Polska wyróżnia się jednymi z najwyższych kosztów kredytu w Europie, co niedawno w analizie dla Business Insider Polska Patryk Skrzat tłumaczył głównie działaniami państwa – podatkiem bankowym i niejasnymi przepisami. To jednak nie pełna historia. Rekordowe zyski banków, ograniczona konkurencja i specyfika polityki stóp procentowych również dokładają cegiełkę do wysokich marż kredytowych. Poniżej przedstawiamy pełniejsze spojrzenie na źródła „drogich kredytów” w Polsce – wskazując, gdzie wspomniana analiza pokrywała się z prawdą, a gdzie pominęła istotne aspekty.
Podatek bankowy to tylko część układanki
Rządowy podatek od niektórych aktywów banków (tzw. podatek bankowy) bez wątpienia przyczynił się do wzrostu marż kredytowych. Narodowy Bank Polski wylicza, że podatek bankowy podnosi typową marżę kredytu o ok. 0,4 punktu procentowego. W praktyce oznacza to, że gdyby nie ta danina, przeciętna marża na kredycie hipotecznym mogłaby być niższa – np. zamiast 1,9% wynosiłaby około 1,5%. Historyczne dane potwierdzają ten efekt: tuż przed wprowadzeniem podatku bankowego (koniec 2015 r.) średnia marża nowego kredytu mieszkaniowego wynosiła ok. 1,72%, a kilka miesięcy później przekraczała już 2%.
Patryk Skrzat słusznie zwraca uwagę na ten czynnik. Błądem byłoby jednak przypisywać podatkowi bankowemu wyłączną winę za wysokie marże. Po pierwsze, podatek ten stał się stałym elementem otoczenia od 2016 r. – banki szybko przerzuciły jego koszt na klientów, a rynek „nauczył się” z nim żyć. Po drugie, nawet po uwzględnieniu wpływu podatku bankowego nasze marże nadal przewyższają średnią UE – różnica staje się mniejsza, ale nie znika. Innymi słowy, gdyby magicznie zlikwidować ten podatek, Polska i tak należałaby do krajów o wyższych kosztach kredytu niż przeciętna. To sugeruje, że muszą istnieć inne czynniki windujące marże.
Warto też zauważyć, że państwo planuje dalsze zmiany obciążeń sektora. Od 2026 r. stawka CIT dla banków ma wzrosnąć z 19% aż do 30%, by potem stopniowo spaść do 23%. Jednocześnie od 2027 r. zapowiedziano pewne ograniczenie samego podatku bankowego. Trudno dziś ocenić pełny efekt tych roszad – istnieją obawy, że banki ponownie przerzucą wyższe obciążenia podatkowe na klientów nowych kredytów. Historia z podatkiem bankowym pokazuje bowiem, że sektor nie waha się chronić swoich marż.
Rekordowe zyski banków mówią same za siebie
Jednym z największych pominięć w poprzedniej analizie jest rekordowa rentowność polskich banków w ostatnim okresie. Jeśli marże kredytowe byłyby jedynie neutralizacją kosztów (podatków, ryzyk itp.), nie obserwowalibyśmy tak spektakularnych wyników finansowych. Tymczasem rok 2024 przyniósł bankom około 42 mld zł zysku netto, co jest najwyższym wynikiem w historii. Już pierwsze miesiące 2025 r. wskazują na dalszy wzrost – po pięciu miesiącach sektor zarobił około 21 mld zł, o 20% więcej niż rok wcześniej, co zapowiada pobicie rekordu. Ta „receptura na wielkie zyski” to m.in. zasługa wysokich stóp procentowych i sprzyjającej koniunktury, ale też dowód na skuteczne zbudowanie przez banki pokaźnej marży odsetkowej.
Co to oznacza w szerszym kontekście? Marża odsetkowa (czyli różnica między dochodem odsetkowym a kosztami odsetkowymi, w relacji do aktywów) w Polsce należy do najwyższych w Europie. W pierwszej połowie 2024 r. wynosiła ona około 4%, co plasuje nas na czwartym miejscu w UE – za Węgrami, Rumunią i Czechami. Dla porównania, w Niemczech było to zaledwie 1,74%, a w strefie euro typowy poziom to poniżej 1%. Innymi słowy, polskie banki zarabiają na odsetkach niemal najwięcej na kontynencie.
