24 lipca 2025 r. eksperci Europejskiego Kongresu Finansowego (EKF) zaprezentowali projekt „modelowej” umowy kredytu hipotecznego. Według prof. Michała Romanowskiego – który kierował pracami zespołu – ma to być sposób na zakończenie “epidemii” sporów sądowych między bankami a klientami i przywrócenie przewidywalności kontraktów. Z punktu widzenia banków projekt faktycznie może ograniczyć ich odpowiedzialność prawną i ryzyko finansowe. Jednak patrząc okiem prawnika broniącego konsumentów, nasuwa się pytanie: czy ten model rzeczywiście chroni klientów, czy raczej interesy banków? Niniejszy artykuł krytycznie analizuje założenia EKF z perspektywy praw konsumenta.
Brak głosu konsumentów przy tworzeniu umowy
Pierwsze zastrzeżenie budzi sposób powstawania projektu. Choć mowa o umowie mającej “zabezpieczać interesy konsumentów i banków”, to kredytobiorcy ani organizacje ich reprezentujące w praktyce nie mieli wpływu na treść wzorca. Prace nad umową prowadzono wyłącznie w gronie ekspertów sektora bankowego i regulatorów, z pominięciem strony społecznej. Banki deklarują otwartość i troskę o klienta, ale dyskutują o nowym wzorcu jedynie między sobą oraz z urzędnikami – nie z udziałem konsumentów.
Taki tryb działania oznacza, że projekt EKF jest de facto jednostronny. Zabrakło rzetelnego dialogu z kredytobiorcami, który mógłby ujawnić, jakie zapisy budzą ich obawy lub są dla nich niekorzystne. W efekcie, jak trafnie zauważył w mediach społecznościowych użytkownik „Niefrankowski”, mamy do czynienia z kolejną odsłoną narzucania klientom warunków podyktowanych przez banki pod pozorem “dobrej zmiany” w umowach. Bez konsultacji z organizacjami konsumenckimi ten wzorzec pozostaje kreacją bankową, a nie wypracowanym konsensusem dwóch równorzędnych stron.
Co więcej, nawet uczestnicy panelu EKF przyznali, że w Polsce brakuje silnych, oddolnych organizacji konsumenckich, które mogłyby stanowić realny kontrapunkt dla lobby bankowego. Jednak zamiast zaprosić takie stowarzyszenia do współpracy nad umową modelową, twórcy projektu pozostali w swoim eksperckim gronie. W efekcie powstał dokument, który – mimo szczytnych haseł o „stabilizacji relacji kontraktowych” – odzwierciedla głównie perspektywę banków.
Priorytet: ograniczenie ryzyka banków, nie poprawa sytuacji klientów
Analizując wypowiedzi promotorów projektu, wyraźnie widać, że głównym celem jest redukcja ryzyka prawnego po stronie banków. Prof. Romanowski otwarcie nazywa falę unieważnień umów kredytowych “epidemią” groźną dla systemu finansowego i państwa. Proponowana umowa modelowa ma być szczepionką na tę epidemię – sposobem na uniemożliwienie w przyszłości masowego podważania kontraktów przez klientów. Już sam tytuł wywiadu w Business Insider – „Czas skończyć z epidemią sporów” – sugeruje, że motywacją jest wygaszenie konfliktów sądowych z kredytobiorcami. Innymi słowy, chodzi o to, by banki nie musiały obawiać się kolejnej fali pozwów na wzór kredytów frankowych czy spraw o WIBOR.
Bankowcy przyznają, że w ostatnich latach każda abuzywna klauzula w umowie może kosztować sektor miliony, a unieważnienie kontraktu staje się dla konsumenta atrakcyjnym rozwiązaniem. Projekt wzorca to ich odpowiedź na tę sytuację – skoro prawo i wyroki sądów coraz skuteczniej chronią konsumentów, banki próbują zawczasu tak zmienić umowy, by eliminacja klauzul niedozwolonych nie była w ogóle potrzebna, bo kontrowersyjnych zapisów ma nie być. W teorii brzmi to dobrze – umowa wolna od „haczyków” – ale diabeł tkwi w szczegółach, o których za moment.
