Od czwartku 3 września PKO BP i jego spółka PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze w Polsce zaczną udzielać kredytów mieszkaniowych opartych na POLSTR, następcy WIBOR-u. Poinformował o tym Business Insider Polska. Rata takiego kredytu będzie się zmieniać co miesiąc, a nie co trzy lub sześć, jak dziś. Dla osób, które już spłacają kredyt na WIBOR, nic się na razie nie zmienia. Ciekawsze od samego startu jest jednak to, na co sektor czekał. Banki mogły sprzedawać takie kredyty od miesięcy, ale wstrzymały się do 21 sierpnia, kiedy KNF formalnie uznała POLSTR za „istotny wskaźnik referencyjny” w rozumieniu unijnych przepisów. Chodziło o pewność prawną. Czyli dokładnie o to, czego zdaniem kredytobiorców i części sądów brakowało WIBOR-owi w latach 2018–2020.
Co dokładnie zmienia się od czwartku
Wskaźnik referencyjny to stawka, od której bank liczy zmienne oprocentowanie kredytu: dziś jest to WIBOR plus marża, w nowych umowach grupy PKO będzie to POLSTR 1M Stopa Składana plus marża. POLSTR odzwierciedla realne transakcje depozytowe overnight, czyli jednodniowe pożyczki między instytucjami finansowymi. Wersja „1M Stopa Składana” to efekt złożenia dziennych stawek z ostatniego miesiąca. Bank aktualizuje więc oprocentowanie co miesiąc, według wartości znanej przed rozpoczęciem kolejnego okresu odsetkowego. Kredyty na WIBOR-ze banki mogą oferować tylko do końca roku, a od 1 stycznia 2027 r. nowe umowy mają być zawierane wyłącznie na POLSTR albo na stałą stopę.
Posiadacze czynnych kredytów zachowują swoje umowy. WIBOR 1M, 3M i 6M będzie publikowany do 31 grudnia 2036 r., wyłącznie na potrzeby starych portfeli. Od 2027 r. banki mają składać klientom propozycje przejścia na nowy wskaźnik, ale, jak zastrzegał na debacie PAP Biznes dyrektor UKNF Michał Kruszka, decyzja należy do konsumenta. O tym, co się stanie, gdy klient aneksu nie podpisze, piszemy niżej.
Reszta banków: od października do końca roku
Business Insider odpytał konkurencję. Bank Millennium chce stopniowo wprowadzać produkty na POLSTR, tak by do końca roku objąć nimi wszystko, co dziś sprzedaje na WIBOR-ze. BNP Paribas celuje w IV kwartał 2026 r., z zastrzeżeniem, że termin zależy od otoczenia regulacyjnego. Pekao przypomina, że pierwsze finansowanie dla firm na POLSTR uruchomiło w listopadzie 2025 r., od lipca cała oferta dla mikroprzedsiębiorstw działa na nowym wskaźniku, a produkty dla klientów indywidualnych są w przygotowaniu. Anonimowy bankowiec z innej instytucji zapowiada gazecie start detaliczny w październiku. Pozostałe banki terminów nie podały.
Na co naprawdę czekał sektor
Powodów zwłoki było kilka. Sektor pamięta zamieszanie z WIRON-em, pierwszym kandydatem na następcę WIBOR-u, z którego ostatecznie zrezygnowano. Dodatkową niepewność wprowadził pomysł KNF i ZBP, by dopuścić oprocentowanie hipotek wprost stopą NBP, o którym pisaliśmy w piątek. Rozmówca BI z sektora przyznaje, że jego bank chciałby takiego rozwiązania ze względu na pewność prawną, ale nie wie, czy w ogóle wejdzie w życie.
Trzeci powód jest najciekawszy. Od 1 stycznia 2026 r. zmienił się zakres unijnego rozporządzenia BMR, czyli przepisów, które regulują tworzenie i nadzór nad wskaźnikami referencyjnymi w całej UE. Jego wymogi obejmują już tylko wskaźniki kluczowe, istotne, wskaźniki transformacji klimatycznej i wybrane towarowe. POLSTR nie miał żadnego z tych statusów, więc formalnie wypadłby spod nadzoru. Dlatego KNF wszczęła postępowanie i decyzją administracyjną wyznaczyła go jako wskaźnik istotny. Decyzja weszła do obiegu prawnego w piątek 21 sierpnia, a nadzór ogłosił ją cztery dni później. Rzecznik UKNF Jacek Barszczewski tłumaczył w Business Insider, że bank decydujący się na kredyty z POLSTR:
„zyska pewność, że proces opracowywania tego wskaźnika referencyjnego spełnia wymagania rozporządzenia BMR”.
