Rekord hipotek, ale banki zaostrzają kryteria. Co pokazują nowe dane NBP?

Banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, choć nadal obniżały marże — wynika z ankiety NBP za IV kwartał 2026 r., opisującej zmiany w III kwartale. Jednocześnie dane BIK pokazują 116,4 mld zł kredytów mieszkaniowych udzielonych od stycznia do września, więcej niż w całym 2025 r. To nie sprzeczność: NBP bada ocenę zmian popytu i polityki kredytowej banków, a BIK mierzy faktycznie udzielone finansowanie. Wyjaśniamy różnicę i jej znaczenie dla kupujących mieszkanie oraz osób rozważających refinansowanie.

Co dokładnie podał NBP w ankiecie z 2 listopada?

Ankietę przeprowadzono na początku października 2026 r. wśród 23 banków, które mają łącznie około 90 proc. kredytów udzielonych przedsiębiorstwom i gospodarstwom domowym. Banki oceniały, co działo się w III kwartale, i przewidywały, co zrobią w IV kwartale. Według NBP w III kwartale banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, pierwszy raz od siedmiu kwartałów, a jednocześnie dalej obniżały marże. Popyt na kredyty mieszkaniowe spadł, a jako główną przyczynę banki wskazały to, że klienci częściej korzystali z innych źródeł finansowania, przede wszystkim z kredytów w innych bankach, a także z oszczędności. Na IV kwartał banki zapowiadają utrzymanie kryteriów i oczekują dalszego spadku popytu.

Te liczby łatwo źle odczytać. Nie są to procentowe spadki sprzedaży, zmiany wysokości marży ani odsetek banków odmawiających kredytu. To tak zwany procent netto: różnica między ważonymi udziałami odpowiedzi wskazujących przeciwne tendencje. Dla popytu chodzi o wzrost i spadek, a dla polityki kredytowej — o łagodzenie i zaostrzanie. Wagą jest udział banku w danym segmencie rynku, więc odpowiedź dużego banku waży więcej niż odpowiedź małego. Wynik około −21% netto dla popytu znaczy, że banki o większym łącznym udziale w rynku widziały spadek chętnych niż wzrost. Nie mówi natomiast, o ile ten popyt spadł.

Co pokazują dane BIK?

BIK mierzy coś innego: ile kredytów rzeczywiście udzielono i jakiej wartości. We wrześniu 2026 r. wartość nowych kredytów mieszkaniowych zbliżyła się do 14 mld zł, o 30,6 proc. więcej niż rok wcześniej, a ich liczba była wyższa o 20,6 proc. W całym III kwartale miesięczna sprzedaż utrzymywała się w przedziale od około 13,5 do 14,8 mld zł. Od stycznia do września wartość udzielonych kredytów wyniosła 116,4 mld zł, o 53 proc. więcej niż przed rokiem. BIK uważa, że przekroczenie 150 mld zł w całym roku jest wielce prawdopodobne. Według komentarza głównego analityka Grupy BIK Waldemara Rogowskiego refinansowania odpowiadają już za prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej, czyli kredyty brane po to, by spłacić stary kredyt zaciągnięty przy wyższych stopach.

BIK śledzi też zapytania kredytowe, które wyprzedzają podpisanie umów. We wrześniu liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była o 9,7 proc. wyższa niż rok wcześniej, a wartość zapytań, w przeliczeniu na dzień roboczy, o 17,2 proc. BIK wiąże oczekiwane spowolnienie rocznych dynamik m.in. z coraz wyższą bazą porównawczą z drugiej połowy 2025 r. Rogowski zwraca uwagę, że istotnym czynnikiem wspierającym aktywność kredytobiorców pozostają decyzje o refinansowaniu.

Dlaczego rekord sprzedaży i spadek popytu nie wykluczają się?

Są co najmniej trzy powody. Pierwszy to inny punkt odniesienia. BIK porównuje wrzesień 2026 r. z wrześniem 2025 r. Ankieta NBP pyta o zmianę w III kwartale względem II kwartału. Sprzedaż może być znacznie wyższa niż rok temu, a jednocześnie przestać rosnąć z kwartału na kwartał. Sam wysoki wzrost rok do roku nie rozstrzyga o kierunku zmiany kwartał do kwartału. Co więcej, we wrześniu BIK wykazał wzrost wartości udzielonych hipotek także względem sierpnia, o 2,5 proc. Nie należy zatem utożsamiać ankietowego spadku popytu z potwierdzonym spadkiem miesięcznej sprzedaży.