To wysokie dochody odsetkowe widać też na poziomie pojedynczych instytucji. Dla przykładu, największy polski bank – PKO BP – w I połowie 2025 r. odnotował 5,13 mld zł czystego zysku, z ROE (zwrotem na kapitale) sięgającym 19,4%. Choć do przedkryzysowych rekordów rentowności (ROE >20% przed 2008 r.) jeszcze brakuje, to obecne wyniki są dla akcjonariuszy bardzo satysfakcjonujące. Czy zatem można mówić, że kredyty mieszkaniowe są dla banków nierentowne? Wątpliwe – choć taką tezę stawiał niedawno publicznie prezes jednego z banków, argumentując, że przy długim horyzoncie hipoteczny biznes się nie opłaca. Dane finansowe przeczą temu czarnemu obrazowi.
Zabetonowany sektor, ograniczona konkurencja
Dlaczego jednak banki mogły aż tak podnieść swoje marże i zyski? W zdrowo konkurencyjnym rynku wyśrubowane marże szybko zostałyby zredukowane przez rywali walczących o klientów. Tymczasem konkurencja w polskiej bankowości jest dziś ograniczona. Na rynku kredytów mieszkaniowych aktywnie konkuruje zaledwie garstka największych banków – ich oferty są do siebie zbliżone, a różnice w oprocentowaniu kredytu hipotecznego to często raptem 0,3-0,4 punktu procentowego. Kilka instytucji ustawia wręcz “stawki zaporowe”, celowo wysokie, by kredytów w ogóle nie udzielać. Efekt? Realny wybór klienta jest niewielki, a presja cenowa słaba.
To znacząca zmiana względem sytuacji sprzed kilkunastu lat. W latach 2006-2008 na rynku działało kilkanaście banków, w tym agresywne zagraniczne oddziały, które zażarcie konkurowały o klientów hipotecznych, nieraz tnąc marże poniżej poziomów opłacalności. Taka wojna cenowa sprowadzała wówczas marże nawet w okolice 1% lub mniej. Te czasy jednak minęły – kryzys finansowy i zmiany regulacyjne (np. zaostrzenie wymogów kapitałowych) sprawiły, że wiele instytucji zniknęło bądź zostało przejętych. Polski rynek został “zabetonowany” przez kilku największych graczy, podobnie jak to ma miejsce w wielu krajach Europy Zachodniej. Niestety, ubocznym skutkiem konsolidacji jest właśnie wyższa marżowość produktów finansowych. Gdy nikt nie wybija się niższą ceną, marże pozostają wysokie – ku uciesze banków, a zmartwieniu kredytobiorców.
Na szczęście widać pewne sygnały, że konkurencja zaczyna nieco ożywać. W II kwartale 2023 r., gdy RPP zaczęła pierwsze obniżki stóp, aż 42% banków deklarowało obniżenie marż przy kredytach hipotecznych, chcąc przyciągnąć klientów. Był to już drugi kwartał z rzędu poluzowania warunków – i głównym motywem była właśnie „zmiana presji konkurencyjnej”. Rosnący popyt (m.in. za sprawą rządowego programu dopłat) zmusił część graczy do poprawy oferty. Niemniej, skala tych ruchów jest wciąż niewielka, a oferty nadal pozostają drogie na tle historii i Europy. Prawdziwej konkurencji na miarę tej sprzed dekady wciąż brak.
Stopy procentowe i depozyty – jak banki budują marżę
W dyskusji o kosztach kredytu często pada argument: „polskie kredyty są najdroższe w UE”. Rzeczywiście, według ostatnich danych jeszcze do niedawna Polska zajmowała pierwsze lub drugie miejsce pod względem wysokości oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych w Unii. W czerwcu 2025 r. średnie oprocentowanie nowo udzielanych hipotek wynosiło u nas 6,80%, ustępując jedynie Węgrom (6,94%). Trzeba jednak oddać pewien kontekst: nominalne oprocentowanie odzwierciedla też poziom stóp bazowych. NBP utrzymywał stopę referencyjną dużo wyżej niż np. Europejski Bank Centralny – bo i polska inflacja była wyższa. Porównywanie gołych liczb bywa mylące: przy stopie NBP ~5-6% i stopie EBC ~2-4%, polski kredyt z definicji będzie miał wyższy procent. Część „drożyzny” to zatem pochodna polityki pieniężnej w odpowiedzi na inflację, a nie samej marży banku.
