Marża natomiast jest zapisana w umowie i nie zmienia się wraz z rynkiem. Klient, który dziś zyskuje 0,3 pkt proc. na wskaźniku i traci 0,2 pkt proc. na marży, ma zysk 0,1 pkt proc. tylko tak długo, jak utrzyma się dzisiejsza różnica. Jeśli zniknie, zostanie mu wyłącznie wyższa marża.
Jak to wygląda w złotówkach? Przy kredycie na 500 tys. zł spłacanym przez 25 lat w równych ratach wzrost oprocentowania z 5,56 do 5,66 proc., czyli o 0,1 pkt proc., to ok. 30 zł miesięcznie i ok. 9 tys. zł w całym okresie spłaty, przy założeniu niezmiennych stóp w każdym wariancie. Marża wyższa o 0,2 pkt proc. kosztuje więc ok. 60 zł miesięcznie i ok. 18 tys. zł przez 25 lat. Dopóki POLSTR jest o 0,3 pkt proc. niższy od WIBOR, ten koszt z nawiązką równoważy niższy wskaźnik. Kredytobiorca nie ma jednak żadnej gwarancji, że ta przewaga utrzyma się przez ćwierć wieku, a wyższa marża zostanie z nim do końca.
W ocenie redakcji chf24.pl banki robią w nowych umowach to, co dla starych umów ma zrobić przepis. W dyskusji o zmianie WIBOR na POLSTR w trwających umowach rozważany jest spread korygujący, który miałby wyrównać różnicę między wskaźnikami. Nie jest to jednak automatycznie obowiązująca zmiana każdej istniejącej umowy. W nowych kredytach takiego mechanizmu nie ma, więc część tej różnicy wraca do banków przez marżę. Nie musi to być nic nagannego, ale klient powinien wiedzieć, że niższy wskaźnik nie trafia w całości do jego kieszeni.
Jak porównać rzeczywisty koszt kredytu?
Punktem wyjścia jest marża, ale nie ta z nagłówka reklamy, tylko ta, która obowiązuje przy produktach, które klient faktycznie jest gotów utrzymywać. W promocji Banku BPS niższa marża wymaga m.in. konta z kartą debetową, ubezpieczenia nieruchomości i ubezpieczenia na życie z oferty banku na co najmniej pięć lat, a wariant z marżą 1,80 pkt proc. także karty kredytowej; osobno bank prezentuje marżę 1,65 pkt proc. przy przeniesieniu kredytu. W ofercie standardowej, bez tych warunków, marża w tym banku wynosi 2,59–2,99 pkt proc., w zależności od relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Dlatego trzeba sprawdzić, o ile wzrośnie marża po rezygnacji z któregoś produktu i ile te produkty kosztują przez cały okres, w którym trzeba je mieć.
Drugim elementem jest relacja między marżą a prowizją. ING oferuje w promocji dwa warianty: bez prowizji z marżą 2,00 pkt proc. oraz z prowizją i marżą niższą o 0,05 pkt proc. W przykładzie reprezentatywnym banku z 12 października 2026 r. prowizja w tym drugim wariancie wynosi 3 750 zł przy kredycie na 250 tys. zł, czyli 1,5 proc. Z prostego rachunku przy niezmiennym wskaźniku wynika, że przy kredycie na 250 tys. zł na 20 lat niższa marża obniża ratę o ok. 7 zł, co daje ok. 1,7 tys. zł w całym okresie, a prowizja to 3 750 zł. W takim układzie płacenie prowizji za niższą marżę przy pełnym okresie spłaty się nie zwraca, a przy wcześniejszej spłacie lub refinansowaniu zwraca się jeszcze mniej. Takie zestawienie warto zrobić przy każdej ofercie, w której bank proponuje wymianę prowizji na marżę.