Zdaniem autorów projektu nałożenie „bezpiecznego” wzorca umowy wyeliminuje ryzyko prawne i przełoży się nawet na większą dostępność kredytów. Eksperci EKF ocenili podczas prezentacji, że zmniejszenie ryzyka unieważnień umożliwi udzielanie kredytów nowym grupom klientów. Innymi słowy, banki przekonują, że gdy sądowe unieważnienia przestaną im grozić, łatwiej i taniej pożyczą nam pieniądze. Prezes największego polskiego banku zapewniał nawet, że wprowadzenie modelowej umowy obniży koszt nowych kredytów i deklarował gotowość do jej stosowania.
Tyle deklaracji. Pytanie, co realnie zyskuje konsument? Twórcy projektu twierdzą, że “cele konsumentów i banków w dużej mierze są zbieżne” i że klient „będzie miał święty spokój”, podobnie jak ubezpieczony cieszy się spokojem dzięki polisie. Argumentują, że wszystkim zależy przecież na stabilności – klientowi na dachu nad głową, a bankowi na spłaconym kredycie. Jednak ta pozorna symbioza pomija fakt, że dotąd to konsumenci ponosili konsekwencje ryzyka nieuczciwych klauzul – płacąc zawyżone raty albo latami dochodząc sprawiedliwości w sądach. Banki zaś korzystały finansowo na abuzywnych postanowieniach i dopiero przegrane procesy zaczęły to zmieniać. Trudno oprzeć się wrażeniu, że projekt EKF przede wszystkim chroni banki przed skutkami ich własnych błędów i nadużyć, a dopiero w drugiej kolejności ma zapewnić korzyści klientom.
Wątpliwe narracje: przewidywalność jako panaceum i mit “darmowego mieszkania”
Autorzy modelowej umowy skupiają się na hasłach przewidywalności i stabilności. Prof. Romanowski podkreśla, że „obecny stan, czyli brak przewidywalności umów hipotecznych, nie jest normalny”. Rzeczywiście – nikt nie chce brać kredytu na 30 lat, by po dekadzie dowiedzieć się, że jego umowa może być unieważniona przez sąd. Problem w tym, że narracja EKF sprowadza cały kryzys zaufania do kwestii przewidywalności kontraktu, pomijając inne kluczowe aspekty. To nie abstrakcyjna „nieprzewidywalność” spowodowała lawinę sporów, ale konkretne nieuczciwe praktyki banków: jednostronne kształtowanie kursów (w kredytach walutowych), dowolna zmiana oprocentowania opartego o niejasny WIBOR, czy też brak rzetelnej informacji o ryzykach. Przewidywalnie nieuczciwa umowa nadal byłaby zła – klienci potrzebują po prostu uczciwych warunków.
EKF zdaje się też sugerować, że wystarczy stworzyć “certyfikowany” wzorzec i problem zniknie. Pada wręcz stwierdzenie, że klient nie musiałby już czytać umowy ani załączników, “zakładając, że jest to wzorzec bezpieczny”. To bardzo niebezpieczne podejście. Przed laty również ufano, że banki jako instytucje zaufania publicznego nie skrzywdzą klienta – i wielu kredytobiorców gorzko się rozczarowało. Teraz banki kuszą wizją, że umowa modelowa zwalnia z czujności: „nie czytaj, nie martw się, to bezpieczny standard”. Tymczasem każdy prawnik konsumencki przyzna, że właśnie w takich sytuacjach łatwo o nadużycia. Jeżeli wzorzec powstał jednostronnie, to nawet prosty język i pozornie fair zapisy mogą skrywać pułapki korzystne głównie dla kredytodawcy.
