Przez lata polskie banki oferowały kredyty hipoteczne z kontrowersyjnymi zapisami. Symbolem stały się kredyty frankowe – masowo unieważniane przez sądy po wykazaniu nieuczciwych klauzul. Banki musiały zawiązać już ok. 87 mld zł rezerw na ryzyko prawne hipotek (głównie frankowych), a „saga frankowa” w sądach wciąż trwa. Rykoszetem oberwała reputacja sektora finansowego, a prawnicy reprezentujący klientów nie narzekają na brak zajęcia. Co więcej, lawina pozwów zaczyna dotyczyć także kredytów złotowych opartych o stawkę WIBOR – kolejny sygnał, że zaufanie do zapisów umów kredytowych zostało poważnie podkopane.
Paradoksalnie, mimo tych doświadczeń Polacy nadal zaciągają kredyty mieszkaniowe na potęgę – tym większą wagę ma więc jasność i uczciwość ich warunków. Po okresie pandemicznego zastoju popyt na hipoteki znów rośnie. W samym sierpniu 2025 r. banki i SKOK-i udzieliły finansowania na prawie 8,9 mld zł, o ponad 40% więcej niż rok wcześniej, przy średniej kwocie nowego kredytu 457 tys. zł. Wcześniej, w II kwartale 2025 r., banki rozdały 55,5 tys. kredytów mieszkaniowych – o 22,2% więcej niż rok wcześnie. To pokazuje, że stawka jest wysoka: setki tysięcy rodzin wiążą swoją przyszłość z wieloletnimi umowami kredytowymi. Niestety, w ostatnich dwóch dekadach standardem stały się umowy pełne zawiłych klauzul, pisane skomplikowanym językiem prawniczym, w których ukryte ryzyka wychodziły na jaw dopiero w razie konfliktu.
Mimo lat doświadczeń – i dotkliwych strat finansowych oraz wizerunkowych – sektor bankowy sam nie wypracował dotąd uczciwego, zrozumiałego i bezpiecznego wzorca umowy kredytowej. Choć od wybuchu problemu frankowego minęło ponad 15 lat, żaden bank czy organizacja branżowa nie wprowadziły jednolitej, klarownej umowy gwarantującej klientom pełną przejrzystość. Dopiero kumulacja kryzysów zaufania skłoniła różne podmioty do działania. Już blisko trzy lata temu eksperci skupieni w Klubie Odpowiedzialnych Finansów (działającym przy Europejskim Kongresie Finansowym, EKF) apelowali o opracowanie standardowej umowy hipotecznej. Pierwszy projekt takiego wzorca powstał około dwóch lat temu i został nawet przekazany do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) z prośbą o opinię. Odpowiedzi jednak brakowało, a banki w międzyczasie wciąż posługiwały się własnymi, nie zawsze zrozumiałymi formularzami umów. W efekcie dopiero teraz – przy akompaniamencie kolejnych pozwów i presji ze strony organów państwa – realne prace nad „uczciwą umową kredytową” nabierają tempa.
Modelowa umowa od ekspertów (EKF)
Pomysł stworzenia modelowej umowy kredytu hipotecznego zrodził się w środowisku prawników i ekonomistów, chcących przerwać błędne koło pozwów. Projekt pod auspicjami Europejskiego Kongresu Finansowego prowadzi prof. Michał Romanowski. W lipcu 2025 r. zaprezentował on wstępną wersję dokumentu – liczącą 26 stron, napisanych możliwie prostym językiem i wprost wyjaśniających kluczowe kwestie (np. „kwotę odsetek od twojego kredytu obliczamy w oparciu o stałą stopę procentową”). Taka zrozumiała forma to odpowiedź na wieloletnie zarzuty, że umowy bankowe były pisane pod prawników, a nie dla zwykłego klienta.
Modelowy kontrakt EKF ma jednocześnie zabezpieczyć interesy obu stron: chronić klientów przed nieuczciwymi zapisami, a banki – przed masowymi unieważnieniami umów w przyszłości. Zmienna lub stała stopa procentowa? Projekt przewiduje kredyt z oprocentowaniem zmiennym albo okresowo stałym – strony uzgadniałyby, na jak długo stała stopa ma obowiązywać, z możliwością wydłużania tego okresu w przyszłości wraz z rozwojem rynku kredytów o stałym oprocentowaniu. Po upływie okresu stałej stopy klient mógłby ją przedłużyć na nowych warunkach; jeśli by ich nie zaakceptował, umowa przewiduje powrót do oprocentowania zmiennego (marża + wskaźnik referencyjny). Co istotne, w przedstawionym latem projekcie brakowało tzw. okresu transferowego, czyli mechanizmu przeniesienia kredytu do innego banku w razie braku zgody klienta na nową stopę stałą. Ten brak został później wytknięty przez ekspertów jako potencjalny problem dla konkurencji między bankami.
