Dlaczego kredyty hipoteczne w Polsce są bardzo drogie? Analiza sytuacji na tle Europy

Polska należy do krajów o najwyższym kosztach kredytu hipotecznego w Unii Europejskiej. Według danych NBP średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych w Polsce wynosiło w lipcu 2025 r. 6,69% – to prawie dwa razy więcej niż średnia w strefie euro. Wyżej oprocentowane kredyty mają tylko Węgry (ok. 6,97%), co plasuje Polskę na 2. miejscu w UE pod względem drożyzny hipotek. Dla porównania w Niemczech oprocentowanie wynosiło ok. 3,68%, we Francji 3%, a rekordowo niskie stawki odnotowano na Malcie – zaledwie 1,76%.

Tak duże różnice w oprocentowaniu przekładają się na comiesięczne obciążenia kredytobiorców. Przeciętna rata nowego kredytu na 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat przy polskim oprocentowaniu 6,69% to około 3 223 zł miesięcznie. Gdyby jednak obowiązywały warunki takie jak na Zachodzie, rata byłaby o wiele niższa. Na przykład we Francji kredytobiorca płaciłby za taki sam kredyt tylko ok. 2 108 zł miesięcznie – czyli o połowę mniej niż w Polsce. Nawet nasi sąsiedzi z Czech cieszą się znacznie tańszym finansowaniem – przy tamtejszym średnim oprocentowaniu 4,68% rata wyniosłaby około 2 584 zł, czyli blisko 600–700 zł mniej niż nad Wisłą. Innymi słowy, Polacy muszą oddawać bankom co miesiąc setki złotych więcej niż mieszkańcy większości krajów UE. W efekcie nasze raty są najwyższe obok węgierskich, a oprocentowanie polskich kredytów ponad dwukrotnie przewyższa poziom francuski. Dzieje się tak mimo tego, że zarobki na Zachodzie są wyższe – np. w Niemczech płace są co najmniej dwa razy większe od polskich, a jednak tamtejsze kredyty mają kilkukrotnie niższe odsetki. To wszystko składa się na obraz Polski jako kraju, gdzie własne mieszkanie na kredyt wymaga znacznie większych wyrzeczeń finansowych niż niemal gdziekolwiek indziej w Europie.

Społeczne i ekonomiczne skutki drogich rat

Wysokie raty kredytów hipotecznych nie są abstrakcyjnym problemem – przekładają się bezpośrednio na codzienne życie setek tysięcy polskich rodzin. Każda dodatkowa kilkusetzłotowa kwota, którą co miesiąc pochłania rata kredytu w Polsce (w porównaniu do niższych rat na przykład w Czechach czy Francji), to pieniądze, których brakuje w domowym budżecie na inne cele. Jak zauważają internauci na platformie X (dawniej Twitter), różnica rzędu choćby 600–800 zł miesięcznie to dla przeciętnej rodziny znacząca suma – środki, które mogłyby zostać wydane na konsumpcję, zaoszczędzone lub zainwestowane w rozwój, zamiast zasilać konta banków. Ekonomiści potwierdzają te obawy: gdy rosną koszty obsługi kredytów, mniej pieniędzy zostaje w kieszeni konsumentów, a konsumpcja w gospodarce się kurczy, hamując jej rozwój.

W przestrzeni publicznej coraz częściej słychać głosy sfrustrowanych kredytobiorców, którzy w mediach społecznościowych dzielą się swoimi doświadczeniami. „Dusimy się ratami”, „rezygnujemy z wakacji i zakupów, bo rata zjada nam dochody” – to przykładowe komentarze użytkowników, obrazujące skalę problemu. Wysokie obciążenia kredytowe ograniczają także zdolność do podejmowania nowych inicjatyw finansowych. Młode rodziny odkładają plany większych zakupów czy remontów, przedsiębiorczy konsumenci rezygnują z inwestycji we własne małe biznesy – wszystko z obawy przed rosnącymi kosztami zadłużenia. Spadek popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego to realne zjawisko, które może przekładać się na spowolnienie wzrostu gospodarczego w skali kraju. Analitycy zwracają uwagę, że boom kredytowy potrafi napędzać gospodarkę w okresie taniego pieniądza, ale w okresie spłacania drogich długów gospodarka dostaje zadyszki – gospodarstwa domowe tną wydatki, co uderza w sprzedaż i produkcję.

