Frankowicze – bohaterowie jednej z najgłośniejszych finansowych sag ostatnich lat – wygrali już wiele bitew z bankami. Ale na końcu tej drogi czeka jeszcze jeden przeciwnik: urząd skarbowy. Czy podpisanie ugody z bankiem lub unieważnienie kredytu we frankach przez sąd oznacza kłopoty z fiskusem? Okazuje się, że podatkowe skutki tych dwóch scenariuszy różnią się, czasem przewrotnie. Poniżej w przystępny sposób wyjaśniamy, co czeka frankowiczów w rozliczeniach podatkowych – bez prawniczego żargonu, za to z aktualnymi (maj 2025) faktami i przykładami.
Ugoda czy unieważnienie? Krótki przegląd skutków podatkowych
W dużym skrócie: jeśli podpiszesz ugodę z bankiem, możesz uniknąć PIT od darowanej Ci przez bank korzyści – obowiązuje specjalna ulga podatkowa dla frankowiczów. Musisz jednak spełnić określone warunki, bo fiskus wyłącza z ulgi niektóre przypadki. Z kolei wygrana w sądzie i unieważnienie umowy kredytu z reguły nie rodzi dochodu do opodatkowania PIT, bo obie strony tylko zwracają sobie wzajemnie to, co wcześniej wpłaciły. Uwaga jednak na ulgi podatkowe, z których korzystałeś w trakcie spłaty – te możesz musieć oddać fiskusowi (o tym za chwilę). Podatku PCC (od czynności cywilnoprawnych) ani w przypadku ugody, ani unieważnienia nie zapłacisz – bankowe kredyty hipoteczne nie podlegają PCC, a zwrot pieniędzy po unieważnieniu umowy to nie jest nowa czynność prawna, tylko wykonanie wyroku.
Podatkowy remis? Można powiedzieć, że w obu opcjach frankowicz nie powinien zapłacić nowego podatku dochodowego, ale dzieje się to z różnych powodów. Przy ugodzie pomaga Ci specjalne zwolnienie podatkowe (o ile spełniasz warunki), a przy unieważnieniu – brak przychodu w rozumieniu ustawy (to co dostajesz od banku, to zwrot Twoich własnych pieniędzy). Diabeł tkwi jednak w szczegółach: ulga ma ograniczenia, a unieważnienie może skutkować utratą wcześniej wykorzystanych ulg. Poniżej dokładnie to wyjaśniamy.
Podpisanie ugody z bankiem – kiedy powstaje PIT, a kiedy nie
Ugoda frankowa zwykle polega na tym, że bank umarza (daruje) Ci część zadłużenia albo zwraca nadpłacone raty po przewalutowaniu kredytu. Z punktu widzenia prawa podatkowego taka darowana kwota to przychód – w końcu bank zmniejsza Twój dług, czyli realnie wzbogacasz się o to, czego nie musisz już spłacać. W normalnych warunkach od takiego umorzenia trzeba by zapłacić podatek dochodowy (według skali 12%/32%, w zależności od sumy). Na szczęście obowiązuje rozporządzenie Ministra Finansów zwalniające frankowiczów z tego podatku – i to jeszcze co najmniej do końca 2026 r..
Warunki ulgi. Zwolnienie nie jest jednak automatyczne dla każdej ugody. Trzeba spełnić kilka kryteriów, aby fiskus odpuścił PIT od umorzonej kwoty:
- Kredyt na cele mieszkaniowe – ulga dotyczy tylko kredytów hipotecznych zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe (np. zakup mieszkania, budowa domu). Jeśli Twój kredyt we frankach finansował coś innego – np. lokal na wynajem czy inną inwestycję – niestety ulga nie przysługuje.
- Osoba fizyczna, nie firma – kredytobiorca musi być osobą prywatną, a nie przedsiębiorcą biorącym kredyt na firmę.