Kolejnym elementem narracji wymagającym sprostowania jest retoryka o rzekomym dążeniu konsumentów do “darmowego mieszkania”. Pod koniec wywiadu dla BI padło pytanie sugerujące, że część klientów może pożyczać pieniądze z góry nastawieniem na podważenie umowy, by w efekcie nie zapłacić za mieszkanie („czy jednak górę biorą próby podważenia umowy… aby zyskać darmowe mieszkanie”). Taka sugestia to klasyczna manipulacja – próba przedstawienia konsumentów jako kombinatorów chcących się wzbogacić kosztem banków. W rzeczywistości zdecydowana większość kredytobiorców spłaca raty sumiennie i walczy w sądach tylko wtedy, gdy odkryje w umowie klauzule sprzeczne z prawem. Eliminacja niedozwolonego postanowienia z umowy nie służy stworzeniu konsumentowi okazji do wzbogacenia się – jak zauważono w prawniczej analizie sporów frankowych – lecz ma jedynie przywrócić równowagę między stronami. Innymi słowy, sądy nie “dają darmowych mieszkań”, tylko odbierają bankom nienależne profity wynikające z nieuczciwych zapisów.
Retoryka “darmowego kredytu” obliczona jest na zniechęcenie opinii publicznej do pozywających klientów, podczas gdy to banki naruszały prawo, wpisując abuzywne klauzule. Owszem, efektem unieważnienia umowy bywa brak obowiązku zwrotu odsetek – co dla konsumenta jest finansowo bardzo korzystne – ale jest to skutek sankcyjny przewidziany przez prawo właśnie po to, by odstraszać przedsiębiorców od nieuczciwych praktyk. Gdyby banki nie stosowały klauzul niedozwolonych, nie byłoby „darowych” kredytów ani pozwów. Dlatego sugerowanie, że problemem są cwani konsumenci, którzy „nie chcą uczciwie spłacać rat”, jest odwróceniem kota ogonem. Prawdziwym problemem była i jest nieuczciwość części zapisów umownych – i to od jej wyeliminowania należy zacząć uzdrawianie rynku, a nie od piętnowania rzekomej roszczeniowości klientów.
Dobrowolność stosowania – brak realnej mocy wzorca
Nawet gdyby uznać, że modelowa umowa to krok w dobrym kierunku, pojawia się zasadniczy kłopot: banki wcale nie muszą z niej korzystać. Prof. Romanowski przyznaje, że proponowane rozwiązanie ma mieć formę „miękkiego prawa” – dobrych praktyk, a nie ustawowego nakazu. Zamiast przymusu przewidziano „marchewkę”: banki stosujące wzorzec mogłyby liczyć np. na wsparcie płynnościowe BGK (skup listów zastawnych opartych o takie kredyty). Innymi słowy, przyjęto założenie, że sektor sam dobrowolnie wdroży korzystne dla klientów rozwiązania, jeśli pokaże mu się korzyści biznesowe.
Brzmi to bardzo optymistycznie. Historia sporów frankowych czy spraw dotyczących WIBOR pokazuje, że w praktyce banki niechętnie rezygnują z uprzywilejowanej pozycji w umowach, dopóki nie zmuszą ich do tego twarde regulacje lub przegrane procesy. Tutaj żadnego przymusu nie będzie – “wzorzec będzie jedynie rekomendacją dobrych praktyk, a nie opcją obowiązkową”. Eksperci EKF liczą, że zadziałają mechanizmy rynkowe: kilka banków wdroży bezpieczną umowę i dzięki niższemu ryzyku prawnemu uzyska przewagę konkurencyjną, zmuszając resztę do dołączenia. To jednak tylko teoria. W praktyce jeśli któryś bank uzna, że modelowa umowa ogranicza bieżącą sprzedaż lub zyski – po prostu po nią nie sięgnie.
Nawet szef KNF Jacek Jastrzębski – generalnie przychylny idei wzorca – zaznacza, że umowy modelowe powinny być opcją, z której bank skorzysta dobrowolnie, informując klientów o stosowaniu takiego wzorca (tzw. mechanizm opt-in). Podkreśla przy tym zasadę swobody działalności gospodarczej, która wyklucza zmuszanie banków do oferowania odgórnie ustalonego kontraktu. Oznacza to, że nawet w przypadku przyjęcia rozwiązań legislacyjnych banki prawdopodobnie zachowają wolną rękę – wzorzec może stać się co najwyżej “certyfikatem uczciwości”, ale nie obligatoryjnym standardem dla wszystkich umów.
