PLN/CHF
Każdy Frankowicz, który decyduje się na złożenie pozwu do sądu lub zawarcie z bankiem ugody musi wziąć pod uwagę także kwestie podatkowe i zdecydować, co mu się bardziej opłaca. O ile bowiem za zwrot środków od banku w wyniku unieważnienia umowy przez sąd, podatku się nie zapłaci, to już za niektóre ugody tak. W przypadku stwierdzenia zaś nieważności umowy przez sąd według najnowszej interpretacji KIS można stracić ulgę mieszkaniową. Na Frankowiczów czekają też pułapki podatkowe związane ze zwróceniem przez bank odsetek. Może się okazać, że trzeba będzie zapłacić za nie wysoki podatek.
Unieważnienie kredytu frankowego przez sąd a prawo do ulgi mieszkaniowej
Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej i uniknięcia zapłacenia podatku przysługuje osobom, które sprzedają nieruchomość w czasie krótszym niż 5 lat od jej nabycia. Trzeba jednak zainwestować w nowe mieszkanie lub spłacić zaciągnięty na cele mieszkaniowe kredyt.
Sytuacja jednak może się skomplikować, kiedy umowa zaciągniętego kredytu zostanie unieważniona przez sąd. W interpretacji skarbówki taka umowa powinna być traktowana w taki sposób, jakby nigdy nie istniała, a to oznacza brak możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Stanowisko KIS na podstawie konkretnego przykładu
Indywidualna interpretacja w takiej sprawie o nr 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC została wydana 8 listopada 2024 na wniosek mężczyzny, który jeszcze w 2008 roku otrzymał kredyt we frankach szwajcarskich na zakup domu, w którym nadal mieszka. W 2019 roku kupił on także mieszkanie, ale jeszcze w tym samym roku je sprzedał, a pieniądze przeznaczył na spłatę kredytu za dom.
Złożył też pozew do sądu o unieważnienie wadliwej umowy kredytowej, które uzyskał w marcu 2024 roku. Rozliczenia z bankiem dokonał w sierpniu 2024. W celu potwierdzenia przez fiskusa, że w jego przypadku istnieje możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, wystąpił do KIS z wnioskiem o interpretację indywidualną. Sądził bowiem, że skoro za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania spłacił kredyt na dom, to taka ulga mu przysługuje i nie będzie musiał płacić podatku od sprzedaży mieszkania.
W odpowiedzi na wniosek jeszcze przed wydaniem interpretacji dyrektor KIS zadał Frankowiczowi dodatkowe pytanie – czy na pewno środki ze sprzedaży mieszkania wykorzystał on na spłatę kredytu, skoro w rozliczeniu z bankiem wykazane zostało, że bank uwzględnił wcześniej spłacone już raty jako wystarczające do uznania kredytu za spłacony.
Mężczyzna w odpowiedzi wyjaśnił, że na spłatę kredytu wydał wszystkie środki ze sprzedaży mieszkania, a unieważnienie umowy kredytowej poskutkowało tym, że zostały mu zwrócone wszystkie środki, które do banku wpłacił. Natomiast on sam musiał zwrócić kapitał, który był dwukrotnie wyższy niż kwota ze sprzedaży mieszkania.
Unieważniona umowa w opinii dyrektora KIS
Dyrektor KIS nie dał się przekonać do wyjaśnień Frankowicza i uznał, że unieważnioną umowę należy traktować w taki sposób, jakby nigdy nie została zawarta, a w takiej sytuacji nie można uznać, że podatnik poniósł jakieś wydatki na spłatę kredytu.
Jeśli strony w wyniku unieważnienia umowy muszą zwracać sobie wszystkie środki, to po ich zwróceniu taka nieważność umowy traktowana jest w taki sposób, jakby zobowiązania stron nigdy nie powstały. Natomiast umowa kredytowa, która już od jej zawarcia uznana jest za nieważną, nie wywołuje skutków prawnych. Nie można więc w takiej sytuacji wydatków poniesionych na spłatę kapitału traktować jak środków poniesionych na zaspokojenie własnego celu mieszkaniowego. Nie można też uznać, że kredytobiorca kredyt spłacił.
Przepisy o uldze mieszkaniowej nie przewidują takich sytuacji
Mimo że przepisy o uldze mieszkaniowej przewidują wiele specyficznych sytuacji wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży, to jednak nie przewidziano w nich takiej sytuacji, kiedy kredytobiorca zwraca do banku kapitał w wyniku unieważnienia umowy kredytowej. Jak widać, nawet rozbudowane regulacje przewidziane w uldze mieszkaniowej nie sprostały temu, co przynosi rzeczywistość, która okazuje się bardziej złożona, niż przewidują to przepisy.
