Niższa marża, a kredytu nie dostaniesz? Co banki zmieniają w ocenie zdolności

Kredyt hipoteczny ma cenę i ma próg wejścia. Przy oprocentowaniu zmiennym na cenę składają się m.in. wskaźnik referencyjny oraz marża banku, a także prowizje i inne koszty. Marża to część oprocentowania doliczana do wskaźnika takiego jak WIBOR czy POLSTR, zgodnie z warunkami umowy. Próg wejścia to kryteria, czyli minimalne wymagania wobec klienta: jaki dochód bank uzna, ile z niego może pochłonąć rata, jaka historia kredytowa jest akceptowalna. W III kwartale 2026 r. te dwie rzeczy rozeszły się w przeciwnych kierunkach. Według ankiety NBP opublikowanej 2 listopada banki obniżyły marże kredytów mieszkaniowych i jednocześnie zaostrzyły kryteria ich udzielania, pierwszy raz od siedmiu kwartałów. Dla klienta oznacza to, że kredyt może być tańszy, ale trudniej go dostać albo dostanie się mniejszą kwotę.

Czym różnią się kryteria od warunków kredytu?

NBP w swojej ankiecie rozdziela te pojęcia bardzo precyzyjnie. Kryteria to minimalne standardy zdolności kredytowej, które kredytobiorca musi spełnić, żeby w ogóle dostać kredyt. Warunki to parametry samej umowy: marża, prowizje i inne pozaodsetkowe koszty, wymagane zabezpieczenia, maksymalna kwota i maksymalny okres kredytowania. Bank może jednocześnie poluzować warunki, żeby przyciągnąć klientów, i zaostrzyć kryteria, żeby ograniczyć ryzyko. Tak właśnie stało się w III kwartale.

Liczby w tabeli to ważone procenty netto z ankiety przeprowadzonej na początku października wśród 23 banków, których łączny udział w portfelu należności sektora bankowego od przedsiębiorstw i gospodarstw domowych wynosi około 90 proc. Wartość dodatnia oznacza złagodzenie, ujemna zaostrzenie, a wagą jest udział banku w rynku. Nie są to więc procenty, o które zmieniła się marża, ani odsetek odrzuconych wniosków, tylko miara tego, w którą stronę i jak powszechnie zmieniała się polityka banków.

Dlaczego banki obniżają marże?

Bo walczą o klientów. Jako główny czynnik łagodzenia polityki kredytowej banki wskazały w ankiecie presję konkurencyjną ze strony innych banków uniwersalnych. Znaczenie ma również konkurencja o osoby przenoszące kredyt. W komentarzu BIK z 26 października Waldemar Rogowski wskazał, że refinansowania odpowiadają już za prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej. NBP zaznacza jednak, że skala obniżek marż od połowy 2025 r. stopniowo maleje. Nie jest to jednak pomiar wielkości obniżek marży w punktach procentowych ani zapowiedź cen w konkretnym banku.

Dlaczego jednocześnie zaostrzają kryteria? Przykład 800+

Banki wskazały, że do zaostrzenia skłoniły je przede wszystkim czynniki spoza listy w ankiecie, a NBP jako przykład podaje zmiany kryteriów uznawania dochodu, m.in. z tytułu świadczenia 800+. To ma konkretny wymiar. Według relacji Money.pl z 1 lipca 2026 r., powołującej się na Wyborcza.biz, PKO BP miał od tej daty przestać uwzględniać 800+ przy ocenie zdolności. Bank nie potwierdził jednak portalowi szczegółów swojej polityki i podkreślił indywidualną ocenę klienta. Zestawienie Totalmoney wskazuje z kolei, że Millennium pomija świadczenie, Pekao je uwzględnia, BNP Paribas dopuszcza jego uwzględnienie zgodnie z polityką banku, a Alior traktuje je jako czynnik zmniejszający koszty utrzymania. To informacje z publikacji porównawczych, a nie gwarancja decyzji w indywidualnej sprawie — aktualne zasady trzeba potwierdzić przed wnioskiem.