Z perspektywy konsumenta rodzi to obawy, że cała inicjatywa pozostanie na papierze albo obejmie tylko część rynku. Jeśli tylko np. 2–3 banki wprowadzą u siebie nowy wzór, a reszta nie, to konkurencja rynkowa wcale nie zmusi maruderów do zmiany – wielu klientów i tak podpisze kredyt gdzie indziej, zwłaszcza gdy liczy się zdolność kredytowa czy wysokość raty. Bank, który nie wdroży wzorca i nadal będzie stosował ryzykowne zapisy, może paradoksalnie zaoferować minimalnie niższą marżę lub prowizję, kusząc klientów kosztem większego ryzyka prawnego (zakładając, że nie wszyscy konsumenci będą świadomi różnic w umowach). Ci bardziej świadomi będą szukać banków ze wzorcem, mniej świadomi – wybiorą tańszą ofertę, nawet jeśli niesie potencjalne zagrożenia w przyszłości.
Krótko mówiąc, modelowa umowa jako dobrowolna “dobra praktyka” może okazać się narzędziem wykorzystywanym wybiórczo, głównie marketingowo. Nie ma gwarancji powszechnego stosowania, a tym samym – nie ma gwarancji, że przeciętny kredytobiorca faktycznie otrzyma do podpisu bezpieczny kontrakt. Co więcej, jeśli wzorzec nie będzie obowiązkowy, konsumenci będą musieli sami dopytywać i sprawdzać, który bank go używa, a który nie – i na jakich ewentualnie modyfikacjach. To znów przerzuca ciężar świadomego wyboru na klienta, podczas gdy celem miało być przecież zdjęcie z konsumenta części ryzyka.
Pułapka oprocentowania: po 5 latach wraca dyktat banku
Za jeden z głównych atutów modelowej umowy przedstawia się możliwość wyboru między stałą a zmienną stopą procentową przez klienta. Eksperci EKF zgodzili się, że konsument powinien mieć prawo do oprocentowania okresowo stałego (co w polskich realiach oznacza zwykle 5-letnie okresy stałej stopy) – jest to zbieżne z postulatami od dawna zgłaszanymi przez UOKiK czy Komisję Nadzoru Finansowego. Niewątpliwie dostępność stałej raty przez kilka lat zwiększa przewidywalność obciążeń dla kredytobiorcy. Problem w tym, jak zaplanowano mechanizm po upływie okresu stałego.
Zgodnie z projektem, długość obowiązywania oprocentowania stałego strony ustalają indywidualnie. Przed końcem tego okresu bank ma przedstawić klientowi ofertę nowej stałej stopy na kolejny okres. Jeśli klient jej nie zaakceptuje, kredyt automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne według stawki referencyjnej (np. WIBOR lub inny wskaźnik) powiększonej o marżę ustaloną w umowie. Co istotne, umowa modelowa nie przewiduje żadnego “okresu transferowego”, czyli mechanizmu pozwalającego kredytobiorcy przenieść kredyt do innego banku w przypadku braku akceptacji nowej stawki stałej. Mówiąc wprost – po upływie np. 5 lat klient staje pod ścianą: albo zgadza się na warunki dalszego oprocentowania dyktowane przez dotychczasowy bank, albo zostaje mu zmienna stopa i ryzyko gwałtownego wzrostu rat.
Taki układ budzi poważne wątpliwości. Bank zachowuje znaczącą przewagę negocjacyjną nad klientem przy odnowieniu oprocentowania stałego. Może zaproponować wysoki procent na kolejny okres, a konsument ma ograniczone pole manewru. Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, by spróbować refinansować kredyt w innym banku – ale to wiąże się z dodatkowymi kosztami, procedurami i zależy od zdolności kredytowej (która po kilku latach może się zmienić). Brak „okresu transferowego” w umowie oznacza, że klient nie dostaje choćby kilkumiesięcznego okienka na znalezienie lepszej oferty gdzie indziej bez ryzyka nagłej zmiany oprocentowania. W praktyce, jeśli nie zaakceptuje propozycji banku, natychmiast jego kredyt staje się zmiennoprocentowy. To zaś – biorąc pod uwagę brak limitów zmian stawki referencyjnej – może skutkować drastycznym wzrostem rat.
