Podpisywanie umowy o kredyt w banku wiąże się zazwyczaj z długoterminowym spłacaniem, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych. To bardzo istotne zobowiązanie, a przedstawiona nam treść nie zawsze jest w pełni zrozumiała. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie przeanalizować warunki umowy. Przyjrzyjmy się zatem, którym elementom warto przyjrzeć się dokładniej oraz jakie obowiązki ciążą na kredytobiorcy.
Wcześniejsza spłata zobowiązania
Podczas podpisywania umowy o kredyt, zostaje nam przedstawiony dokładny harmonogram spłat. Jednak istnieją sytuacje, w których kredytobiorca chce spłacić zobowiązanie szybciej, niż zostało to wcześniej ustalone. Dlatego warto zapoznać się z zapisem, który reguluje warunki przedterminowej spłaty. Bank powinien w jasny i przejrzysty sposób opisać je w umowie. Wcześniejsza spłata zobowiązania często wiąże się z konsekwencjami w postaci dodatkowo naliczonych kosztów. Dlatego w umowie powinny znaleźć się następujące zapisy:
- suma opłat związanych z wcześniejszą spłatą kredytów
- wysokość maksymalnej kwoty naliczonej przy przedterminowej spłacie
- dokładne wyjaśnienie, od czego naliczone kwoty zależą
- sposób, w jaki zostaną naliczone dodatkowe koszty
Kredytobiorca jest zwolniony od dodatkowych opłat związanych z wcześniejszą spłatą zobowiązania w przypadku, gdy kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem został zaciągnięty po 21 lipca 2017 roku, a od jego uruchomienia minęły już trzy lata. Jednak zasada ta nie ma zastosowania w przypadku kredytów hipotecznych ze stałą stopą oprocentowania.
Zapisy dotyczące kosztów stałych i zmiennych w umowie kredytowej
Bank udzielając kredytu, zobowiązany jest do przedstawienia potencjalnemu kredytobiorcy wszelkich kosztów i opłat dodatkowych, jeszcze przed podpisaniem umowy. Poleca się uważnie zapoznać się z warunkami i zweryfikować poprawność doliczonych kwot. Zdarza się również, że przy umowach korzystniej oprocentowanych, bank dokłada dodatkowe produkty bankowe. Niestety potrafią one generować kolejne koszty. Dlatego warto podsumować wszelkie opłaty aby sprawdzić, czy jest to korzystna dla nas opcja. Ważne jest, by dokładnie zrozumieć zapisy dotyczące opłat i niestandardowych usług, ponieważ koszt kredytu uzależniony jest przede wszystkim od:
- stóp procentowych
- prowizji dla banku
- ubezpieczenia
- wyceny nieruchomości
Kwoty oblicza się na podstawie marży oraz stóp procentowych, które są aktualne w trakcie spisywania umowy. Można również negocjować indywidualne warunki umowy, które mogą spowodować obniżenie kosztów.
Wypowiedzenie umowy kredytowej
Do wypowiedzenia umowy kredytowej ma prawo nie tylko klient. Bank również ma taką możliwość przede wszystkim w sytuacji, kiedy kredytobiorca zalega z ratami kredytu. Pozostałe przypadki wypowiedzenia umowy przez instytucję finansową powinny zostać uwzględnione w odpowiednim jej zapisie. Klientowi natomiast przysługuje odstąpienie od umowy w terminie do 14 dni od jej podpisania. Umowa powinna zawierać dokładne wytyczne dla kredytobiorcy, który zamierza z niej zrezygnować.
Zgoda banku na zaciąganie przez kredytobiorcę pożyczek w trakcie trwania umowy na kredyt hipoteczny
Bank często umieszcza w umowie zapis dotyczący zgody na zaciąganie innych zobowiązań. W ten sposób próbuje zabezpieczyć się przed niewypłacalnością kredytobiorcy. Służy to również zachowaniu stabilności finansowej klienta, którego budżet może zostać mocno obciążony. Jednak przy regularnym spłacaniu rat bank najczęściej nie wnika w plany finansowe klienta.
Zapisy dotyczące wyceny nieruchomości
Za pierwszą wycenę nieruchomości, jeszcze przed podpisaniem umowy, odpowiada kredytobiorca. Jednak zdarzają się sytuacje, w których bank próbuje wymusić na kliencie kolejną, aktualną na dany moment wycenę i żąda pokrycia za nią kosztów. Jeżeli w umowie z bankiem pojawia się taki zapis, oznacza to że jest on niedozwolony. Każdy kolejny kosztorys powinien zostać pokryty przez bank.
Dokumenty informujące o sytuacji finansowej
Normalną procedurą przy podpisywaniu długoterminowej umowy na wysokie kwoty jest sprawdzanie zdolności kredytowej osoby ubiegającej się o kredyt. Ma to na celu oszacowanie, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacać zobowiązanie terminowo. Dlatego w umowie umieszcza się zapis dotyczący przedstawiania dokumentów, mówiących o wysokości dochodów.
Niekiedy wystarczy przedłożyć bankowi wyciąg z rachunku bankowego. W zapisie powinna znaleźć się również częstotliwość, z jaką należy powyższe dokumenty dostarczać do banku. Za niedopilnowanie tego obowiązku kredytodawca może obarczyć nas konsekwencjami.
Zapis dotyczący okresu karencji przy zakupie mieszkania od dewelopera
Jeśli kredytobiorca zakupił nieruchomość od dewelopera, w okresie karencji może spłacać tylko odsetki od uruchomionej części kredytu. Jednak jeśli budowa obiektu się przedłuża, bank może zaproponować również możliwość spłaty kapitału. Jednak nie każdego kredytobiorcę na to stać.
Warto uważać na zapis umowy mówiący o tym, że okres spłaty kapitałowo-odsetkowej zaczyna się w trakcie przeniesienia na kredytobiorcę prawa własności. Spłata kapitału może zostać odroczona na skutek odbioru nieruchomości na kilka miesięcy przed przeniesieniem aktu własności.