Od lipca do jesieni 2025 r. trwały konsultacje projektu EKF. Swoje obszerne uwagi prawne złożył m.in. Rzecznik Finansowy (państwowy mediator chroniący klientów instytucji finansowych). Sugestie zgłosiły także Związek Banków Polskich (ZBP) – branżowe lobby bankowe – oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. Twórcy wzorca zapewniają, że zasadniczy rdzeń umowy pozostanie bez zmian, jednak nanieśli szereg poprawek uwzględniających te opinie Ostateczna wersja modelowej umowy EKF ma być zaprezentowana publicznie na początku grudnia 2025 r., podczas jednego z kongresów branżowych. Pojawia się więc realna szansa, że banki otrzymają gotowy „przepis” na przejrzystą umowę. Pytanie tylko – czy z niego skorzystają?
Urząd Ochrony Konkurencji wkracza do gry
Niezależnie od inicjatywy EKF, własny ruch podjął UOKiK – rządowy urząd stojący na straży praw konsumentów. W czerwcu 2025 r. prezes UOKiK Tomasz Chróstny ogłosił prace nad jednolitym wzorcem umowy o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową (minimum 5 lat), który miałby zostać wpisany wprost do ustawy. To oznaczałoby, że ustawowo narzucony wzorzec obowiązywałby wszystkie banki, bez możliwości indywidualnych modyfikacji zapisów. Celem takiego rozwiązania – jak tłumaczy UOKiK – jest ułatwienie klientom porównywania ofert różnych banków, silniejsze zabezpieczenie konsumentów oraz obniżenie kosztów (dzięki wyeliminowaniu premii za ryzyko prawne), a zarazem ograniczenie ryzyka po stronie banków. Innymi słowy, państwo chciałoby zadbać, by każdy kredyt hipoteczny udzielany w Polsce był oparty na jasno zdefiniowanych, niepodważalnych regułach gry.
UOKiK planował szybkie tempo prac legislacyjnych – już w maju 2025 r. urząd zwrócił się do Kancelarii Premiera o zielone światło dla przygotowania odpowiedniej ustawy. Założono, że projekt trafi do Sejmu na początku 2026 r. i zostanie uchwalony do połowy roku. Jednak na drodze pojawiły się wątpliwości. Kancelaria Premiera w lipcu wskazała, że pomysł wymaga dalszych analiz i współpracy m.in. z Ministerstwem Sprawiedliwości. Nieoficjalnie mówi się, że rząd obawia się ryzyka – gdyby jakiś zapis takiego „urzędowego” wzorca zakwestionował potem Trybunał Sprawiedliwości UE, odpowiedzialność spadłaby nie tylko na bank, ale i na Skarb Państwa. Wizja potencjalnych odszkodowań płaconych przez państwo studzi zapał polityków. Na odpowiedź, czy projekt UOKiK wejdzie do rządowej agendy, wciąż czekamy.
Sporne zapisy wzorcowej umowy
Choć idea modelowej umowy brzmi jak panaceum, diabeł tkwi w szczegółach. Zarówno w projekcie EKF, jak i w założeniach UOKiK, pojawiło się kilka spornych punktów, które wywołały dyskusje między bankowcami a rzecznikami klientów. Oto najważniejsze z nich:
Jednostronne podwyższanie marży (klauzule modyfikacyjne): Obecnie banki często podnoszą marżę kredytu, gdy klient zrezygnuje z produktu dodatkowego (np. ubezpieczenia czy konta VIP) powiązanego z kredytem. Projekt EKF dopuszcza taki mechanizm automatycznej podwyżki bez aneksu do umowy, co zdaniem Rzecznika Finansowego budzi poważne zastrzeżenia. Taka jednostronna zmiana warunków może zostać uznana za niedozwoloną klauzulę modyfikacyjną. Rzecznik postuluje, by ewentualny wzrost marży nie następował automatycznie – powinien być fakultatywny, wymagać jasnego uzasadnienia przedstawionego klientowi, a najlepiej odbywać się poprzez podpisanie aneksu. Dzięki temu klient miałby pełną świadomość zmiany kosztów i możliwość jej zakwestionowania.