Trzecim jest RRSO, które pokazuje koszt kredytu razem z prowizjami i wymaganymi produktami. Przy zmiennym oprocentowaniu RRSO liczy się przy założeniu, że wskaźnik się nie zmieni, więc dobrze nadaje się do porównania kosztów dodatkowych, a gorzej do przewidywania przyszłości. Trzeba też patrzeć, z jakiego dnia pochodzi przykład. Na stronie Banku BPS, mimo przejścia na POLSTR od 19 października, przykłady reprezentatywne w ofercie promocyjnej nadal liczono w oparciu o WIBOR 3M z marca 2026 r. Wiążące są więc nie przykłady ze strony, tylko formularz informacyjny przygotowany dla konkretnego klienta i konkretnej kwoty.
Czy to zmienia moją obecną umowę z WIBOR?
Nie. Podwyżki marż dotyczą wyłącznie nowych ofert. Marża w już zawartej umowie podlega jej dotychczasowym warunkom. Zgodnie z komunikatem KNF WIBOR dla terminów 1M, 3M i 6M ma być opracowywany do 31 grudnia 2036 r., a jego likwidacja ma nastąpić 1 stycznia 2037 r. Nowe umowy oparte na WIBOR nie powinny być zawierane po 31 grudnia 2026 r. Ewentualne wcześniejsze przejście istniejącego kredytu na POLSTR wymaga sprawdzenia zasad aneksu i obowiązujących regulacji. Sama reforma wskaźników nie daje bankowi podstawy do podniesienia marży w istniejącej umowie.
Dla osób z kredytem opartym na WIBOR ważniejsze może być co innego. Banki walczą o klientów, którzy chcą przenieść kredyt. Bank BPS oferuje przy przeniesieniu kredytu marżę 1,65 pkt proc., niższą niż w zwykłej promocji, a ING według Bankier.pl stosuje specjalne stawki dla refinansujących. Przy takiej ofercie trzeba porównać nową marżę z obecną, doliczyć koszty nowej umowy, czyli wycenę, wpis hipoteki i wymagane produkty, oraz sprawdzić, jak długo obowiązuje preferencyjna marża i od czego zależy. Kredytobiorcy, którzy rozważają albo prowadzą spór o postanowienia dotyczące WIBOR, powinni przed spłatą starego kredytu zabezpieczyć jego dokumenty: umowę, aneksy, harmonogramy i historię spłat. Decyzję o refinansowaniu w trakcie sporu warto skonsultować z pełnomocnikiem prowadzącym sprawę.
Ogólny wniosek jest prosty. POLSTR sam w sobie nie czyni kredytu tańszym ani droższym. O koszcie na lata zdecyduje marża, którą trudno będzie zmienić bez refinansowania, oraz koszty dodatkowe. Przy porównywaniu ofert to od marży i jej warunków warto zaczynać, a ratę z dzisiejszej symulacji traktować jako najmniej trwały element całego rachunku.
Jak powstały wyliczenia Zmiany marż pochodzą z porównania symulacji Bankier.pl z września i października 2026 r. dla tego samego profilu klienta (wkład własny 20 proc.); nie są to cenniki banków sprzed zmiany. Aktualne marże ING i Banku BPS sprawdziliśmy na stronach banków 20 października 2026 r. Przykłady w złotówkach to uproszczone wyliczenia redakcji dla rat równych przy niezmiennym oprocentowaniu, bez prowizji i ubezpieczeń, chyba że wskazano inaczej. |
Źródła: analiza Bankier.pl o marżach kredytów hipotecznych po przejściu na POLSTR (20.10.2026); strona ofertowa ING Bank Śląski (przykłady reprezentatywne z 1 i 12.10.2026) i Banku BPS (kredyt „Mój Dom”, stan na 20.10.2026); komunikat KNF/KS NGR z 20.05.2026 o wygaszaniu WIBOR i dalszym przebiegu reformy; Regulamin Rodziny Indeksów Składanych POLSTR (GPW Benchmark).
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji wyboru konkretnej oferty ani porady prawnej lub finansowej. Warunki kredytów zmieniają się często; wiążące są wyłącznie dokumenty przekazane przez bank. Stan na 20 października 2026 r.
