Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą składa się z dwóch części: marży banku, co do zasady określonej w umowie, ale mogącej zależeć od spełniania warunków promocji, oraz wskaźnika referencyjnego, który zmienia się razem z rynkiem. Przez ostatnie dwie dekady tym wskaźnikiem był w Polsce prawie zawsze WIBOR. Teraz zastępuje go POLSTR, nowy indeks wyznaczany przez GPW Benchmark na podstawie rzeczywistych transakcji jednodniowych depozytów na rynku międzybankowym. Zgodnie z komunikatem KNF z maja 2026 r. WIBOR dla terminów 1M, 3M i 6M ma być opracowywany do 31 grudnia 2036 r., a jego likwidacja ma nastąpić 1 stycznia 2037 r. Nowe umowy oparte na WIBOR nie powinny być zawierane po 31 grudnia 2026 r. Banki nie czekają jednak na ten termin i już przestawiają nowe kredyty na POLSTR.
Jak bardzo przyspieszył ten proces, pokazuje opublikowany w poniedziałek przez Bankier.pl październikowy ranking kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Spośród kilkunastu porównywanych ofert większość opierała się już na wskaźniku POLSTR 1M w wersji składanej, choć jeszcze miesiąc wcześniej był to wyjątek. Autor rankingu zwrócił uwagę, że w chwili przygotowania symulacji POLSTR 1M był o ok. 0,3 pkt proc. niższy od WIBOR 3M i o blisko 0,4 pkt proc. niższy od WIBOR 6M, co obniżyło raty. Z tej obserwacji łatwo jednak wyciągnąć zbyt daleko idący wniosek, że POLSTR po prostu oznacza tańszy kredyt.
Jak działa POLSTR 1M w kredycie hipotecznym?
Banki stosują w umowach nie sam dzienny POLSTR, ale tzw. stopę składaną, czyli indeks liczony z dziennych odczytów z ostatniego miesiąca. Według regulaminu GPW Benchmark stopa składana powstaje przez złożenie dziennych wartości POLSTR z okresu referencyjnego, który kończy się w dniu wyznaczenia indeksu. To oznacza, że wskaźnik patrzy wstecz: odzwierciedla oprocentowanie, które już obowiązywało na rynku, a nie oczekiwania co do przyszłości. WIBOR działał odwrotnie, bo był stawką terminową, w której banki wyceniały z góry spodziewane decyzje Rady Polityki Pieniężnej i premię za ryzyko.
Z tej różnicy wynikają dwie praktyczne konsekwencje. Po pierwsze, POLSTR reaguje na decyzje RPP z opóźnieniem i stopniowo, przez kolejne miesięczne okresy, podczas gdy WIBOR potrafi zmienić się jeszcze przed decyzją Rady. Po drugie, różnica między POLSTR a WIBOR nie jest stała. Dziś POLSTR jest niższy, bo nie zawiera premii terminowej, ale gdy rynek spodziewa się obniżek stóp, WIBOR potrafi spaść poniżej bieżących stawek jednodniowych. Kto zaciąga kredyt na 25 lat, wybiera nie dzisiejszą różnicę, tylko sposób, w jaki jego rata będzie reagować na zmiany stóp przez kolejne ćwierć wieku.
Dlaczego sama rata nie wystarcza do porównania ofert?
Rata pokazywana w symulacji to zdjęcie z jednego dnia. Policzono ją przy konkretnej wartości wskaźnika, przy założeniu, że klient kupi wszystkie produkty, których bank oczekuje w zamian za niższą marżę, i często już po okresie podwyższonej marży do czasu wpisu hipoteki. Każde z tych założeń może się zmienić. Wskaźnik zmieni się na pewno, a w kredycie na 300 miesięcy bardziej trwałym elementem oprocentowania jest marża, z uwzględnieniem przewidzianych w umowie warunków jej zmiany.
Dobrze to widać na przykładzie samego rankingu. Dane wskaźników przytoczone w tekście pochodziły z początku września, a oferty zebrano w październiku. W jednej z pozycji podane oprocentowanie nie zgadza się z sumą wskaźnika i marży: przy marży 1,55 proc. i POLSTR 1M na poziomie 3,55 proc. wychodzi 5,10 proc., a w tabeli wpisano 5,30 proc. Podana rata odpowiada przy tym 5,10 proc., a nie 5,30 proc. Może to być pomyłka albo uwzględnienie przejściowej, wyższej marży, której tabela nie opisuje. Dla czytelnika wniosek jest jeden: rankingi są dobre do zorientowania się w rynku, ale decyzję trzeba podejmować na podstawie dokumentów banku.
Co porównać zamiast samej raty?
Pierwsza jest marża, bo to ona przesądza o koszcie kredytu przez cały okres spłaty. W październikowym zestawieniu marże w ofertach opartych na POLSTR i na WIBOR były zbliżone, a różnicę w racie tworzył głównie wskaźnik, nie bank. Warto więc sprawdzić, jaka marża obowiązuje bez produktów dodatkowych, o ile wzrośnie, gdy klient zrezygnuje z konta, karty czy ubezpieczenia, i czy do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej obowiązuje marża podwyższona albo dodatkowe ubezpieczenie pomostowe.
Druga sprawa to zasady aktualizacji wskaźnika, opisane w umowie i w formularzu informacyjnym. Trzeba sprawdzić, jaki indeks wskazano dokładnie (POLSTR 1M stopa składana to co innego niż dzienny POLSTR), z jakiego dnia bank bierze jego wartość, jak często zmienia się oprocentowanie i od kiedy nowa stawka wpływa na ratę. Warto też przeczytać postanowienia na wypadek, gdyby wskaźnik przestał być publikowany: jaki wskaźnik go zastąpi i kto o tym zdecyduje. To element, który przy WIBOR okazał się źródłem wielu sporów, a w nowych umowach powinien być opisany precyzyjnie.