Okres zawieszenia spłaty: Życie pisze różne scenariusze – utrata pracy, ciężka choroba czy inne zdarzenia losowe mogą czasowo uniemożliwić spłatę rat. Tymczasem projekt EKF przewidywał możliwość zawieszenia spłaty tylko jednej raty w roku. Zdaniem Rzecznika Finansowego to zdecydowanie zbyt krótko w poważnych sytuacjach życiowych. Postulowane jest większe wydłużenie możliwości zawieszenia spłaty – tak, aby kredytobiorca w razie potrzeby miał kilka miesięcy oddechu, a nie zaledwie 30 dni ulgi na rok. To kluczowe zabezpieczenie na wypadek kryzysów, które przecież mogą trwać dłużej niż miesiąc.
Prawo do odstąpienia od umowy: Obecnie konsument zaciągający kredyt hipoteczny ma 14 dni na odstąpienie od umowy, już po jej podpisaniu. EKF w swoim wzorcu również zaproponował 14-dniowy okres na rozmyślenie. Jednak Rzecznik Finansowy wskazuje, że przy tak poważnym zobowiązaniu to za mało – proponuje wydłużenie tego terminu do 30 dni. To nawiązanie do standardów z innych dziedzin (np. w ubezpieczeniach na życie klient ma miesiąc na odstąpienie). Co więcej, Rzecznik zauważa brak równowagi w rozliczeniach po odstąpieniu: klient musiałby w ciągu 30 dni zwrócić całą kwotę kredytu z odsetkami, ale projekt EKF nie precyzuje, w jakim czasie bank powinien oddać pobrane prowizje i opłaty. Postulatem jest dopisanie, że bank ma taki sam (30-dniowy) termin na zwrot wszystkich kosztów klientowi – to kwestia elementarnej sprawiedliwości.
Termin na restrukturyzację zadłużenia: Gdy klient popadnie w kłopoty finansowe, prawo przewiduje możliwość złożenia wniosku o restrukturyzację kredytu, a także wyznacza czas na spłatę zaległości, by uniknąć wypowiedzenia umowy. Projekt EKF zakładał bardzo krótkie terminy – 14 dni na złożenie wniosku restrukturyzacyjnego i 14 dni na spłatę zaległych rat. Zdaniem Rzecznika to za mało, zwłaszcza że kredyty hipoteczne opiewają na wysokie kwoty i często wymagają dłuższego namysłu oraz organizacji środków. Zaproponowano wydłużenie tych terminów odpowiednio do 30 dni (wniosek o restrukturyzację) i 120 dni(uregulowanie zaległości). Dłuższy czas ma dać uczciwym kredytobiorcom szansę wybrnięcia z przejściowych tarapatów bez ryzyka natychmiastowej utraty mieszkania.
Rekompensata za wcześniejszą spłatę: Jednym z najgorętszych sporów okazała się kwestia opłaty pobieranej przez bank, jeśli klient przedterminowo spłaci kredyt ze stałym oprocentowaniem. Do tej pory banki w Polsce takiej rekompensaty nie pobierały, obawiając się niejasności prawnych – choć unijna dyrektywa na to pozwala. Projekt EKF wprowadza tę opłatę, ale w ograniczonej formule: bank mógłby żądać rekompensaty tylko wtedy, gdy stopa referencyjna NBP w dniu wcześniejszej spłaty jest niższa niż w dniu zawarcia umowy na daną stałą stopę, a maksymalna wysokość opłaty to 1,5% przedterminowo spłacanej kwoty za każdy rok pozostały do końca okresu stałego oprocentowania. Innymi słowy – jeśli kredytobiorca spłaci wcześniej kredyt z oprocentowaniem np. stałym na 5 lat, a stopy w międzyczasie spadły, bank może częściowo zrekompensować sobie utracone odsetki, ale stawka tej opłaty jest ściśle ograniczona. Banki mówią: to za mało. ZBP twierdzi, że zaproponowany mechanizm nie w pełni wyrównuje straty banku na odsetkach. Mimo to samo pojawienie się możliwości pobierania takiej opłaty oceniono pozytywnie – branża czuje się bezpieczniej, mając jasno określone ramy prawne zamiast dotychczasowej szarej strefy. Z kolei przedstawiciele klientów sugerują doprecyzowanie, jakie jednorazowe koszty (prowizje, opłaty) można wliczyć do tej rekompensaty. Postulują również, by banki prezentowały klientom symulacje kosztów kredytu w różnych scenariuszach – np. jak zmieni się całkowity koszt przy spłacie zgodnie z planem, a jak w przypadku wcześniejszej spłaty po X latach. Taka symulacja uświadomiłaby klientowi finansowe konsekwencje różnych decyzji i wahań stóp procentowych, zwiększając przejrzystość oferty.