Drugi powód to możliwe przesunięcie w czasie między wnioskiem a uruchomieniem finansowania. Dane o udzielonych kredytach mogą obejmować wnioski złożone wcześniej. Przywołane publikacje nie podają jednak, jaka część sprzedaży III kwartału pochodziła z takich wniosków ani ile przeciętnie trwała procedura. To możliwe wyjaśnienie różnicy wskaźników, nie zmierzony w tych raportach udział opóźnień.

Trzeci powód jest najciekawszy i dotyczy refinansowania. Dla rynku jako całości klient, który przenosi kredyt z banku A do banku B, oznacza nową umowę w statystykach BIK. Dla banku A to klient, który odszedł. W ankiecie NBP banki jako główną przyczynę spadku popytu wskazały właśnie „kredyty z innych banków”. Ponieważ odpowiedzi są ważone udziałem w rynku, wynik wskazuje na znaczenie konkurencyjnego finansowania w ocenach banków. Nie jest jednak miarą odpływu ich istniejącego portfela i nie dowodzi, że cała ta odpowiedź dotyczy refinansowań. Osobny komentarz BIK o prawie jednej trzeciej nowej akcji kredytowej pokazuje, że istotna część sprzedaży służy zastępowaniu istniejącego długu, a nie wyłącznie nowym zakupom mieszkań.

Dlaczego banki zaostrzają kryteria, skoro obniżają marże?

To kolejny pozorny paradoks z tej samej ankiety. Banki obniżały marże, bo walczą o klientów, w tym o tych, którzy przenoszą kredyty. Jednocześnie zaostrzyły kryteria, czyli minimalne wymagania wobec kredytobiorcy. Jako główny powód wskazały czynniki spoza listy ankiety, a NBP jako przykład podaje zmiany zasad uznawania dochodu, na przykład z tytułu świadczenia 800+. W praktyce oznacza to, że kredyt dla klienta, który spełnia wymogi, może być tańszy niż kwartał wcześniej, ale części osób trudniej będzie te wymogi spełnić. NBP opisuje malejącą od połowy 2025 r. skalę redukcji marż w badaniu. Saldo ankiety nie podaje jednak, o ile punktów procentowych banki obniżyły marże w konkretnych ofertach.

Co to oznacza dla kredytobiorców?

Dla osoby, która myśli o refinansowaniu, ankieta NBP jest raczej dobrą informacją. Banki konkurują o klientów z cudzych portfeli i wciąż schodzą z marż. Warto jednak pamiętać o dwóch rzeczach. Przy kredycie z okresowo stałą stopą wcześniejsza spłata w okresie obowiązywania stałej stopy może wiązać się z rekompensatą dla banku, ograniczoną w ustawie do kosztów bezpośrednio związanych ze spłatą. Przy umowach objętych art. 40 ustawy możliwość jej pobrania musi być zastrzeżona w umowie; starsze umowy wymagają odrębnego sprawdzenia przepisów przejściowych. Ponadto zaostrzone kryteria dotyczą także refinansowania, bo nowy bank bada zdolność kredytową od początku. Dla kupujących mieszkanie po raz pierwszy prognoza banków na IV kwartał oznacza mniej korzystny sygnał: banki zamierzają w większości utrzymać dotychczasową politykę po zaostrzeniu w III kwartale. Ankieta nie jest jednak decyzją kredytową wobec konkretnego klienta i nie gwarantuje kierunku zmian jego oferty.

W ocenie redakcji chf24.pl rekord BIK i spadek popytu w ankiecie NBP to dwa obrazy tej samej zmiany. Rynek hipoteczny w 2026 r. rośnie w dużej części dzięki przenoszeniu kredytów, a nie wyłącznie dzięki nowym zakupom mieszkań. Dla całego sektora oznacza to rekordową sprzedaż, a dla pojedynczego banku coraz ostrzejszą walkę o tych samych klientów. Dalszy rozwój refinansowań zależy m.in. od różnic między starymi i nowymi ofertami, marż, kosztów przeniesienia kredytu oraz kończących się okresów stałego oprocentowania. Z samej ankiety nie wynika, że brak kolejnej obniżki stóp zakończy tę falę. Dla klienta praktyczny wniosek jest prostszy: trzeba porównać łączny koszt ofert i sprawdzić aktualne kryteria zdolności, zamiast kierować się samym rekordem sprzedaży lub samą niższą marżą.

Czytaj także: rekord hipotek i refinansowanie starych kredytów oraz rekompensata za wcześniejszą spłatę przy stałej stopie.