Michał Kruszka mówił z kolei na debacie PAP Biznes, że liczy na impuls, „żeby banki się nie obawiały, że POLSTR nie jest nadzorowany przez KNF”. Prezes ZBP i szef Narodowej Grupy Roboczej Tadeusz Białek podkreślał, że decyzja KNF nie jest momentem, od którego POLSTR dopiero staje się wiarygodny, bo wskaźnik przeszedł dwie tury konsultacji i działa na rynku długu. To prawda. Według KNF skala jego stosowania przekroczyła 18,5 mld euro, a Ministerstwo Finansów od marca emituje wszystkie hurtowe obligacje skarbowe o zmiennym oprocentowaniu na POLSTR, w portfelu wartym około 60 mld zł. Mimo to z kredytami dla ludzi banki czekały. I czekały na jedno: formalne osadzenie wskaźnika w reżimie BMR.
Sektor sam potwierdza tezę, z którą walczy w sądach
W ocenie redakcji chf24.pl ta ostrożność mówi o sporach wiborowych więcej niż niejeden komunikat prasowy. Lutowy wyrok TSUE w sprawie C-471/24 chroni przed sądową kontrolą metodę wyznaczania wskaźnika, który spełnia wymogi BMR. Sektor ogłosił wtedy, że WIBOR jest „nie do podważenia”. A jednak przy nowym wskaźniku ten sam sektor nie chciał podpisać ani jednej umowy hipotecznej, dopóki nie miał w ręku decyzji KNF potwierdzającej status POLSTR w unijnym reżimie. Bankowcy wiedzą więc doskonale, że o ochronie z lutowego wyroku decyduje formalny status wskaźnika w dniu zawarcia umowy.
Na tym samym argumencie zbudowano wyrok wstępny Sądu Okręgowego w Kaliszu z 13 sierpnia, który opisaliśmy wczoraj. Sąd, według relacji pełnomocnika kredytobiorców, uznał klauzulę WIBOR za bezskuteczną w dwóch umowach z 2018 r., przywiązując wagę do tego, że GPW Benchmark uzyskała zezwolenie KNF na administrowanie WIBOR-em dopiero 16 grudnia 2020 r. Ten wyrok jest nieprawomocny i pozostaje pojedynczym sygnałem. Nie zmienia to jednak obrazu: sektor, który w sądach dowodzi, że okres przejściowy BMR w pełni legitymizował WIBOR, przy POLSTR zachował się tak, jakby sam w to nie wierzył. Poczekał na dokument. Kaliska data i sierpniowa decyzja KNF to dwie strony jednej monety.
POLSTR czy WIBOR: co się opłaca nowemu kredytobiorcy
Na początku sierpnia POLSTR 1M Stopa Składana wynosił około 3,6 proc., a WIBOR 3M około 3,85 proc. Ćwierć punktu różnicy wynika z konstrukcji: stawka jednodniowa jest zwykle niższa od stawki terminowej, która wycenia oczekiwania na przyszłość. Nie oznacza to automatycznie tańszego kredytu. Money.pl przyjął w lipcowej symulacji dla POLSTR marżę o 0,4 pkt proc. wyższą niż dla WIBOR-u, wzorem rynku brytyjskiego po odejściu od LIBOR-u, i w tym wariancie kredyt na nowym wskaźniku wyszedł drożej. Symulacja ZBP przy identycznej marży 2 proc. dawała POLSTR 1M najniższy koszt. Wszystko rozstrzygnie więc marża, której PKO BP dla nowego produktu jeszcze nie ujawnił. W kwietniowym przykładzie reprezentatywnym PKO Banku Hipotecznego marża przy WIBOR 6M wynosiła 1,62 pkt proc.
Druga różnica to tempo reakcji na decyzje RPP. Stopa składana patrzy wstecz, więc obniżki stóp trafiają do raty z miesięcznym poślizgiem. Podwyżki też. Kredytobiorca traci możliwość zamrożenia stawki na pół roku, jaką dawał WIBOR 6M, zyskuje natomiast wskaźnik oparty wyłącznie na zawartych transakcjach, którego nie da się zaatakować zarzutem, że opiera się na deklaracjach banków.