Najbardziej niepokojące jest jednak zniesienie „bezpiecznika” w postaci możliwości zmiany kredytodawcy. W poprzednich dyskusjach branżowych pojawiały się pomysły, by po zakończeniu okresu stałego klient miał prawo przenieść kredyt do innego banku bez kosztów (np. bez prowizji czy z uproszczoną procedurą). Takie rozwiązanie zwiększałoby konkurencję i zmuszało banki do oferowania atrakcyjnych stawek na kolejne okresy, by zatrzymać klienta. Niestety, modelowa umowa tego nie przewiduje – wręcz przeciwnie, cementuje relację z dotychczasowym bankiem. W efekcie całe ryzyko zmian stóp procentowych finalnie i tak spada na kredytobiorcę. Po 5 latach (lub innym ustalonym okresie) może on zostać z automatu wrzucony na zmienną stopę, jeśli nie przystanie na propozycję banku. A bank – świadom braku „ucieczki” klienta – może dyktować warunki śmielej.
Ta asymetria pokazuje, że choć projekt reklamuje się hasłem wyboru oprocentowania, to w dłuższej perspektywie więcej kontroli zachowuje kredytodawca. Klient co najwyżej odwlecze niepewność o kilka lat, ale nie wyeliminuje jej całkowicie. Dla wielu osób taka konstrukcja może okazać się pułapką: pierwsze lata spokoju, a potem przy braku zgody na nowe warunki – szok wzrostu rat. To rozwiązanie korzystne głównie dla banku, który na starcie przyciąga ofertą stałego %, ale nie zobowiązuje się do utrzymania go na rozsądnych poziomach w przyszłości, ani nie ryzykuje utraty klienta (chyba że ten przejdzie przez trud refinansowania).
Reasumując, modelowa umowa nie zapewnia pełnej stabilności oprocentowania klientom – daje tylko ograniczoną ulgę, po czym z powrotem oddaje karty bankowi. W kontekście deklaracji o “przewidywalności” umów hipotecznych jest to poważna słabość projektu EKF.
Wątpliwości konstytucyjne i unijne – czy można to narzucić ustawą?
Skoro dobrowolność wzorca poddaje w wątpliwość jego skuteczność, można zapytać: dlaczego nie wprowadzić modelowej umowy ustawowo, nakazując bankom stosowanie jej zapisów? Twórcy projektu rozważali taki scenariusz – włącznie z umocowaniem wzorca jako załącznika do ustawy lub w drodze rozporządzenia Ministra Finansów. Pomysł ten kusi banki, bo zapewniłby im maksymalną pewność prawną: jak przyznał prof. Romanowski, umowy zawierane według wzorca usankcjonowanego ustawowo nie byłyby badane przez TSUE pod kątem nieuczciwych klauzul (zakłada się bowiem, że ustawodawca krajowy nie tworzy nieuczciwego prawa). Innymi słowy, wpisanie wzorca do ustawy niemal całkowicie immunizowałoby banki na przyszłość – kontrakt zyskiwałby domniemanie zgodności z dyrektywą 93/13/WE o ochronie konsumentów.
Jednak taka droga napotyka poważne bariery. Po pierwsze, kwestie konstytucyjne: narzucenie jednego wzorca umowy wszystkim instytucjom finansowym budzi wątpliwości w kontekście zasady wolności gospodarczej (art. 20 i 22 Konstytucji RP) oraz swobody umów. Ustawowe związanie stron szczegółowym kontraktem to silna ingerencja w autonomię woli – co może być uzasadnione wyjątkowo (np. przy ochronie lokatorów), ale w obrocie kredytowym byłoby ewenementem. Sam prof. Romanowski przyznaje, że ta metoda „jest dyskusyjna pod względem zgodności z prawem UE w zakresie wolności gospodarczej i swobody umów” oraz polskiej konstytucji. Dlatego też proponuje raczej “miękkie” rozwiązania niż twardy nakaz.
