Kredyty mieszkaniowe w Polsce są najdroższe w całej Unii Europejskiej. Zarówno naliczane przez banki marże, jak i stawka zmiennego oprocentowania przewyższa znacznie oprocentowanie w innych krajach unijnych. Często jest ono nawet dwukrotnie wyższe. Banki twierdzą, że to nie ich wina i wskazują na kilka czynników, które do takiej sytuacji doprowadziły. Prezes ZBP daje do zrozumienia, że nawet przy tak wysokim oprocentowaniu i rekordowych zyskach bankom nie opłaca się udzielać kredytów i wolą one zarabiać na papierach skarbowych. Jednocześnie podkreśla, że to sektor bankowy przyczynia się do rozwoju gospodarki, co zdaje się przeczyć stosowanej przez banki polityce ograniczenia kredytowania. Niestety do swoich tez bankom najwyraźniej udało się przekonywać kolejne ekipy rządzące, co ma znaczący wpływ na brak rozwiązań systemowych, aby tę trudną dla kredytobiorców sytuację ustabilizować. Czy jest szansa na to, aby kredyty w Polsce były tańsze i łatwiej dostępne? Jaka jest rzeczywista przyczyna występującej na tym polu drożyzny i jak to zmienić? Warto poszukać wzorców w innych krajach, gdzie poradzono sobie z tym lepiej niż u nas, a potem w oparciu o nasze realia podjąć konkretne kroki. Duża w tym rola naszych rządzących, którzy powinni obiektywniej przyjrzeć się problemowi.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego kredyty hipoteczne w Polsce są najdroższe w UE.
- Jakie czynniki wpływają na wysokie oprocentowanie i marże bankowe.
- Co banki mówią na temat cen kredytów i czy ich argumenty są słuszne.
- Jakie są różnice między Polską a innymi krajami w kwestii kredytów.
- Czy można obniżyć koszty kredytów i jakie działania mogłyby w tym pomóc.
- Wysokie oprocentowanie kredytów w Polsce jest faktem, lecz jego nagłośnienie rozsierdziło bankowców, którzy podają inne dane niż Europejski Bank Centralny. Awantura dotyczy szczególnie naliczanej przez banki marży, bo na inne składniki oprocentowania już takiego wpływu nie mają.
- Prezes ZBP wymienia kilka czynników, które spowodowały, że kredyty w Polsce są drogie, a być może będą jeszcze droższe. Nie widzi w tym winy banków, a nawet podkreśla, że w całej tej medialnej nagonce na sektor bankowy stały się one „chłopcami do bicia”.
- Antybankowa narracja wynika nie tylko z drogich kredytów, ale też osiągniętych przez nich rekordowych zysków, których nie umniejszają wcale masowo przegrywane procesy frankowe. Zwiększonym ryzykiem prawnym banki bowiem obciążają konsumentów.
- Analizy kredytów w Polsce i w innych krajach unijnych pokazują duże różnice zarówno w podejściu sektora bankowego, jak i w rozwiązaniach systemowych. Trzeba wyciągnąć z tego lekcję.
- Istnieje kilka potencjalnych sposobów na obniżenie kosztów kredytów w Polsce, ale wymaga to działań, których efekt będzie widoczny dopiero za jakiś czas. Szybszy skutek, aby kredyty nieco staniały, może za to przynieść presja społeczna.
Banki próbują obalić mit drogich kredytów, a jednocześnie zrzucają winę na innych
W ostatnim czasie bankowcy są coraz aktywniejsi w mediach, twierdząc, że czują się zmuszeni reagować na antybankowy populizm i obwinianie ich za drogie kredyty w Polsce. Chociaż nie zaprzeczają, że kredyty u nas są drogie, mówią jednak, że wysokie marże, które narzucają, a o których zrobiło się głośno w mediach, są jedynie mitem, który nie ma potwierdzenia w rzeczywistości.
Zrobiła się z tego prawie awantura medialna po tym jak wiele serwisów pisało o tym, że mamy najwyższe marże w Europie i wynoszą one 3,5%, podczas gdy w innych krajach unijnych często spadają nawet poniżej 1%. Dane te nie są wyssane z palca, lecz pochodzą z Europejskiego Banku Centralnego, lecz Związek Banków Polskich twierdzi, że nie odzwierciedlają one rzeczywistych marż.
Jak mówi prezes ZBP Tadeusz Białek, w definicji EBC marże to różnica między oprocentowaniem kredytów a oprocentowaniem depozytów, w tym lokat gospodarstw domowych i nie ma to nic wspólnego z rzeczywistymi kosztami kredytu. Twierdzi też, że rzeczywiste marże w Polsce wynoszą około 1,7% w przypadku kredytów hipotecznych.