- Jedna inwestycja mieszkaniowa – jeśli kredytów było więcej niż jeden, muszą dotyczyć wyłącznie tej samej inwestycji mieszkaniowej (np. jeden kredyt na zakup mieszkania, drugi na jego wykończenie). Kredyt finansujący dwa różne mieszkania czy dwa niezależne domy nie spełni tego warunku. Fiskus precyzuje, że “jedna inwestycja”to np. jeden budynek mieszkalny dla jednego gospodarstwa domowego, ewentualnie dla kilku rodzin spokrewnionych, które razem będą mieszkać w jednym domu. Jeśli zatem wziąłeś jeden frankowy kredyt na zakup dwóch osobnych mieszkań, to uwaga – umorzenie takiego kredytu nie będzie zwolnione z PIT. Przekonała się o tym podatniczka, która zawarła dwie ugody: pierwsza (kredyt na udział w jednym mieszkaniu) spełniła warunki ulgi, ale druga (kredyt finansujący remont dwóch osobnych lokali) już nie – fiskus kazał doliczyć przychód z umorzenia tej drugiej ugody do PIT.
- Termin zaciągnięcia kredytu – zwolnienie dotyczy kredytów udzielonych przed 15 stycznia 2015 r. i zabezpieczonych hipoteką. Większość “frankowiczów” mieści się w tej dacie, bo po 2015 r. takich kredytów prawie już nie dawano. Jeśli jednak Twój kredyt frankowy jest późniejszy lub nie ma hipoteki – formalnie ulga nie obowiązuje.
- Ugoda z bankiem – umorzenie musi wynikać właśnie z zawarcia ugody (pozasądowej lub przed sądem, ale na zgodę stron). Gdy bank daruje Ci dług bez ugody (mało prawdopodobne w przypadku franków) albo umorzenie wynika z czegoś innego, ulga nie zadziała.
Jeśli spełniasz powyższe warunki, nie zapłacisz PIT od umorzonej kwoty – zwolnienie działa z mocy prawa. Co ważne, ulga frankowa została najpierw ustanowiona na lata 2022–2024, a następnie przedłużona na lata 2025–2026. Minister Finansów rozciągnął ją najnowszym rozporządzeniem do końca 2026 r., więc masz pewność, że także ugody podpisane teraz korzystają ze zwolnienia. Zwolnienie obejmuje przychody z ugód zawartych w tym okresie i działa nawet wstecz – jeśli np. podpisałeś ugodę pod koniec 2021 r. i zapłaciłeś podatek, mogłeś go odzyskać (regulacja ma charakter retroaktywny dla poprzednich ugód). Nie trzeba składać żadnych wniosków – zaniechanie poboru podatku następuje automatycznie. W praktyce nie musisz nawet wykazywać takiej umorzonej kwoty w rocznym PIT (choć zawsze warto zachować dokumenty ugody i kredytu na wypadek pytań urzędu).
Kto mimo wszystko zapłaci? Są jednak sytuacje, gdy nawet przy ugodzie podatek się pojawi. Jeśli nie spełnisz choć jednego z warunków ulgi – np. część kredytu poszła na cele inne niż mieszkaniowe (choćby na spłatę innego długu, prowizje czy ubezpieczenia niezwiązane bezpośrednio z zakupem nieruchomości) – to umorzenie tej części będzie opodatkowane. Podobnie brak zwolnienia dotyczy kredytów czysto inwestycyjnych lub współkredytobiorców, którzy nie realizowali własnych potrzeb mieszkaniowych. Przykładowo, jeśli rodzice poręczyli kredyt frankowy córce i stali się współkredytobiorcami, ale nie mieszkają w kredytowanym mieszkaniu – fiskus może uznać, że umorzenie ich części długu to bezpodstawne wzbogacenie podlegające opodatkowaniu. Taka osoba formalnie „zarobiła” na tym, że dług zmalał, a sama nie miała korzyści mieszkaniowej. Warto mieć to na uwadze – urząd skarbowy patrzy, kto faktycznie korzystał z nieruchomości finansowanej kredytem.