Po drugie, prawo unijne i ochrona konsumenta: Gdyby nawet ustawowo narzucić wzorzec, nie można w ustawie całkowicie wyłączyć możliwości kontroli jego postanowień pod kątem abuzywności. Prezes UOKiK Tomasz Chróstny i prof. Ewa Bagińska słusznie zaznaczyli, że nawet nowe przepisy muszą respektować unijne prawo konsumenckie – nie da się zadekretować ponad to, że umowa jest „uczciwa” i zamknąć drogi sądowej. Gdyby w praktyce okazało się, że mimo intencji jakiś zapis modelowej umowy rażąco narusza interes konsumenta, sąd nadal mógłby go uznać za niedozwolony. Próba ustawowego „uszczelnienia” systemu przeciw pozwom mogłaby więc kolidować z prawem UE – a to groziłoby podważeniem takich przepisów np. przez TSUE. Paradoksalnie więc, scenariusz, w którym państwo gwarantuje bankom całkowity spokój prawny, może okazać się nieosiągalny bez zmiany unijnych regulacji.
Po trzecie, kwestia legislacyjna praktyczności: uczynienie z modelowej umowy załącznika do ustawy oznaczałoby, że każda drobna zmiana warunków rynkowych wymaga nowelizacji ustawy. Wskazywano, że brak elastyczności to poważna wada takiego rozwiązania. Rynek finansowy ewoluuje, pojawiają się nowe produkty, ryzyka, orzeczenia – a “zamrożony” w ustawie wzorzec szybko by się zestarzał. Romanowski przestrzegał, że ustawowy wzorzec to “związanie rąk” – państwo wzięłoby na siebie odpowiedzialność za bardzo techniczne postanowienia umów, narażając się na roszczenia w przyszłości. Z kolei KNF zauważa, że banki mogłyby stać się zakładnikami ustawy – gdy zmienią się realia, nie dopasują umów bez woli parlamentu.
Z tych powodów dominujące są głosy, by pozostać przy rozwiązaniach dobrowolnych lub ewentualnie zastosować ścieżkę pośrednią – rozporządzenie ministra. Rozporządzenie (wydane na podstawie upoważnienia ustawowego) mogłoby wprowadzić wzorzec jako opcję opt-in: bank stosujący wzorzec ogłoszony przez MF korzysta z domniemania jego uczciwości. Taki akt można szybciej zmienić niż ustawę i wymaga tylko decyzji rządu, co bankom byłoby łatwiej “przepchnąć”. Ale i tu wymagana jest podstawa w ustawie oraz zgoda polityczna. A najważniejsze – rozporządzenie również nie zmusi banków do stosowania wzorca, jeśli nie będzie on dla nich korzystny.
Reasumując, modelowa umowa w formie obowiązkowej budzi liczne wątpliwości prawne i praktyczne, a w formie dobrowolnej – wątpliwości co do skuteczności. To swoisty impas: banki chciałyby “twardego” uregulowania, bo daje im spokój prawny, ale takie rozwiązanie może okazać się niezgodne z wyższymi normami prawnymi. Z kolei miękka rekomendacja jest możliwa do wprowadzenia, lecz może nie zapewnić masowego stosowania. W tym kontekście widać, że projekt EKF w obecnym kształcie służy głównie interesom banków – albo poprzez dobrowolne zachęty (chroniące chętnych), albo potencjalnie poprzez próbę uzyskania ustawowej tarczy przed pozwami. Żadne z tych rozwiązań nie gwarantuje jednak, że konsumenci systemowo zyskają bardziej sprawiedliwe warunki.
