Wcześniejsza spłata kredytu ze stałą stopą. ZBP chce jasnych zasad rekompensaty

Kto ma kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą i chce go spłacić wcześniej albo przenieść do tańszego banku, może zapłacić bankowi rekompensatę. Polskie przepisy pozwalają ją pobrać, ale tylko do wysokości kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą. Związek Banków Polskich uważa, że te zasady są sformułowane nieprecyzyjnie. Wiceprezeska ZBP Agnieszka Wachnicka powiedziała to 30 października w rozmowie z serwisem BANK.pl. Wypowiedź zbiega się z boomem refinansowania: według BIK już prawie co trzecia złotówka nowych kredytów mieszkaniowych idzie na spłatę starego kredytu.

W omawianej rozmowie nie przedstawiono projektu zmiany przepisów ani proponowanej stawki opłaty. To stanowisko przedstawicielki sektora, a nie zapowiedź nowej, już obowiązującej należności. Warto jednak wiedzieć, o co toczy się spór. Od jego wyniku zależy, ile w przyszłości będzie kosztować klienta ucieczka z kredytu, którego warunki przestały mu odpowiadać.

Co powiedziała wiceprezeska ZBP?

Według relacji BANK.pl Wachnicka wskazała, że przeszkodą w rozwoju kredytów z okresowo stałą stopą są polskie przepisy, które nieprecyzyjnie regulują możliwość pobierania przez banki rekompensaty za przedterminową spłatę takiego kredytu. Powołała się na unijną dyrektywę o kredycie hipotecznym, która jej zdaniem pozwala zrekompensować bankowi m.in. koszty zabezpieczenia stałej stopy. Według podanej przez nią oceny okresowo stała stopa to już 70 proc. nowych kredytów hipotecznych, a w środowisku spadających stóp klienci przenoszą kredyty do banków, które oferują niższe oprocentowanie.

Ile bank może dziś pobrać za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Zasady dla umów zawartych od 22 lipca 2017 r. wyznacza art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym. Starsze umowy wymagają oceny według przepisów dotychczasowych (art. 85 ust. 2). Rekompensata musi być zastrzeżona w umowie. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy klient spłaca kredyt w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może ona przekroczyć ani odsetek, które należałyby się od spłacanej kwoty za rok, ani 3 proc. tej kwoty. Jeżeli do końca umowy ze zmienną stopą pozostało mniej niż rok, obowiązuje także niższy limit odsetek za pozostały okres. Przy stałej lub okresowo stałej stopie bank może pobierać rekompensatę w okresie jej obowiązywania. Limit 3 proc. i 36 miesięcy nie przenosi się automatycznie na ten przypadek. W każdym przypadku obowiązuje jednak limit z ust. 7: rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Właśnie wokół tego limitu toczy się spór. Ustawa nie mówi, jak liczyć te koszty i czy obejmują one stratę banku na zamknięciu transakcji zabezpieczającej stałą stopę. Dyrektywa 2014/17/UE w art. 25 pozwala na rekompensatę uczciwą i obiektywnie uzasadnioną, która nie przekracza straty finansowej kredytodawcy i nie może być karą dla konsumenta. Państwa członkowskie mogą ją dodatkowo ograniczyć, a przy spłacie w okresie stałej stopy mogą też uzależnić prawo do wcześniejszej spłaty od uzasadnionego interesu konsumenta. Dyrektywa daje więc państwom wybór. Nie nakazuje szerszej rekompensaty dla banków.

Ile kredytów to dziś refinansowanie?

Według BIK refinansowanie odpowiada już za prawie jedną trzecią wartości nowej akcji kredytowej w kredytach mieszkaniowych. Od stycznia do września 2026 r. banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych za 116,4 mld zł, więcej niż w całym 2025 r. Rekordy sprzedaży kredytów są więc w dużej części przenoszeniem istniejących kredytobiorców między bankami, a nie wyłącznie nowymi zakupami mieszkań.

Czy spadające stopy procentowe zwiększą falę przenosin kredytów?

Spadek inflacji nie jest automatyczną zapowiedzią obniżki stóp. Aktualne oferty banków zależą także od kosztu finansowania, oczekiwań rynkowych i konkurencji. Według BIK niższe niż rok wcześniej koszty finansowania sprzyjały akcji kredytowej i refinansowaniu. Przeniesienie kredytu może być opłacalne już teraz, jeżeli nowa oferta jest korzystniejsza po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Spór o rekompensatę ma więc znaczenie zarówno dla dzisiejszego rachunku, jak i kolejnych okresów spadku stóp. Same prognozy RPP nie zastępują porównania dwóch konkretnych ofert.

W ocenie redakcji chf24.pl wypowiedź ZBP to sygnał, że banki chcą zmienić zasady, zanim powstanie jakikolwiek projekt. Ma to znaczenie, bo przy 70 proc. nowych kredytów ze stałą stopą zasady rekompensaty mają znaczenie dla dużej części osób zaciągających nowe kredyty. Argument o kosztach zabezpieczenia stałej stopy jest ekonomicznie zrozumiały. Konsument powinien jednak dostawać od banku jasną informację o tym, ile zapłaci za wcześniejszą spłatę, a rekompensata nie może zamieniać się w opłatę za lojalność, która zniechęca do szukania lepszej oferty. Kto dziś ma kredyt ze stałą stopą i rozważa przeniesienie go do innego banku, powinien przed złożeniem wniosku poprosić obecny bank o wyliczenie rekompensaty na trwałym nośniku. Art. 38 ust. 3 polskiej ustawy wymaga przekazania informacji na trwałym nośniku wraz z założeniami w ciągu 7 dni roboczych od otrzymania wniosku. Niższa rata sama nie przesądza o oszczędności: porównaj także prowizję nowego banku, ubezpieczenia, koszt wyceny i łączny koszt przez okres, w którym zamierzasz spłacać kredyt.