Co z kwotą zwróconą przez bank w ugodzie? Niektóre ugody przewidują, że bank wypłaci frankowiczowi pewną dodatkową kwotę – np. wyrówna nadpłacone raty czy zwróci część spreadu walutowego. Taki zwrot nadpłaty nie jest przychodem, to po prostu oddanie Ci wcześniej wpłaconych pieniędzy, więc nie musisz płacić od tego podatku. Krajowa Informacja Skarbowa w interpretacjach wyjaśnia wprost, że zwrot nadpłaconego kapitału czy odsetek to wyrównanie stanu majątkowego, neutralne podatkowo. Uważaj jednak na sformułowania w ugodzie: bank powinien jasno zaznaczyć, że dana kwota to zwrot wcześniej nadpłaconych rat (kapitału lub odsetek), a nie np. premia za podpisanie ugody. Jeżeli zapis będzie mówił o “wynagrodzeniu za zrzeczenie się roszczeń” albo “odszkodowaniu” dla kredytobiorcy, to fiskus może uznać taką kwotę za odrębny przychód podlegający opodatkowaniu. Innymi słowy – pieniądze z banku mają być przedstawione jako zwrot, a nie zapłata za coś, bo tylko wtedy są wolne od PIT. W jednej z interpretacji skarbówka stwierdziła np., że kwota wypłacona klientowi za rezygnację z dalszych roszczeń jest opodatkowana. Dlatego zadbaj, by język ugody był dla Ciebie bezpieczny podatkowo.
PCC przy ugodzie? Dobra wiadomość – nie ma dodatkowego podatku PCC. Ugoda z bankiem w sprawie kredytu hipotecznego nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC dotyczy m.in. pożyczek, ale kredyt bankowy i ugoda w jego ramach są z tego wyłączone na mocy przepisów (banki nie zawierają umów opodatkowanych PCC, a ugoda to część restrukturyzacji takiego kredytu).
Unieważnienie kredytu przez sąd – skutki podatkowe
Wielu frankowiczów wybiera drogę sądową – walczą o stwierdzenie nieważności umowy kredytu. Gdy sąd prawomocnie uzna, że umowa jest nieważna od początku, następuje tzw. rozliczenie wzajemnych świadczeń między Tobą a bankiem. W praktyce oznacza to, że Ty oddajesz bankowi kwotę kapitału, którą od niego pożyczyłeś, a bank zwraca Ci wszystko, co mu przez lata zapłaciłeś – raty kapitałowe, odsetki, prowizje i inne opłaty. Efekt? Obie strony są “na zero” (pomijając odsetki za korzystanie z kapitału – coraz częściej sądy odmawiają bankom takiego wynagrodzenia, więc zwykle oddajemy tylko nominalny kapitał).
Czy powstaje przychód? Nie – takie rozliczenie nie generuje dla frankowicza przychodu do opodatkowania PIT. Pieniądze, które odzyskujesz od banku, to przecież zwrot wcześniej wpłaconych kwot, a nie nowy dochód. Fiskus sam potwierdza, że tu nie ma mowy o opodatkowaniu – to, co dostajesz, jest zwrotem nienależnie pobranych świadczeń, więc nie podlega PIT. Innymi słowy, skoro umowy nie było, to bank oddaje Ci to, co bez podstawy prawnej pobrał, a Ty oddajesz jemu wypłacony kapitał – żadna ze stron nie zarabia na tym w sensie podatkowym. Dlatego frankowicze, którzy wygrali w sądzie, nie muszą płacić podatku dochodowego od otrzymanych zwrotów rat i odsetek – to potwierdzone stanowisko skarbówki. Tak samo brak jest podatku od “zaoszczędzonych” odsetek, których już nie musisz płacić w przyszłości – nie traktuje się tego jako przychodu (fiskus nie próbuje np. doliczać wartości darmowego korzystania z kapitału).
Uwaga na ulgi i wcześniejsze rozliczenia. Podatkowy haczyk przy unieważnieniu kredytu kryje się gdzie indziej – we wszelkich ulgach i zwolnieniach, z jakich korzystałeś, mając ten kredyt. Skoro umowy nie było, to tracisz prawo do preferencji podatkowych, które były z nią związane. Niestety, fiskus podchodzi do tego bez sentymentów: nie było kredytu, nie było ulg. O jakie sytuacje chodzi?
- Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości: Wielu kredytobiorców sprzedawało w ostatnich latach nieruchomość (np. poprzednie mieszkanie) i przeznaczało uzyskane środki na spłatę kredytu frankowego. Dzięki temu mogli skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia z podatku od dochodu ze sprzedaży – bo pieniądze poszły na własny cel mieszkaniowy (spłatę kredytu hipotecznego). Jednak jeśli Twój kredyt został unieważniony, urząd skarbowy może stwierdzić, że nie miałeś prawa do ulgi – w końcu formalnie nie spłaciłeś żadnego ważnego kredytu mieszkaniowego (skoro umowa była nieważna). W efekcie dochód ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości staje się opodatkowany (19% PIT), chyba że masz inne wydatki mieszkaniowe, które możesz wykazać w zamian. Taki problem sygnalizowali już doradcy: frankowicz, który spłacił unieważniany kredyt pieniędzmi ze sprzedaży mieszkania, musi zapłacić podatek od tamtej sprzedaży, o ile nie wydał środków na inne cele mieszkaniowe. Ta kwestia może dotyczyć osób, które szybko pozbyły się starego “M” i wszystko włożyły w spłatę frankowego długu. Teraz fiskus upomina się o swoją część, bo uznaje, że cel mieszkaniowy nie został spełniony (umowa kredytu nie istniała).
- Ulga odsetkowa: To specyficzna ulga, z której korzystali nieliczni frankowicze – dotyczy kredytów z lat 2002–2006. Pozwalała ona odliczać od dochodu część zapłaconych odsetek od kredytu na własne cele mieszkaniowe. Choć ulgę odsetkową dawno zlikwidowano (od 2007 r. nie można już jej nabyć), osoby, które zaczęły z niej korzystać wcześniej, mogły kontynuować odliczenia do końca spłaty kredytu (najpóźniej do 2027 r.). Jeśli byłeś w tej grupie i przez lata sumiennie odpisywałeś sobie odsetki w PIT, musisz być świadomy: gdy bank zwróci Ci te odsetki po unieważnieniu umowy, będziesz musiał oddać ulgę. W praktyce wygląda to tak, że w roku, w którym dostaniesz zwrot odsetek, doliczasz do dochodu wcześniej odliczone kwoty ulgi (za wszystkie lata). Na przykład pewna frankowiczka od 2007 do 2022 odliczała odsetki od podatku, a teraz – po unieważnieniu kredytu – bank ma zwrócić jej sporą sumę odsetek. Krajowa Informacja Skarbowa potwierdziła, że musi ona doliczyć całą odliczoną ulgę do dochodu w zeznaniu za rok, w którym dostanie zwrot. Co więcej, fiskus uznał, że nie działa tu przedawnienie pięcioletnie od tamtych lat – liczy się moment otrzymania zwrotu, więc urząd może dopominać się podatku nawet za ulgę sprzed kilkunastu lat. Podatek do zapłaty może być wysoki, bo jeśli odliczyłeś np. łączno kilkadziesiąt tysięcy odsetek, teraz jednorazowo zwiększą one Twój dochód (mogą Cię nawet wepchnąć w wyższy próg 32%). Dobrze wiedzieć: jeśli ugodzisz się z bankiem, zwykle bank nie zwraca Ci już zapłaconych odsetek, tylko umarza dług na przyszłość. W takiej sytuacji ulga odsetkowa pozostaje nietknięta – nie musisz jej zwracać, bo nie dostałeś z powrotem odsetek, które kiedyś odliczyłeś. To jedna z subtelnych zalet ugody dla tych, którzy korzystali z ulgi odsetkowej.
Poza powyższymi wyjątkami, unieważnienie kredytu jest podatkowo neutralne. Nie pojawia się dochód do opodatkowania PIT, nie ma VAT ani PCC – następuje tylko zwrócenie nienależnych świadczeń. Warto jednak poinformować swojego doradcę podatkowego (albo wnikliwie wczytać się w przepisy), jeśli wyrok sądu zmienia Twoją sytuację. Jak widzimy, problemem są głównie ulgi związane z kredytem; samo zwrócenie pieniędzy przez bank jest wolne od podatku.