Co więcej, wysoki koszt kredytu hipotecznego rodzi napięcia społeczne. Narasta poczucie niesprawiedliwości: Polacy widzą, że mieszkańcy bogatszych krajów UE – zarabiający więcej – płacą za swoje kredyty dużo mniej. Na platformach takich jak X czy Wykop pojawiają się inicjatywy konsumenckie domagające się wyjaśnień i działań ze strony władz. Pojawiają się pytania: dlaczego w Polsce kredyt jest luksusem, podczas gdy gdzie indziej to normalne narzędzie finansowania mieszkania? Takie głosy pokazują, że problem ma wymiar nie tylko ekonomiczny, ale i społeczny – wpływa na poczucie bezpieczeństwa finansowego rodzin i ich zaufanie do rynku finansowego oraz regulatorów.

Kto zyskuje na drogich kredytach, a kto traci?

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że ktoś te dodatkowe setki złotych z każdej raty otrzymuje. Kto zatem korzysta, a kto ponosi koszty obecnej sytuacji?

• Zyskują banki i sektor finansowy. To banki są bezpośrednimi beneficjentami wyższego oprocentowania, które znacząco podnosi ich dochody odsetkowe. W 2024 r. polskie banki osiągnęły rekordowe zyski netto – około 42 mld zł, a rentowność sektora (ROE) wzrosła do ~15%, ponad dwukrotnie wyżej niż kilka lat wcześniej. Tak ogromne zyski to w dużej mierze efekt wysokich marż na kredytach – różnica między oprocentowaniem udzielanych kredytów a nisko oprocentowanymi depozytami dała bankom istną „mannę z nieba” płynącą z kieszeni kredytobiorców. Marża odsetkowa w Polsce rozrosła się do niespotykanych w UE rozmiarów – według danych KNF średnia różnica między stopami kredytów a depozytów wynosi u nas ok. 3,5 pkt proc., podczas gdy w żadnym innym kraju Unii nie przekracza ona 3 pkt, a w większości państw zachodnich marże bankowe to zaledwie 0–1% (np. Niemcy 0,84%, Hiszpania 0,41%, Francja 0,14%). Krótko mówiąc, banki komercyjne w Polsce potrafią przekuć drogie kredyty na historycznie wysokie dochody, co widać w ich sprawozdaniach finansowych i wypłacanych dywidendach.

• Tracą gospodarstwa domowe i realna gospodarka. Po drugiej stronie są zwykli kredytobiorcy oraz cały sektor konsumencki. Polskie rodziny obsługujące drogie hipoteki muszą co miesiąc ograniczać inne wydatki, by sprostać ratom. Dla domowego budżetu dodatkowe 500 czy 1000 zł miesięcznie oddawane bankowi to często konieczność rezygnacji z przyjemności, oszczędności na edukację dzieci czy odkładania na emeryturę. Wysokie raty nadwyrężają finanse gospodarstw domowych, obniżając ich standard życia. Gdy takich rodzin są setki tysięcy, cierpi cała gospodarka – słabnie popyt konsumpcyjny, firmy notują mniejszą sprzedaż, a wzrost PKB traci ważny motor napędowy. Ekonomiści wskazują, że rosnące obciążenia długiem działają jak hamulec: musi być płaconych coraz więcej odsetek, więc mniej pieniędzy trafia do realnej gospodarki, co ma dla niej negatywne konsekwencje W skrajnym przypadku może rosnąć liczba kredytobiorców popadających w trudności ze spłatą, choć na szczęście jak dotąd wskaźnik niespłacalności kredytów hipotecznych w Polsce pozostaje niski (około 1,5% wg NBP). Niemniej, ciężar drogich kredytów zmusza wielu Polaków do zaciskania pasa – zjawisko to bywa określane jako „podatek od marzeń o własnym M”, który płaci społeczeństwo na rzecz sektora bankowego.

• Traci także gospodarka narodowa i przyszłe inwestycje. Drogi kredyt mieszkaniowy wpływa negatywnie na szereg aspektów makroekonomicznych. Po pierwsze, niższa konsumpcja wewnętrzna przekłada się na wolniejszy wzrost gospodarczy. Po drugie, wysoki koszt kapitału dławi inwestycje – nie tylko te podejmowane przez osoby prywatne (np. zakup nieruchomości na wynajem, remonty i ulepszenia mieszkań), ale też może pośrednio wpływać na mniejsze inwestycje przedsiębiorstw budowlanych (bo popyt na mieszkania na kredyt jest słabszy). Wreszcie, znaczna część strumienia pieniądza w gospodarce zamiast napędzać lokalny biznes trafia do sektora finansowego i często jest transferowana w postaci dywidend za granicę (duże banki w Polsce należą do międzynarodowych grup). Można więc powiedzieć, że drogi kredyt to drenaż środków z realnej gospodarki do sektora finansowego. W debacie publicznej pojawiają się nawet oskarżenia o możliwą zmowę banków utrzymujących wysokie ceny kredytu – konsumenci organizują akcje zgłaszania sprawy do UOKiK, zarzucając bankom brak realnej konkurencji i celowe windowanie kosztów kredytowych kosztem klientów. Choć branża bankowa odpiera te zarzuty, wskazując na obiektywne czynniki (jak inflacja czy podatki), faktem pozostaje, że ciężar drogich hipotek ponoszą przede wszystkim zwykli obywatele, a szerzej – cała gospodarka poprzez słabszą konsumpcję i wzrost.