W takiej sytuacji konieczne jest zwracanie się o indywidualną interpretację fiskusa, który jednak, jak widać na opisanym powyżej przykładzie, nie zawsze rozumie lub nie chce wchodzić w zawiłości danej sprawy. W tym wypadku skupił się jedynie na wyroku orzekającym nieważność umowy, pomijając fakty, że spłacane raty rzeczywiście pochodziły ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Wszystko wskazuje na to, że taki przypadek nie będzie odosobniony i wielu innych Frankowiczów może mieć z tym problem. Być może sądy powinny wypowiedzieć się w tej sprawie.
Zwrócenie przez bank odsetek może rodzić obowiązek podatkowy
W przypadku unieważnienia umowy kredytowej przez sąd lub zawarcia z bankiem ugody może powstać obowiązek podatkowy z tytułu zwróconych odsetek, które były wcześniej odliczone od dochodu w ramach ulgi odsetkowej. W latach 2002-2006 obowiązywała bowiem ulga, zgodnie z którą podatnicy mogli odliczyć od dochodu część odsetek od spłacanego kredytu, który został zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe. Podatnicy tacy mogą korzystać z tej ulgi na zasadzie praw nabytych aż do 2027 roku.
Problem pojawił się wtedy, gdy w ramach zawartej z bankiem ugody lub unieważnienia umowy przez sąd, bank zwrócił nienależnie pobrane odsetki Frankowiczowi, a ten wcześniej w ramach ulgi odliczył je od dochodu. Jeśli tak się stało, to zgodnie z art. 45 ust. 3a ustawy o PIT musi on powiększyć dochód o poprzednio odliczone kwoty. W niektórych sytuacjach może generować to znaczne sumy i rodzić konieczność zapłacenia wysokiego podatku. Nie ma przy tym znaczenia kiedy ulga była rozliczana, gdyż liczy się moment rozliczenia z bankiem. Jeśli więc bank zwrócił odsetki w 2024 roku, to właśnie w zeznaniu podatkowym za 2024 rok trzeba doliczyć do dochodu kwotę będącą wartością tej odliczonej w ramach ulgi odsetkowej.
Zatajenie tego faktu w zeznaniu podatkowym może zostać potraktowane jako wykroczenie skarbowe lub nawet przestępstwo skarbowe, jeśli kwota jest wysoka.
Czy można uniknąć problemu podatkowego związanego z ulgą odsetkową?
Chociaż na mocy przepisów wynikających z rozporządzenia Ministerstwa Finansów w wyniku zawarcia ugody z bankiem i umorzenia spłaty kredytu fiskus może zaniechać poboru podatku od umorzonych wierzytelności, w tym także odsetek, przepisy tego rozporządzenia nie mają zastosowania w przypadku odsetek, które wcześniej w ramach ulgi podatnik od podatku odliczył.
Skarbówka argumentuje to tym, że Frankowicz nie może korzystać z podwójnej ulgi, czyli najpierw poprzez odliczenie od podatku odsetek, a potem ponownie od umorzonej kwoty, do której odsetki weszły. Jednak jak podkreślają prawnicy, indywidualne sytuacje Frankowiczów są różne, podobnie jak i rozliczenia z bankiem i to, czy powstanie obowiązek doliczenia do dochodu wcześniej odliczonych odsetek i zapłaty od tego podatku, zależy od konkretnej sytuacji.
Szerzej ten problem omówimy w osobnym artykule, opierając się na konkretnych interpretacjach indywidualnych wydanych przez KIS. Są bowiem sytuacje, kiedy ulgi korygować nie trzeba lub problem związany z korzyściami z ulgi odsetkowej można legalnie ominąć. W przypadku ugody będzie to przeznaczenie do rozliczenia z bankiem samych odsetek i pozostawienia do zwrotu przez bank jedynie rat kapitałowych.
W przypadku, gdy bank zwróci wszystkie środki w ramach unieważnienia umowy przez sąd, sytuacja może być podobna jak w przypadku korzystania z ulgi mieszkaniowej. Skoro fiskus uważa, że unieważnioną umowę trzeba traktować tak, jakby jej nigdy nie było, to również nie ma podstaw do skorzystania z ulgi odsetkowej, a w przypadku, gdy Frankowicz wcześniej z niej korzystał, traci do niej prawo w chwili unieważnienia umowy.
Frankowicze, którzy korzystali z ulgi odsetkowej lub chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, a ich sprawy toczą się w sądach lub w bieżącym roku już się zakończyły prawomocnym wyrokiem i rozliczeniem z bankiem, lub też zamierzają zawrzeć z bankiem ugodę, powinni dokładnie z prawnikiem przeanalizować swoją sytuację także pod kątem podatkowym. W sytuacjach, które mogą budzić wątpliwości, warto także zwrócić się do skarbówki o indywidualną interpretację, ponieważ wszelkie niedopatrzenia w sprawach podatkowych mogą skutkować przykrymi konsekwencjami finansowymi.