Autorzy wyjaśnienia na Blogu Nadzorczym UKNF z 30 czerwca wskazują, że urząd nie oczekuje całkowitego pomijania 800+. Podkreślają natomiast potrzebę uwzględnienia okresu wypłaty świadczenia przy ocenie dochodu w całym okresie kredytowania. Skoro świadczenie przysługuje do 18. roku życia dziecka, a kredyt hipoteczny trwa zwykle 25–30 lat, nie powinno być traktowane jak stały dochód na cały okres spłaty, chyba że bank ma podstawy, by zakładać, że zastąpią go inne stabilne dochody. Skali wpływu nie da się wyznaczyć jedną kwotą dla każdej rodziny. Ilustracyjnie: jeśli pominięcie 800 zł dochodu zmniejsza dopuszczalną ratę o 400 zł, przy 30 latach spłaty i stałym w całym modelu oprocentowaniu 6,25 proc. rocznie odpowiada to około 65 tys. zł kapitału w ratach równych. To uproszczone obliczenie redakcji, nie wynik modelu banku: nie uwzględnia bufora stopy, kosztów utrzymania ani pozostałych kryteriów. Wpływ świadczenia na rzeczywistą zdolność może być inny, także przy większej liczbie dzieci. Blog Nadzorczy UKNF zastrzega, że zamieszczane w nim artykuły przedstawiają osobiste poglądy autorów, a nie oficjalne stanowiska KNF lub UKNF.

Co to oznacza dla osoby, która dziś szuka kredytu?

Przede wszystkim to, że porównywanie ofert wyłącznie po marży przestaje wystarczać. Najniższa marża na rynku nie ma znaczenia, jeśli bank, który ją oferuje, inaczej liczy dochód i przyzna niższą kwotę, niż potrzeba. Dla rodzin z dziećmi kluczowe pytanie przed złożeniem wniosku brzmi, czy dany bank uwzględnia 800+ i w jaki sposób. Dla osób z dochodami spoza etatu, na przykład z działalności gospodarczej czy umów cywilnoprawnych, istotne jest, jak bank liczy okres uzyskiwania dochodu i jakie dokumenty wymaga. Różnice w tych zasadach mogą być dla dostępnej kwoty ważniejsze niż sama różnica marż.

Drugi wniosek dotyczy porównywania kosztu. Ankieta pokazuje, że banki złagodziły też inne warunki: wymagane zabezpieczenia i maksymalny okres kredytowania. Dłuższy okres przy tej samej kwocie i oprocentowaniu obniża ratę, ale zwiększa łączny koszt odsetek. Nie musi proporcjonalnie zwiększyć zdolności, ponieważ bank stosuje własne zasady oraz ograniczenia wynikające z rekomendacji nadzorczych. Do porównania kosztu służą RRSO i całkowita kwota do zapłaty, zestawiane dla tej samej kwoty, okresu i założeń. Przy zmiennej stopie nie stanowią gwarancji przyszłego kosztu. Przy kredytach o zmiennej stopie trzeba też pamiętać, że od września PKO BP udziela nowych kredytów hipotecznych w oparciu o POLSTR, a nie WIBOR. Przy porównywaniu ofert opartych na różnych wskaźnikach liczy się suma wskaźnika i marży, oraz sposób i terminy jej aktualizacji. Niższy odczyt samego wskaźnika nie gwarantuje tańszego kredytu po doliczeniu marży i pozostałych kosztów.

Trzeci wniosek dotyczy refinansowania. Kto przenosi kredyt do innego banku, przechodzi ponowną ocenę zdolności kredytowej według aktualnych kryteriów. Rodzina, która dostała kredyt kilka lat temu z uwzględnieniem 800+, może dziś w części banków nie zmieścić się w tej samej kwocie. Przy kredycie z okresowo stałą stopą trzeba też sprawdzić, czy umowa przewiduje rekompensatę za wcześniejszą spłatę w okresie obowiązywania stałej stopy. W umowach objętych art. 40 ustawy możliwość jej pobrania musi być zastrzeżona w umowie, a kwota nie może przekraczać bezpośrednich kosztów banku związanych ze spłatą. Starsze umowy wymagają sprawdzenia przepisów przejściowych.

Co banki zapowiadają na IV kwartał?

Kryteria mają pozostać praktycznie bez zmian (procent netto -2), a banki oczekują dalszego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe (-33). To deklarowane oczekiwania banków z początku października, nie przesądzony wynik IV kwartału. Z ankiety nie wynika obietnica równoczesnego spadku ceny i ułatwienia dostępu do kredytu.

W ocenie redakcji chf24.pl ankieta NBP rozbija popularne uproszczenie, że niższa marża oznacza „łatwiejszy kredyt”. Banki obniżają cenę dla klientów, o których konkurują, a jednocześnie zawężają grono tych, których w ogóle uznają za wiarygodnych. Na zmianie zasad liczenia 800+ najbardziej mogą stracić rodziny z dziećmi, czyli grupa, dla której zakup większego mieszkania jest często najpilniejszy. Dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić nie tylko cennik banku, ale też jego zasady oceny dochodu, i porównywać oferty po całkowitym koszcie kredytu, a nie po samej marży.

Szerszy kontekst: dlaczego rekord hipotek w BIK i słabszy popyt w ankiecie NBP się nie wykluczają.