Poza tym uważa, że takie porównywanie z innymi krajami jest co najmniej dyskusyjne, gdyż sytuacja tam jest często nieporównywalna do tej w Polsce ze względu na inne stopy procentowe, a także inną podaż kredytów oraz inną ich strukturę i zróżnicowane gwarancje państwa. Banki zarzucają więc mediom niezrozumienie realiów i podawanie błędnych informacji.
No i rzeczywiście te różnice np. w relacji depozytów do kredytów są duże. W Polsce występuje pewna nadpłynność, a wartość depozytów znacznie przekracza wartość udzielanych kredytów. Okazuje się, że banki wolą inwestować w obligacje Skarbu Państwa, zamiast udzielać kredytów, których kwoty stanowią jedynie 60% zgromadzonych depozytów. Pieniądze więc nie płyną do gospodarki, a kraj się nie rozwija. Banki twierdzą jednak, że popyt na kredyty w Polsce jest niski.
Dlaczego kredyty są drogie i banki nie chcą ich udzielać?
Drogie kredyty banki tłumaczą wysokimi stopami procentowymi, które wpływają na wysokość zmiennego oprocentowania oraz podatkiem bankowym zawartym w marży. Podatek ten wynosi 0,44% rocznie od wartości aktywów z wyłączeniem obligacji skarbowych. Jest on wliczany do każdego kredytu i pożyczki, i jak mówi prezes ZBP, jego wysokość w racie kredytu mieszkaniowego to około 200-300 złotych. Gdyby go zniesiono, raty mogłyby być tańsze. Poza tym jak mówi Tadeusz Białek, w innych krajach kwotę takiego podatku przeznacza się na gwarancje bankowe, a u nas trafia on do budżetu, a takich gwarancji nie ma.
Analitycy jednak poddają w wątpliwość, czy rzeczywiście zasłanianie się podatkiem bankowym może być dobrym wytłumaczeniem drożyzny kredytowej w Polsce. W niektórych krajach, takich jak Francja, Węgry, czy Hiszpania również takie podatki o podobnej lub nawet wyższej wartości niż w Polsce istnieją, a mimo to kredyty są tańsze. Poza tym stawka tego podatku w wysokości 0,44% ma stosunkowo niewielki wpływ na wysokość oprocentowania kredytu, które w Polsce sięga 7-8%.
Jak mówią specjaliści, o cenie produktu decydują dwie siły – popyt i podaż. Jeżeli u nas podaż kredytów jest mała, to klient zapłaci więcej, aby go dostać, więc bank nie będzie miał powodu, aby tę cenę obniżać. Zniesienie podatku nie spowodowałoby więc raczej automatycznego obniżenia ceny kredytów. Banki działają tak, jak pozwala im na to rynek. Argument ten jest więc dla banków jedynie wygodnym usprawiedliwieniem, lecz nie wyjaśnia dużej różnicy między ceną kredytów w Polsce i w innych krajach unijnych.
W wielu krajach europejskich istnieje większa konkurencja, która niejako wymusza niższe marże. Poza tym tam struktura kredytów jest często inna niż u nas. W Polsce dopiero od niedawna udziela się kredytów opartych na stałym oprocentowaniu, a przez wiele lat dominowało zmienne. W innych krajach stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych to standard. Daje to bankom stały stabilny dochód, a klientom bezpieczeństwo. Przykładowo w Czechach około 90% kredytów hipotecznych ma stałe oprocentowanie, co zmniejsza ryzyko i pozwala ustalić mniejsze marże.
U nas większość kredytów jest opartych na zmiennym oprocentowaniu, co zwiększa ryzyko zarówno dla klientów, jak i samych banków. A te wliczają to ryzyko do oprocentowania. Trzeba jednak wspomnieć, że ryzyko, o którym mówią bankowcy, w naszym kraju wiąże się głównie z ryzykiem prawnym wynikającym z ich własnych błędów, które nagminnie przez lata popełniały. Nie jest to więc raczej ryzyko związane z niespłacaniem kredytów, bo sama niespłacalność jest niska. Natomiast w procesach frankowych banki przegrywają masowo, a teraz jeszcze dochodzą procesy o SKD i WIBOR.
Banki chronią własną rentowność wliczając ryzyko prawne do marży
Banki od lat unikają odpowiedzialności za własne błędy i naruszenia, przerzucając ryzyko prawne na konsumentów po to, aby chronić własne interesy i zachować wysoką rentowność. Rzadko przyznają się do błędów, a nawet twierdzą, że zawsze postępowały słusznie. Są więc trudnymi przeciwnikami w sporach sądowych, a same często ponoszą tego spore koszty, które potem i tak przerzucają na nowych klientów. Często dopiero po wielu prawomocnych wyrokach sądowych uświadamiają sobie, że nie mają szans i uznają racje przeciwnika.