Lepsze alternatywy dla konsumentów
Skoro model EKF okazał się tak kontrowersyjny, warto zadać pytanie: jak inaczej można by poprawić sytuację na rynku kredytów hipotecznych w sposób sprawiedliwy dla konsumentów? Istnieje kilka możliwych ścieżek:
1. Rzetelny, wspólnie wypracowany wzorzec umowy. Idea ujednolicenia umów nie jest z gruntu zła – przeciwnie, mogłaby uporządkować rynek – ale musi powstawać w dialogu z przedstawicielami konsumentów. Zamiast projektu tworzonego za zamkniętymi drzwiami przez bankowców, lepszym rozwiązaniem byłoby powołanie forum z udziałem organizacji konsumenckich, Rzecznika Finansowego, UOKiK oraz ekspertów niezależnych. Takie gremium mogłoby przygotować wzorzec faktycznie wyważający interesy stron, bez pułapek w stylu klauzul awaryjnych „do uzupełnienia przez bank”. Konsumenci wnieśliby perspektywę praktycznych problemów, z jakimi się zetknęli, co zapobiegłoby powtórce dawnych błędów. Inkluzywny proces tworzenia umowy modelowej zwiększyłby też jej legitymację i akceptację społeczną, w miejsce obecnej nieufności.
2. Postawienie na długoterminowe stałe oprocentowanie. Jedną z największych bolączek polskiego rynku hipotek jest przerzucanie całego ryzyka stóp procentowych na klienta. Alternatywą korzystniejszą dla konsumentów byłoby rozwinięcie oferty wieloletnich kredytów o stałym oprocentowaniu – np. 10- lub 20-letnim, jak to funkcjonuje w wielu krajach UE. Umożliwiłoby to zaplanowanie domowego budżetu na długi okres bez obawy przed nagłymi skokami rat. Oczywiście, banki same niechętnie biorą na siebie takie ryzyko, więc tu potrzebne mogłyby być instrumenty wspierające: zachęty ze strony państwa czy NBP do tworzenia stabilnych mechanizmów finansowania takich kredytów (np. poprzez rozwój rynku listów zastawnych – co zresztą pojawiło się jako argument “za” modelem EKF). Niemniej, dla konsumenta realna ochrona to właśnie stała rata na większość okresu spłaty, nie tylko przez pierwsze 5 lat.
3. Gwarancje mobilności kredytu i konkurencji. Niezależnie od systemu oprocentowania, kluczowe jest zapewnienie kredytobiorcy łatwej możliwości zmiany banku, jeśli znajdzie lepsze warunki. Prawo powinno ułatwiać refinansowanie – np. poprzez ograniczenie opłat za wcześniejszą spłatę po okresie początkowym czy uproszczoną procedurę przeniesienia hipoteki. Gdy konsumenci mogą swobodnie przenosić kredyt, banki są zmuszone konkurować nie tylko na początku umowy, ale przez cały czas jej trwania. Projekt EKF niestety idzie w przeciwnym kierunku (brak okresu transferowego), ale można to odwrócić – np. ustawowo zagwarantować sześciomiesięczny okres na zmianę kredytodawcy po przedstawieniu nowej oferty oprocentowania stałego. Takie rozwiązanie chroniłoby przed scenariuszem jednostronnego dyktatu warunków po 5 latach.
4. Wzmocnienie nadzoru nad klauzulami abuzywnymi i edukacji finansowej. Zamiast liczyć na to, że “magiczny” wzorzec załatwi sprawę uczciwości, państwo powinno kontynuować i intensyfikować działania UOKiK oraz Rzecznika Finansowego w zakresie eliminowania klauzul niedozwolonych. To dzięki ich pracy i wyrokom sądów kolejne nieuczciwe zapisy (jak np. jednostronne zmiany oprocentowania bez jasnych kryteriów) zostały wyrugowane z obrotu. Warto rozważyć np. ustawowy zakaz stosowania w umowach kredytowych określonych postanowień uznanych prawomocnie za abuzywne – aby banki nie kusiły się na kreatywne wariacje takich zapisów. Równolegle, trzeba inwestować w edukację finansową konsumentów. Świadomy klient, który rozumie umowę (a nie jak dziś – ponad 77% kredytobiorców nie rozumie jej w pełni, jak przyznał sam sektor), to klient trudniejszy do wprowadzenia w błąd. Modelowa umowa pisana prostym językiem to dobry krok, ale jeszcze lepsze jest uzbrojenie konsumenta w wiedzę, by czytał i pytał, niezależnie od zapewnień o “bezpieczeństwie” wzorca.
