Inflacja w Polsce nie przestaje rosnąć, co pociąga za sobą konieczność podnoszenia przez RPP stóp procentowych. To z kolei wpływa na wzrost wskaźnika WIBOR, którym oprocentowane są kredyty złotowe na zmiennej stopie. Banki, które do tej pory bardzo chętnie namawiały klientów na ten typ produktów, nagle zaczynają ich zachęcać do kredytów o stałym oprocentowaniu, mających być bezpieczniejszą alternatywą. Czy ta zmiana retoryki banku to rzeczywisty altruizm, czy jednak zimna kalkulacja i pogoń za pieniądzem?
Stopy procentowe idą w górę. Banki zaczynają namawiać klientów na stałe oprocentowanie
Rynek kredytów hipotecznych w niecały rok przeszedł prawdziwą rewolucję. Jeszcze we wrześniu kredytobiorcy złotowi pożyczali od banku pieniądze na niezwykle korzystnych warunkach – stopa referencyjna wynosiła 0,1 proc., co przekładało się na niski WIBOR, który wraz z marżą składa się na oprocentowanie zobowiązania hipotecznego.
Tysiące młodych Polaków, korzystając w pełni ze swojej zdolności kredytowej, zakredytowały się „po korek”. Ta grupa świeżych kredytobiorców nie miała problemów z terminową spłatą kredytu, dopóki Rada Polityki Pieniężnej nie zaczęła podnosić stóp procentowych.
Początek cyklu był niewinny – w październiku podniesiono stopę referencyjną o 50 punktów bazowych i wiele osób liczyło, że jest to epizodyczny ruch. Niestety, już w listopadzie RPP ogłosiła kolejną podwyżkę, tym razem o 75 pb.
Październik rozpoczął więc maraton podwyżek, który trwał nieprzerwanie przez 10 miesięcy i został wznowiony nieco ponad tydzień temu. Obecnie stopa referencyjna wynosi już 6,75 proc., a kredytobiorcy, którzy podpisali umowę kredytową w pierwszej połowie zeszłego roku, płacą dziś dwa razy wyższą ratę niż na początku.
Podniesienie oprocentowania produktów hipotecznych niemal całkowicie wstrzymało akcję kredytową w Polsce. Szacuje się, że popyt na kredyty mieszkaniowe w sierpniu 2022 roku był niższy o niemal 73 proc. niż rok wcześniej.
Liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy zmniejszyła się z kolei o prawie 71 proc. Wnioskujący, którzy podpisują obecnie umowy o produkt hipoteczny, w ok. 70-80% przypadków decydują się na zobowiązanie o stałym oprocentowaniu (dane z PKO BP).
To oznacza zupełną zmianę trendu w stosunku do roku ubiegłego, gdy ta grupa zobowiązań miała zaledwie dwuprocentowy udział w portfelu kredytowym wiodących banków w Polsce. Polacy w niespełna rok zmienili zupełnie swoje preferencje. Czy jest to ściśle powiązane z osobistym i świadomym wyborem samych kredytobiorców? A może ich wybory są inspirowane podpowiedziami banków?
Nie da się ukryć, że banki nagle „przypomniały” sobie, że taki produkt, jak kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w ogóle istnieje. Do lipca 2021 roku wiele instytucji finansowych nie miało takich kredytów w swojej ofercie – zmusiła je do tego dopiero Komisja Nadzoru Finansowego, która wprowadziła wymóg proponowania klientom kredytów o czasowo stałej stopie oprocentowania.
Nawet wówczas banki nie kwapiły się do promowania tych kredytów, wciąż stawiając na proponowanie klientom dobrze już znanych zobowiązań o zmiennym oprocentowaniu. Klient w momencie podpisywania umowy bardzo często nie zdawał sobie sprawy z realnego ryzyka, jakie niesie za sobą taki wybór – kusiła go stawka oprocentowania, zauważalnie niższa w przypadku zmiennej stopy.
Gdy w dużo stabilniejszych niż polska zachodnich gospodarkach klienci na masową skalę decydowali się na kredyty oparte o stałą stopę, Polak w środku epidemii i przeddzień kryzysu gospodarczego wybierał bardziej ryzykowny i nieprzewidywalny produkt. A banki nie widziały w tym nic złego. Dziś te same banki otaczają klientów szczególną troską – widzą zagrożenie, jakie niosą za sobą działania Rady Polityki Pieniężnej i sugerują Polakom, aby, zaciągając kredyt na kilkadziesiąt lat, wybierali jednak stałe oprocentowanie.
Czy warto zdecydować się na kredyt ze stałym oprocentowaniem?
Jeszcze niedawno znalezienie oferty, w której czasowo stała stopa oprocentowania obowiązywała przez 5 lat, nie było wcale takie proste. Obecnie banki oferują klientom już nawet takie produkty hipoteczne, które gwarantują stałą stawkę oprocentowania przez 7 albo i 10 lat. Gdy bank sam wychodzi z taką propozycją, klientowi powinna się zapalić czerwona lampka.
Bank nie jest bowiem przyjacielem kredytobiorcy. Jest instytucją nastawioną wyłącznie na zysk, gotową do ruchów na granicy etyki, o czym można się przekonać, obserwując historie setek tysięcy frankowiczów, którzy walczą dziś o sprawiedliwość w sądach.
Czy warto więc wziąć w 2022 roku kredyt ze stałym oprocentowaniem?
To zależy od wynegocjowanych warunków. Wysoce prawdopodobne jest, że stopy procentowe będą jeszcze przez jakiś czas rosnąć, a następnie utrzymają się na pewnym poziomie. Gdy inflacja w Polsce zacznie maleć, Rada Polityki Pieniężnej będzie mogła myśleć o poluzowaniu strategii monetarnej, co przełoży się na niższe oprocentowanie kredytów. Zanim do tego dojdzie, mogą minąć 2, a nawet 3 lata. Kredytobiorcy, którym bank zagwarantuje stałe oprocentowanie przez ten okres, prawdopodobnie na tym zyskają.
Podpisywanie umowy kredytowej, w której stała stopa obowiązywać będzie przez okres 5, 7 lub 10 lat, to już ryzyko. Może się bowiem okazać, że w ostatecznym rozrachunku klient zapłaci wówczas sumarycznie większe odsetki, niż gdyby został przy zmiennym oprocentowaniu. Przed podpisaniem umowy warto się upewnić, czy umowę z bankiem można negocjować w jej trakcie – np. wówczas, gdyby warunki gospodarczo-ekonomiczne ulegną zmianie. Pozwoli to kredytobiorcy na pewne pole do modyfikacji warunków umownych, gdyby stopy procentowe zaczęły maleć szybciej niż zakładają ekonomiści.
Bardzo ważne jest porównywanie ofert poszczególnych banków między sobą. Ponieważ akcja kredytowa uległa drastycznemu wyhamowaniu, banki prędzej czy później będą zmuszone zacząć walczyć o klienta. Będą robić to przy pomocy niższej marży, jak również lepszych warunków kredytowych dla umów o stałym oprocentowaniu. Warto więc obserwować ich ruchy i zdecydować się na współpracę z instytucją rozumiejącą, że kredyt hipoteczny to produkt, który powinien gwarantować obu stronom umowy wymierne korzyści.