Dobre praktyki czy obowiązek prawny?
Pozostaje kluczowe pytanie: w jaki sposób wprowadzić modelową umowę w życie? Czy powinna ona być tylko niewiążącą rekomendacją dla banków, czy twardym obowiązkiem narzuconym przez prawo? I co na to sami zainteresowani, czyli banki?
Początkowo wydawało się, że sektor bankowy będzie wolał miękkie rozwiązania. Szef KNF (Komisji Nadzoru Finansowego) Jacek Jastrzębski przyznał niedawno, że sztywne wpisanie wzorca do ustawy może być trudne do obrony i budzić opór. Zasugerował raczej subtelniejsze formy – np. oficjalną rekomendację lub autoryzację wzorca przez państwo, być może poprzez odpowiednie rozporządzenie ministra finansów. Padła również propozycja samoregulacji sektora: Związek Banków Polskich mógłby ogłosić modelową umowę jako zbiór dobrych praktyk dla wszystkich banków.
Eksperci ostrzegają jednak, że takie półśrodki mogą nie wystarczyć. „Dobre praktyki” to za mało – argumentują – gdy w grę wchodzi masowe kwestionowanie umów i prawnicy przenoszą swą uwagę z franków na kredyty złotowe. Co znamienne, nawet przedstawiciele samych banków przyznają, że potrzebniejsze jest mocniejsze umocowanie wzorca. – Nie umniejszamy znaczenia dobrych praktyk czy rekomendacji… Jednak przy masowym podważaniu umów samo oparcie się na dobrych praktykach to zbyt mało pod względem pewności prawnej. Wnioskujemy, aby modelowa umowa została wprowadzona jako załącznik do rozporządzenia ministra finansów – stwierdziła Agnieszka Wachnicka, wiceprezes ZBP. Innymi słowy, banki obawiają się, że bez nadania wzorcowi rangi quasi-przepisów prawa, nadal będą wystawione na ciosy kancelarii prawnych.
Nasuwa się zatem pytanie: czy banki naprawdę chcą uczciwych i przejrzystych umów kredytowych, czy tylko świętego spokoju? Bo choć otwarcie popierają ideę „bezpiecznej” umowy, długo wolały polegać na własnych, nie zawsze jasnych zapisach, by zachować elastyczność. Dopiero realna groźba kolejnej fali pozwów i presja regulatorów zmusiły branżę do autorefleksji.
Kuriozalna puenta: uczciwe warunki dzięki interwencji państwa?
Po latach sporów o abuzywne klauzule, wydawałoby się oczywiste, że to w interesie banków leży odzyskanie zaufania klientów poprzez klarowne umowy. Tymczasem to państwowe urzędy i eksperci muszą wyręczać sektor w zadaniu stworzenia uczciwych warunków kredytowych. Czy nie jest to sytuacja kuriozalna? Banki, które same przez lata zarzekały się o swojej rzetelności, dopiero pod presją mogą dostać gotowy, „naprawiony” wzorzec umowy. Jeśli zostanie on wprowadzony – czy to w formie kodeksu dobrych praktyk, czy jako element prawa – klienci zyskają przejrzystość i bezpieczeństwo, na jakie zasługują. A banki? Banki zyskają coś bezcennego: szansę na odbudowanie wiarygodnościoraz ograniczenie ryzyka kolejnych kosztownych procesów. Szkoda, że potrzebna była do tego tak bolesna lekcja i odgórna interwencja. Pozostaje mieć nadzieję, że tym razem sektor bankowy odrobi pracę domową – i że nowy model umowy rzeczywiście stanie się standardem, a nie tylko papierową obietnicą.