Dlaczego kredyty hipoteczne są w Polsce tak drogie?

Przyczyn wysokich kosztów kredytu hipotecznego nad Wisłą jest wiele – to efekt splotu uwarunkowań makroekonomicznych, decyzji politycznych oraz specyfiki naszego rynku bankowego. Poniżej zestawiamy najważniejsze czynniki, które eksperci wskazują w analizach jako powody, dla których Polacy płacą za swoje kredyty znacznie więcej niż ich europejscy sąsiedzi:

• Wysokie stopy procentowe i inflacja – Podstawowym powodem drogich kredytów są wysokie stopy procentowe NBP, ustanowione w reakcji na rekordową inflację. W Polsce inflacja przez długi czas była wyższa niż w strefie euro, stąd i stopy procentowe poszybowały mocniej. Referencyjna stopa NBP (obecnie 5,75%) należy do najwyższych w UE, podczas gdy w strefie euro główna stopa EBC to 4% lub mniej. Ponieważ oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie jest bezpośrednio powiązane z poziomem stóp banku centralnego (poprzez wskaźnik WIBOR), wysoka stopa referencyjna przekłada się automatycznie na wysoki koszt kredytu. Związek Banków Polskich podkreśla, że banki nie mają wpływu na ten element – WIBOR ustalany jest niezależnie (przez GPW Benchmark) i niemal w 100% odwzorowuje decyzje RPP. Innymi słowy, gdyby polska polityka monetarna była równie łagodna jak np. w strefie euro, nasze kredyty byłyby dziś jednymi z tańszych na kontynencie. Jednak utrzymująca się wysoka inflacja (mimo ostatnich spadków) zmusza NBP do ostrożności – co oznacza, że i oprocentowanie kredytów spada u nas wolniej niż gdzie indziej.

• Wysokie marże bankowe i ograniczona konkurencja – Sama stopa bazowa to jednak nie cała historia. Na koszt kredytu składa się też marża banku, a ta w Polsce jest relatywnie wysoka. Wiele analiz wskazuje, że nasz rynek bankowy cechuje się niewielką konkurencją w segmencie hipotek. Choć banków działających w Polsce jest kilkadziesiąt, realnie większość kredytów udzielana jest przez 6–7 największych graczy. Oferta kredytowa bywa do siebie bardzo zbliżona we wszystkich instytucjach – żaden duży bank nie próbuje agresywnie konkurować ceną, co mogłoby obniżyć marże. Efekt? Marże kredytów hipotecznych utrzymują się u nas wysoko nawet wtedy, gdy spadają stawki bazowe. Przykładowo w połowie 2024 r. różnica między stopą referencyjną NBP a przeciętnym oprocentowaniem kredytu wynosiła ok. 2,2 pkt proc., podczas gdy w Czechach czy na Węgrzech marże były niemal trzy razy niższe (0,1–0,3 pkt proc.). Przy kredytach o stałym oprocentowaniu polskie banki również narzucają znacznie wyższe marże niż w innych krajach – eksperci zauważają, że polski rynek „jedzie po bandzie”, a żaden bank nie wyłamuje się z szeregu cenowego. Wielu obserwatorów wprost nazywa to brakiem realnej konkurencji, a niektórzy klienci podejrzewają wręcz milczącą zmowę cenową sektora.

• Struktura rynku bankowego i rola państwa – Na wysokość marż wpływa też struktura własnościowa i strategia banków w Polsce. W ostatnich latach udział banków z dominującym kapitałem państwowym wzrósł (np. PKO BP, Pekao SA i Alior są kontrolowane wprost lub pośrednio przez Skarb Państwa). Teoretycznie obecność państwa mogłaby służyć łagodzeniu polityki cenowej (tańsze kredyty dla rozruszania gospodarki), jednak w praktyce państwowi giganci również utrzymują marże na podobnym poziomie co reszta rynku. Pojawiają się głosy, że gdyby kontrolowane przez Skarb Państwa banki obniżyły oprocentowanie hipotek, zmusiłoby to konkurencję do pójścia w dół z ceną. Dotąd jednak tak się nie stało – wszystkie instytucje zarabiają na wysokich odsetkach, a priorytetem (także dla państwowych banków) pozostaje maksymalizacja zysków, nie ulżenie kredytobiorcom. Co więcej, działania rządu pośrednio wpłynęły na podniesienie kosztów kredytu: np. podatek bankowy wprowadzony w 2016 r. skłonił banki do „odbicia sobie” obciążenia w postaci wyższych marż dla klientów. Państwo ingeruje więc w rynek, ale dotąd nie w sposób, który obniżyłby koszty kredytowe – raczej przeciwnie. Wyjątkiem są tu programy pomocowe typu „Bezpieczny Kredyt 2%”, które jednak dotyczą tylko wąskiej grupy nowych kredytobiorców, nie rozwiązując problemu ogółu rynku.