Trzecia jest RRSO. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania obejmuje odsetki, prowizje i koszty usług, które trzeba kupić, żeby dostać kredyt albo dostać go na oferowanych warunkach. Przy zmiennej stopie RRSO liczy się jednak przy założeniu, że wskaźnik się nie zmieni, więc nie mówi, ile kredyt będzie kosztował naprawdę. Najlepiej nadaje się do porównania tego, co bank dolicza oprócz oprocentowania. Jeśli dwie oferty mają podobne oprocentowanie, a wyraźnie różne RRSO, różnicę tworzą prowizje i produkty dodatkowe.
Czwarty jest koszt produktów wymaganych przez bank. Ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, konto z obowiązkowymi wpływami czy karta kredytowa obniżają marżę, ale same też kosztują. W rankingach te koszty są zwykle uwzględnione tylko częściowo, a ubezpieczenie nieruchomości bywa pomijane. Opłacalność pakietu trzeba więc policzyć dla siebie: ile kosztują produkty przez cały okres, w którym trzeba je utrzymywać, i o ile w tym czasie obniżają odsetki. Ten rachunek ma też znaczenie poza kosztami. Na rynku kredytów konsumenckich UOKiK właśnie ukarał firmę pożyczkową za pakiety usług, których koszt nie był prawidłowo uwzględniany w RRSO. Nie oznacza to, że to samo dzieje się w hipotekach, ale pokazuje, dlaczego warto sprawdzić, co bank wliczył do kosztu kredytu.
Na co muszą uważać kredytobiorcy z WIBOR?
Nowe oferty na POLSTR kuszą osoby, które spłacają kredyt oparty na WIBOR, by się przenieść. Refinansowanie może mieć sens, ale warto pamiętać o trzech sprawach. Po pierwsze, istniejące umowy oparte na WIBOR nie przejdą na POLSTR same z dnia na dzień. WIBOR 1M, 3M i 6M ma być publikowany do końca 2036 r. Ewentualne wcześniejsze przejście na POLSTR, aneks i spread korygujący wymagają sprawdzenia konkretnych zasad; nie należy traktować projektowanych rozwiązań jako już obowiązującej zmiany każdej umowy. Po drugie, refinansowanie to nowa umowa z nowymi kosztami: prowizją, wyceną nieruchomości, opłatami za wpis hipoteki i ewentualnie produktami dodatkowymi, które trzeba zestawić z oszczędnością na racie. W umowach objętych ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 r. rekompensata przy zmiennym oprocentowaniu może być pobierana tylko przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy i w ustawowych granicach; starsze umowy wymagają osobnej oceny. Po stronie nowego banku koszty trzeba sprawdzić od początku.
Po trzecie, kredytobiorcy, którzy rozważają albo prowadzą spór o postanowienia dotyczące WIBOR, powinni przed spłatą starego kredytu zabezpieczyć jego dokumenty: umowę z aneksami, formularze informacyjne, harmonogramy i historię spłat. Spłata kredytu nie przekreśla roszczeń, ale może zmienić ich zakres i bieg terminów, a po zamknięciu rachunku uzyskanie dokumentów z banku bywa trudniejsze. Decyzję o refinansowaniu w trakcie sporu dobrze jest skonsultować z pełnomocnikiem prowadzącym sprawę.
Czy POLSTR to tańszy kredyt?
Dziś rata liczona od POLSTR 1M jest zwykle niższa niż od WIBOR, ale to wynik obecnej sytuacji na rynku, a nie właściwość nowego wskaźnika. W ocenie redakcji chf24.pl większą zaletą POLSTR jest to, że opiera się na rzeczywistych transakcjach, a nie na deklaracjach banków, co ogranicza ryzyko sporów o sposób jego ustalania. O tym, czy kredyt będzie tani, nadal zdecydują marża, koszty dodatkowe i to, jak będą zmieniać się stopy procentowe przez najbliższe dekady. Przed podpisaniem umowy warto więc poprosić bank o formularz informacyjny z pełną informacją o kosztach i ilustracją wpływu wzrostu stóp na ratę, a oferty porównywać po marży, RRSO i koszcie pakietu, a dopiero na końcu po racie.
POLSTR w skrócie POLSTR (Polish Short Term Rate) to indeks wyznaczany przez GPW Benchmark na podstawie transakcji jednodniowych depozytów na rynku międzybankowym. W kredytach banki stosują stopę składaną, np. POLSTR 1M, obliczaną z dziennych odczytów z poprzedniego miesiąca. Stopy składane 1M, 3M i 6M publikowane są w każdym dniu roboczym. Według komunikatu KNF WIBOR 1M, 3M i 6M ma być opracowywany do 31 grudnia 2036 r. Nowe umowy nie powinny być oparte na WIBOR po 31 grudnia 2026 r.; zasady zmiany wskaźnika w istniejącej umowie należy sprawdzić odrębnie. |
Źródła: Regulamin Rodziny Indeksów Składanych POLSTR (GPW Benchmark, 2.06.2025); komunikat KNF/KS NGR z 20.05.2026 o wygaszeniu WIBOR i dalszym przebiegu reformy; ranking kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem Bankier.pl (19.10.2026) i tekst Bankier.pl o ofertach POLSTR (28.09.2026); komunikat UOKiK z 19.10.2026; ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji wyboru konkretnej oferty ani porady prawnej lub finansowej. Warunki kredytów zmieniają się często, a wiążące są wyłącznie dokumenty przekazane przez bank. Stan na 19 października 2026 r.