5. Rozwiązania ustawowe adresujące historyczne spory. Choć to temat poboczny wobec nowych umów, nie sposób nie wspomnieć, że równolegle trwają prace nad tzw. ustawą frankową oraz zmianami w ustawie o kredycie konsumenckim. Konsumenckie środowiska wskazują, że zamiast wybiegów chroniących banki przed pozwami, należy skupić się na systemowym uregulowaniu rozliczeń wadliwych umów z przeszłości. To także element odbudowy zaufania. Jeśli kredytobiorcy zobaczą, że państwo potrafi skutecznie ulżyć poszkodowanym (np. ułatwiając uzyskanie zwrotu nadpłat czy sankcjonując „kredyt darmowy” przy rażących naruszeniach), wówczas łatwiej będzie im uwierzyć w dobrą wolę nowych inicjatyw. Zanim więc promować nowy wzorzec jako remedium, należałoby rozliczyć stare grzechy – tak by konsumenci nie czuli, że modelowa umowa to sposób na zamiecenie problemów pod dywan.
Wnioski: potrzebna ochrona konsumenta, nie tylko stabilność banku
Modelowa umowa kredytu hipotecznego według EKF przedstawiana jest jako złoty środek na bolączki rynku – ma zapewnić spokój zarówno kredytobiorcom, jak i bankom. Jednak krytyczna analiza ujawnia, że projekt w obecnej formie jest bardziej ukłonem w stronę interesów bankowych niż realną reformą prokonsumencką. Brak udziału strony społecznej w tworzeniu wzorca, skupienie na ograniczaniu odpowiedzialności prawnej banków i narracja obwiniająca klientów za eskalację sporów – wszystko to podważa zaufanie do inicjatywy. Umowa powstająca jednostronnie i stosowana fakultatywnie może okazać się kolejnym marketingowym hasłem, które nie zmieni praktyki rynkowej, podobnie jak wcześniejsze “propozycje ugód” czy inne półśrodki.
Co gorsza, w elementach, które faktycznie dotykają interesów klienta – jak mechanizm oprocentowania – model EKF zawiera rozwiązania utrwalające asymetrię na korzyść banku (np. automatyczny powrót do stopy zmiennej ustalanej jednostronnie przez bank, bez możliwości ucieczki). Z perspektywy kredytobiorcy to wciąż gra znaczonymi kartami: bank minimalizuje swoje ryzyka, ale nie rezygnuje z przywilejów władzy nad umową.
Oczywiście, stabilność systemu finansowego jest ważna, a masowe unieważnienia umów to problem systemowy. Trzeba jednak pamiętać, że system ten zachwiał się nie przez nadmierną ochronę konsumentów, lecz przez lata lekceważenia ich praw. Teraz banki próbują ratować sytuację rozwiązaniem wypracowanym w swoim gronie, przedstawianym jako win-win. Rolą ekspertów stojących po stronie klientów jest patrzeć takim pomysłom na ręce i głośno wskazywać na słabe punkty oraz potencjalne pole do nadużyć.
Podsumowując, droga do uczciwego rynku hipotek prowadzi przez równowagę i dialog, a nie jednostronne deklaracje “dobrej woli” sektora bankowego. Modelowa umowa mogłaby być krokiem ku tej równowadze, ale tylko pod warunkiem, że tworzona i wdrażana będzie transparentnie, we współpracy z konsumentami i z poszanowaniem ich praw. W przeciwnym razie pozostanie ona jedynie tarczą dla banków – chroniącą przed “epidemią” pozwów – podczas gdy potrzeby przeciętnego kredytobiorcy nadal będą na dalszym planie. Regulacje finansowe muszą przede wszystkim służyć ludziom, a nie statystykom stabilności sektora. Jeśli tego założenia zabraknie, żaden „bezpieczny” wzorzec umowy nie przywróci prawdziwego zaufania na linii klient–bank.