Tak było w sporach frankowych, w których to dopiero pod presją i w obliczu prawdopodobnych strat zaczęły proponować ugody, które i tak to właśnie im miały przynieść najwięcej korzyści. Podobnie jak na początku z Frankowiczami teraz postępują z kredytobiorcami złotowymi. Obwiniają TSUE, że wydaje prokonsumenckie wyroki, sądy polskie, że stają po stronie konsumentów, władze, że do tego dopuszczają niekorzystnymi dla banków przepisami o SKD, a same i tak spadają na „cztery łapy”, obciążając ryzykiem prawnym nowych kredytobiorców w nowych oferowanych produktach i uważają to za normalne biznesowe działania. Twierdzą, że aby zachować rentowność muszą tak robić, bo państwo nie daje im żadnych gwarancji.
Prawda jest jednak taka, że u nas zawsze państwo chroniło sektor bankowy, dając mu przyzwolenie na samowolkę. W porównaniu z innymi krajami brakuje u nas szybkich ustawowych rozwiązań na wczesnym etapie szkodliwego działania banków. Ustawa frankowa dopiero powstaje, a w przypadku kredytów złotówkowych sprawa jest rozwojowa i nie wiadomo jeszcze, czy doczekamy się rozwiązań, które mogłyby skutecznie przeciwdziałać niektórym praktykom banków.
Przykładowo na Węgrzech czy w Chorwacji rządy szybko zareagowały na problem frankowy i otwarcie przyznawały, że to banki ponoszą odpowiedzialność za wypuszczanie ryzykownych kredytów, doszło do ich ustawowego przewalutowania i zwrotu części spreadów walutowych. U nas tego nie było, co spowodowało, że problem trwa do dziś i przekłada się na wysokie raty kredytów, a banki dalej biorą udział w konsultacjach z rządem, dbając o swoje interesy. I często są wysłuchiwane.
Co mogłoby pomóc w obniżeniu cen kredytów w Polsce?
Jak twierdzą banki, oczywiście obniżka stóp procentowych, zmniejszenie ryzyka prawnego poprzez zmiany w przepisach i większe gwarancje oraz zniesienie lub zmiana konstrukcji podatku bankowego byłyby tymi czynnikami, które obniżyłyby cenę kredytów. Nie wiadomo jednak, kiedy będzie szansa na to, aby w Polsce stopy procentowe zostały obniżone na tyle, aby miało to znaczący wpływ na wysokość kredytów. W tym roku raczej się na to nie zanosi.
Zmniejszenie ryzyka prawnego, którego domagają się banki, musiałoby oznaczać takie zmiany w przepisach, które mogłyby skrzywdzić tych, którzy już sprawiedliwości w sądach się domagają, gdyż zostali skrzywdzeni przez banki w przeszłości poprzez ich naruszenia. Jeśli to pójdzie w tym kierunku, nie spowoduje dobrych zmian, bo banki mając przyzwolenie na złe traktowanie swoich klientów, nadal będą to robić.
Zwiększenie konkurencyjności mogłoby wymusić na bankach obniżenie marż. Obecnie w Polsce większość kredytów hipotecznych skupia się jedynie wokół 7 głównych banków, które oferują podobne warunki. Wpuszczenie na rynek nowych graczy, jak to ma miejsce w wielu krajach, mogłoby tę konkurencję zwiększyć. Jest to jednak proces, który wymaga stabilności regulacyjnej i nie przyniesie efektu w szybkim czasie, ale długofalowo może dać korzyści.
Innym długofalowym czynnikiem jest oczywiście spadek i stabilizacja stóp procentowych oraz polityki pieniężnej, a także jej przewidywalność. Mogłoby to dać szansę na rozwój rynku kredytowego ze stałym oprocentowaniem. Warunkiem jest jednak obniżenie inflacji i perspektywy umiarkowanych stóp procentowych w przyszłości.
Same zmiany w konstrukcji podatku bankowego, jak sugeruje to ZBP, mogłyby nieco poprawić sytuację, ale nie spowodowałyby radykalnego spadku wysokości rat. Nie ma bowiem żadnych gwarancji na to, że banki przeniosłyby tę ulgę w podatku na rzecz konsumenta. Gdyby jednak wzorem innych krajów przenieść wpływy z tego podatku na tzw. fundusz gwarancyjny, mogłoby to trochę pomóc i zachęcić banki do udzielania nieco tańszych kredytów. Nie zastąpi jednak konkurencji, która jest nieodzowna, aby rynek kredytowy funkcjonował prawidłowo i dawał klientowi wybór.