Rzecz jasna, dla klienta liczy się pełna stawka, niezależnie od składu (marża + stopa bazowa). Ale warto zrozumieć, że marża to tylko jeden z elementów oprocentowania, obok stawki referencyjnej (WIBOR/WIRON) zależnej od decyzji RPP. Gdy stopy w Polsce gwałtownie rosły (2021-2022), banki nie pozostawały jednak bierne – oprócz podnoszenia rat kredytów, bardzo wolno zwiększały oprocentowanie depozytów. Ten mechanizm sprawił, że realnie zarabiały “po obu stronach”: kredyty drożały natychmiast, a odsetki dla oszczędzających rosły z opóźnieniem i nie w pełni.
Efekt? Rzeczywista marża odsetkowa eksplodowała. Jeśli policzymy różnicę między średnim oprocentowaniem nowych kredytów a średnim oprocentowaniem nowych depozytów, zobaczymy skok do poziomów niespotykanych od lat. W 2022 r. taka spread sięgnęła nawet powyżej 4 punktów procentowych, podczas gdy w latach 2005-2021 wahała się przeważnie między 2% a 3%. Nawet na początku 2025 r. utrzymywała się powyżej 3 punktów procentowych, wciąż znacznie powyżej długoterminowej średniej ~2,7%. Mówiąc prościej: banki wykorzystały wysokie stopy do maksymalizowania swojej marży, a spadek oprocentowania depozytów względem kredytów zasilił ich zyski.
Średnia różnica między oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych a oprocentowaniem nowych depozytów detalicznych w Polsce w latach 2005–2025 (punkty procentowe). Widać skokowy wzrost tej marży w latach 2021–2022 i utrzymywanie się jej powyżej 3% w 2023–2025.
Trzeba podkreślić, że sytuacja stopniowo się normalizuje – banki zaczęły podnosić oprocentowanie lokat (zwłaszcza gdy państwo zaoferowało wysoko oprocentowane obligacje detaliczne, konkurujące o oszczędności Polaków). Jednak wciąż znaczna część pieniędzy leży na nisko oprocentowanych ROR-ach i kontach oszczędnościowych. To, paradoksalnie, sami klienci częściowo umożliwiają bankom utrzymanie wysokich marż, nie przenosząc środków do instytucji oferujących lepsze stawki. Nadpłynność sektora – rzeka depozytów płynąca na konta bankowe – oznacza, że banki nie muszą zabiegać o pieniądz poprzez atrakcyjne odsetki. A skoro koszt finansowania (depozytów) pozostaje dla nich relatywnie niski, mogą dyktować wysokie oprocentowanie kredytów i generować ponadnormatywne zyski.
Warto zauważyć, że w miarę obniżek stóp procentowych tendencja może się odwracać. Banki oczywiście będą starały się amortyzować spadek stóp – analizy wskazują, że pierwsze obniżki RPP tylko nieznacznie obniżają marżę odsetkową sektora. Jednak w dłuższym okresie niższe stopy to niższy dochód odsetkowy, a przy ożywieniu akcji kredytowej rośnie konkurencja o klienta. Można więc oczekiwać pewnego ścigania się na ofertę – oby do niego doszło, bo to najlepszy lek na wygórowane marże.
Ryzyko regulacyjne: słuszne argumenty, niepełny obraz
W omawianej analizie Patryk Skrzat trafnie wskazał też problem specyficznych regulacji wpływających na koszt kredytu. Chodzi przede wszystkim o przepisy dotyczące wcześniejszej spłaty hipotecznych kredytów o stałym oprocentowaniu. Obecne prawo (art. 40 ust. 7 ustawy o kredycie hipotecznym) ogranicza prowizję za przedterminową spłatę do wysokości „kosztów kredytodawcy bezpośrednio z nią związanych”. Przepis ten jest niejasny – banki nie mają dobrej metodologii, by dla pojedynczego kredytu wyliczyć koszt jego wcześniejszej spłaty, zwłaszcza że zabezpieczają się przed ryzykiem stóp procentowych całym portfelem (poprzez kontrakty IRS). W rezultacie większość kredytów ze stałą stopą ma dziś zerową prowizję za nadpłatę, co oczywiście cieszy obecnych kredytobiorców, ale koszt tej elastyczności banki przerzuciły na nowych klientów w formie wyższych marż.