Praktyczne wskazówki dla frankowiczów
- Sprawdź, czy Twoja ugoda łapie się na ulgę. Zanim podpiszesz ugodę z bankiem, upewnij się, że Twój kredyt spełnia warunki zwolnienia: miał cel mieszkaniowy, został zaciągnięty przed 2015 r., a ewentualnie drugi kredyt dotyczył tego samego mieszkania/domu. Jeśli jesteś współkredytobiorcą, który nie mieszka w kredytowanej nieruchomości – licz się z tym, że urząd skarbowy może chcieć podatku od Twojej części umorzenia. W razie wątpliwości rozważ wystąpienie o interpretację podatkową na swoją sytuację lub skonsultuj treść ugody ze specjalistą.
- Zadbaj o sformułowanie ugody. Dopilnuj, by w dokumencie ugody jasno zapisano, co bank umarza, a co zwraca. Wypłacane Ci kwoty powinny być opisane jako zwrot nadpłaconych rat, odsetek lub prowizji, a nie jako „specjalna premia” czy „zadośćuczynienie”. W ten sposób zabezpieczysz się, żeby cała korzyść z ugody była zwolniona z podatku. Dobra ugoda = brak PIT dla Ciebie.
- Przy wygranej w sądzie – pamiętaj o rozliczeniach ulg. Jeśli Twój kredyt został unieważniony wyrokiem, przeanalizuj, czy korzystałeś z ulgi mieszkaniowej lub ulgi odsetkowej związanej z tym kredytem. Gdy bank zwróci Ci odsetki, nie zapomnij doliczyć wykorzystanej ulgi odsetkowej do dochodu w zeznaniu za rok, w którym otrzymasz zwrot. Jeżeli spłaciłeś kredyt z pieniędzy ze sprzedaży innej nieruchomości, przygotuj się na ewentualny podatek od tamtej transakcji – chyba że możesz wykazać inny wydatek mieszkaniowy w zamian. W praktyce warto skonsultować się z doradcą podatkowym po unieważnieniu umowy, by nic Ci nie umknęło.
- Nie wyrzucaj dokumentów. Zachowaj całą dokumentację: umowę kredytu, aneksy, ugodę, wyrok sądu, potwierdzenia, na co poszły środki z kredytu. Przy ugodzie trzymaj też potwierdzenie, że kredyt był na cele mieszkaniowe (np. akt notarialny mieszkania). Co prawda zwolnienie podatkowe działa automatycznie, ale w razie kontroli to na Tobie będzie spoczywał ciężar wykazania, że spełniłeś warunki ulgi. Lepiej mieć papiery pod ręką, niż potem szukać ich po latach.
- Śledź zmiany przepisów. Sytuacja frankowiczów ewoluuje – rząd zapowiada kolejne rozwiązania (np. pomysły specustawy frankowej). Ulga podatkowa od ugód została przedłużona do końca 2026 r., ale co dalej – nie wiadomo. Warto więc trzymać rękę na pulsie. Jeśli planujesz działania z kredytem, miej na uwadze terminy (np. ewentualne wygaśnięcie ulgi) i nowe interpretacje KIS.
Na koniec – choć podatki to mało przyjemna strona uwalniania się od kredytu we frankach, dobra wiadomość jest taka, że fiskus raczej nie zniweczy Twojego zwycięstwa nad bankiem. Przy odrobinie ostrożności i wiedzy większość frankowiczów albo w ogóle nie zapłaci PIT, albo poradzi sobie z rozliczeniem ulg. W zmaganiach z kredytem górę bierze rozsądek: warto policzyć korzyści z ugody vs. procesu nie tylko w kategoriach finansowych, ale i podatkowych. A wiedząc, gdzie czekają pułapki, łatwiej wybrać świadomie – i cieszyć się uwolnieniem od toksycznego kredytu bez przykrych niespodzianek od skarbówki.