Pewnym rozwiązaniem na poprawę sytuacji są programy wsparcia i gwarancje państwowe. Jak podkreśla prezes ZBP, w wielu krajach istnieją takie systemy publicznych gwarancji, a oferowane u nas wszelkie programy wspierające rynek mieszkaniowy miały wyłącznie charakter krótkofalowy, trwając nie dłużej niż 3 do 4 lat. Kiedy zmieniał się rząd, zmieniały się też programy i przez ten brak stabilności cała odpowiedzialność za ryzyko została przerzucona na banki.
Na świecie natomiast istnieje wiele mechanizmów, gdzie państwo lub fundusz publiczny gwarantuje spłatę części kredytu w razie niemożności spłaty przez kredytobiorcę. W zamian banki obniżają marżę, bo ryzyko jest mniejsze. Taki system funkcjonuje, chociażby w Holandii, Francji czy Finlandii. Tylko czy u nas by to zadziałało? Polska już eksperymentowała z takimi rozwiązaniami. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” zakładał zamiast wkładu gwarancję BGK. W efekcie wcale nie obniżyło to oprocentowania, a jedynie umożliwiło wzięcie kredytu osobom bez żadnych oszczędności.
Nie bez znaczenia w tym wszystkim jest słabnące zaufanie do sektora bankowego, co powoduje zmniejszenie popytu na kredyty. Klienci boją się je brać, a banki boją się je oferować ze względu na duże ryzyko prawne. Tylko odbudowa pewnego zaufania między instytucjami finansowymi a klientami mogłaby poprawić tę sytuację.
Jednak to raczej w najbliższym czasie nie nastąpi, a problem będzie się jedynie powiększać. Instytucje państwowe mogłyby odegrać w poprawie tej sytuacji pewną rolę, a nie w ten sposób, jak tego chcą banki, czyli poprzez zmianę przepisów na ich korzyść kosztem konsumentów, lecz poprzez zachęcenie sektora bankowego do działań prokonsumenckich, za które mógłby on obniżyć ryzyko i odzyskać spokój legislacyjny.
Wydaje się jednak, że przy obecnym nastawieniu banków droga do tego jest daleka. Kto wie więc, czy rząd nie powinien się raczej uciec do rozwiązań siłowych, tak jak czyniono to w innych krajach z rozwiązaniem, chociażby problemu frankowego. U nas jednak najwyraźniej zmierza to w innym kierunku i rozwiązania siłowe planuje się raczej kosztem konsumentów. Póki to się nie zmieni, kredyty raczej nie stanieją.
Podsumowanie
Drogie kredyty w Polsce to nie tylko efekt wysokich stóp procentowych, ale także wysokich marż, małej ilości udzielanych kredytów, dużego ryzyka prawnego banków, które przez szereg lat oferowały wadliwe kredyty lub popełniały mnóstwo naruszeń w umowach i teraz przerzucają odpowiedzialność za to na klientów oraz braku rozwiązań systemowych, które mogłyby sytuację poprawić. Nie pomaga w tym także brak konkurencyjności na polskim rynku kredytów mieszkaniowych.
I chociaż istnieją potencjalne sposoby na obniżenie kosztów kredytów hipotecznych, to biorąc pod uwagę nastawienie samym banków i politykę państwa wydaje się, że szybko to nie nastąpi. Dążenie sektora bankowego do wysokiej rentowności za wszelką cenę jest tym najważniejszym czynnikiem, który uniemożliwia spadek cen kredytów. Co więcej, wcale nie przekłada się to na poprawę gospodarki, bo banki wolą zarabiać na papierach skarbowych. Tylko presja społeczna, polityczna i zwiększenie konkurencji mogłoby tę rentowność banków nieco ograniczyć na rzecz dostępności kredytu i obniżenia jego kosztów, co przyniosłoby ulgę kredytobiorcom.
Główne wnioski
- Kredyty mieszkaniowe w Polsce są drogie z powodu wysokich stóp procentowych, marż bankowych i niskiej konkurencji.
- Banki przerzucają ryzyko prawne na klientów, co dodatkowo podnosi koszty kredytów.
- Brakuje rozwiązań systemowych, które mogłyby poprawić sytuację kredytobiorców.
- W innych krajach zastosowano skuteczne mechanizmy, których w Polsce nadal brakuje.
- Obniżenie cen kredytów wymaga zmian legislacyjnych, zwiększenia konkurencji i presji społecznej.