Stała stopa czy POLSTR: jak wybrać przy nowym kredycie
Zmienne oprocentowanie to dziś około jednej trzeciej nowej sprzedaży, resztę klienci biorą na stałą stopę, zwykle zamrożoną na pięć lat. Reforma tego wyboru nie znosi, a każdy bank musi mieć w ofercie kredyt z okresowo stałą stopą. Warto porównać obie ścieżki na tych samych warunkach, bo różnica bywa mniejsza, niż się wydaje. W kwietniowym przykładzie PKO Banku Hipotecznego pięcioletnia stała stopa bazowa wynosiła 4,64 proc., co po dodaniu marży 1,62 pkt proc. i promocyjnej obniżki dawało 6,26 proc., podczas gdy wariant zmienny na WIBOR 6M kosztował 5,90 proc. Za 0,36 pkt proc. rocznie klient kupował pięć lat spokoju. Przy POLSTR ta kalkulacja zmieni się o tyle, że wskaźnik jest nieco niższy, ale marża może być wyższa, więc pytanie o marżę i spread w nowym produkcie to pierwsze, które trzeba zadać w oddziale. Kto planuje kredyt na jesień, powinien porównać RRSO obu wariantów w tym samym dniu i w tym samym banku, a nie wskaźniki z nagłówków.
Co z kredytem na WIBOR, jeśli nie podpiszę aneksu
Najważniejsza wiadomość dla posiadaczy złotowych hipotek o zmiennym oprocentowaniu brzmi: reforma niczego w ich umowach nie zmienia automatycznie i nikt nie może zmusić klienta do aneksu. Ministerstwo Finansów wyjaśniało w grudniu w odpowiedzi dla PAP, że obowiązuje kolejność: najpierw to, co zapisano w umowie, czyli tzw. klauzula awaryjna wskazująca wskaźnik zastępczy, potem dobrowolny aneks, a dopiero na końcu zamiennik wyznaczony rozporządzeniem ministra finansów na podstawie art. 23c rozporządzenia BMR. To rozporządzenie ma wskazać POLSTR jako zamiennik WIBOR-u, datę, od której będzie stosowany, oraz spread korygujący, czyli dodatek wyrównujący różnicę między starym a nowym wskaźnikiem, tak by rata nie zmieniła się z dnia na dzień. Resort nie wyklucza, że spread będzie ujemny. Zgodnie z czerwcową Mapą Drogową jeszcze w 2026 r. ma nastąpić weryfikacja przesłanek do uruchomienia tej procedury.
Tu pojawia się ryzyko prawne, o którym rzadko się mówi. Część prawników, m.in. prof. Marcin Górski z Uniwersytetu Łódzkiego cytowany przez prawo.pl, kwestionuje, czy art. 23c BMR pozwala państwu członkowskiemu ustalić spread korygujący i inne zmiany dostosowawcze, czy też takie uprawnienie ma wyłącznie Komisja Europejska. Ich zdaniem ingerencja w umowy cywilnoprawne rozporządzeniem wydanym na podstawie ogólnego upoważnienia ustawowego naraża cały mechanizm na zarzut niekonstytucyjności. Sprawą zainteresowali się posłowie, kierując do resortu interpelację. Ministerstwo odpowiada, że delegacja została przeanalizowana w procesie legislacyjnym i innego rozwiązania nie przewiduje. Dla kredytobiorcy oznacza to jedno: zamiennik z rozporządzenia będzie kolejnym elementem umowy, który da się kwestionować, a to argument, by przed podpisaniem aneksu sprawdzić, czy nie zawiera on oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń albo potwierdzeniu dotychczasowego sposobu oprocentowania. O wadzie informacyjnej umowy czy statusie wskaźnika w dniu jej zawarcia decyduje stan z tamtego momentu, więc zamiana wskaźnika na przyszłość nie zamyka drogi do sądu, chyba że klient sam ją zamknie podpisem.
Co to oznacza dla kredytobiorców
Kalendarz na najbliższe miesiące wygląda tak: od 3 września pierwsze hipoteki na POLSTR, do końca roku ostatnie na WIBOR, od 1 stycznia 2027 r. akcja aneksowa, a w tle decyzja, czy do ustawy trafi trzecia opcja w postaci stopy NBP. Nowy kredytobiorca wybiera między POLSTR a stałą stopą i powinien patrzeć na marżę, nie na wskaźnik. Posiadacz starej umowy nie musi robić nic, a każdy aneks może czytać bez pośpiechu. Spory o stare umowy będą się toczyć niezależnie od tego harmonogramu: pisemnego uzasadnienia kaliskiego wyroku wciąż nie ma, a przed TSUE czekają kolejne polskie pytania o WIBOR w umowach sprzed ery BMR, w sprawach C-586/25 i C-630/25.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej.