NBP szacuje, że ów „koszt ryzyka przedpłat” podbił ceny nowych kredytów o stałym oprocentowaniu o kolejne 0,5–1 punkt procentowy. Innymi słowy, gdy bierzesz dziś kredyt ze stałą stopą, płacisz więcej, bo bank zakłada z góry twoją ewentualną wcześniejszą spłatę. Rozwiązanie tej kwestii jest w toku – ustawodawca przygotowuje nowelizację przepisów, która ma ułatwić bankom pobieranie opłat za nadpłatę, ale dotyczyć to będzie nowych umów kredytowych. Z punktu widzenia obecnego kredytobiorcy, ta zmiana niewiele już zmieni w poniesionych kosztach, choć powinna urealnić kalkulacje marż w przyszłości (nowi klienci nie byliby już obciążani za ryzyko, którego być może nie zrealizują).
Argument ryzyka regulacyjnego jest zatem słuszny – państwo nałożyło na sektor przepisy, które w intencji miały chronić konsumentów, ale w praktyce przyniosły skutek uboczny w postaci droższych kredytów. Podobnie, jak słusznie zauważył Skrzat, inne interwencje państwa też odbiły się czkawką: przykładowo wakacje kredytowe 2022 (umożliwienie zawieszenia rat) uratowały wiele domowych budżetów, lecz koszt ich finansowania ponieśli finalnie akcjonariusze banków – co mogło skłonić sektor do jeszcze większej dbałości o marże, by odbudować wyniki. Banki działają przecież w ramach otoczenia regulacyjnego: gdy pojawia się “ryzyko polityczne”, reagują zabezpieczając swoje interesy.
Warto jednak podkreślić – i tu dochodzimy do sedna polemiki – że obwinianie wyłącznie państwa za wysokie marże to narracja niepełna. Owszem, politycy dołożyli cegiełkę: podatkiem, chaotycznymi regulacjami, populistycznymi pomysłami (które czasem banki kosztują). Jednak banki nie są bezwolnymi ofiarami tych działań. To gracze rynkowi, którzy skutecznie wykorzystali sprzyjające warunki do poprawy swojej rentowności, nierzadko ponad to, co wynikałoby z prostego przerzucenia kosztów. Dowodem – powtórzmy – są historyczne zyski sektora.
Wnioski: pełniejszy obraz wysokich marż
Polskie kredyty hipoteczne są drogie, ale geneza tego zjawiska jest wielowątkowa. Z jednej strony mamy elementy obiektywne: wyższą inflację i stopy procentowe, specyfikę naszego rynku (podatek bankowy, uciążliwe przepisy), czy wreszcie pewne czynniki ryzyka (spory frankowe, wakacje kredytowe) dokładające się do kosztów działania banków. Na wiele z tych spraw zwróciła uwagę analiza Patryka Skrzata – słusznie wskazując, że polityka państwa nie jest bez wpływu na ceny kredytu. Z drugiej strony są też aspekty, które tamta analiza przemilczała lub uprościła. Rekordowe zyski pokazały, że sektor wykorzystał sytuację rynkową znacznie lepiej, niż musiałby tylko dla pokrycia nowych obciążeń. Ograniczona konkurencja pozwoliła utrzymać wywindowane marże bez obawy o utratę klientów – bo dokąd mieli pójść? Wreszcie strategie banków względem depozytów i operowania stopami pokazały, że marża „formalna” to nie wszystko – liczy się marża realna, a ta biła rekordy w ostatnich latach.
Pełniejszy obraz wysokich marż kredytowych w Polsce musi więc uwzględniać i działania państwa, i strategie banków. Jedno jest pewne: przeciętny kredytobiorca nie może wprost liczyć na to, że sektor sam z siebie obniży mu koszt kredytu z altruizmu lub dzięki pojedynczej ustawie. Potrzebna jest zdrowa konkurencja i przewidywalne otoczenie regulacyjne, które zmuszą marże do powrotu „na ziemię”. Jak wskazuje NBP, po wyeliminowaniu specyficznych polskich obciążeń nasze marże nie odbiegałyby już tak bardzo od średniej UE – ale wciąż byłyby jednymi z wyższych w Europie. To sygnał, że przed nami jeszcze praca nad ulepszeniem struktury rynku finansowego. Dopiero połączenie mądrej polityki oraz realnej konkurencji zapewni kredytobiorcom odczuwalną ulgę w ratach, a sektorowi bankowemu – stabilne, ale nie nadmierne zyski w dłuższej perspektywie.