• Polityka WIBOR-u i ryzyko prawne – Specyfiką polskiego rynku do niedawna była dominacja kredytów o zmiennym oprocentowaniu opartym na wskaźniku WIBOR. Gdy stopy procentowe gwałtownie wzrosły, WIBOR 3M sięgnął szczytowo ok. 7,5% – przez co raty wielu kredytów niemal się podwoiły. W krajach strefy euro popularne są natomiast kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu, co chroni klientów przed natychmiastowym efektem podwyżek stóp. W Polsce dopiero od 2021 r., pod presją regulacyjną, banki zaczęły na większą skalę oferować stałe stopy na kilka lat. W rezultacie większość obecnych kredytobiorców odczuła pełną skalę wzrostu WIBOR-u. Dodatkowo, polski WIBOR stał się przedmiotem sporów prawnych – część klientów kwestionuje w sądach zapisy umów odsyłające do WIBOR, podobnie jak wcześniej robili to „frankowicze” z kursem CHF. Banki argumentują, że WIBOR jest transparentny i zależny od NBP, ale samo ryzyko prawne z tym związane powoduje, że instytucje dodają sobie premii za niepewność do oprocentowania kredytów. Do tego dochodzi ogólne ryzyko regulacyjne – niestabilne otoczenie prawne (wakacje kredytowe narzucone ustawą, perspektywa kolejnych ustaw pomocowych) sprawia, że banki asekuracyjnie utrzymują ceny kredytów na wyższych poziomach, by skompensować potencjalne przyszłe koszty. Innymi słowy, za niepewność prawną też płacą klienci w formie wyższych odsetek.

• Dodatkowe opłaty i produkty podwyższające koszt – Oprocentowanie to nie wszystko. W Polsce kredyt hipoteczny często wiąże się z szeregiem obowiązkowych „dodatków”, które finalnie zwiększają koszt ponoszony przez klienta. Większość banków wymaga wykupienia ubezpieczeń (na życie, od utraty pracy, ubezpieczenia nieruchomości czy pomostowego) lub skorzystania z innych produktów finansowych w zamian za oferowanie kredytu. Te narzucone usługi potrafią znacząco podnieść zarówno jednorazowe opłaty, jak i miesięczną ratę. Jak zauważa portal Bankier.pl, obowiązkowe ubezpieczenia stały się standardowym elementem pakietu kredytu hipotecznego i zwiększają łączny koszt kredytu – często o kilkadziesiąt złotych w każdej racie. Do tego dochodzą prowizje za udzielenie kredytu (zwykle 1–2% kwoty), opłaty przygotowawcze, wyceny nieruchomości, wkład własny w formie dodatkowych produktów itp. Wszystko to sprawia, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) bywa wyraźnie wyższa niż nominalna stawka oprocentowania podawana w reklamach. Krótko mówiąc, kredyty hipoteczne w Polsce są drogie nie tylko z powodu wysokich stóp, ale i z powodu marż oraz „ukrytych” kosztów dodatkowych, które w innych krajach często nie występują lub mają mniejsze znaczenie.

Jak to robią inni – sposoby na tanie hipoteki w Europie

Czy można inaczej? Przykłady wielu krajów europejskich pokazują, że istnieją mechanizmy pozwalające utrzymać koszty kredytów hipotecznych w ryzach – nawet w zmiennym otoczeniu gospodarczym. Oto kilka rozwiązań stosowanych za granicą, które sprawiają, że kredyty na mieszkanie są tam tańsze i bardziej dostępne:

• Państwowe gwarancje kredytowe i ubezpieczenia depozytowe – W niektórych krajach rządy wprowadzają systemy gwarancji, które zmniejszają ryzyko banku przy udzielaniu kredytu, a tym samym pozwalają obniżyć oprocentowanie dla klienta. Dobrym przykładem jest Holandia, gdzie funkcjonuje Narodowa Gwarancja Hipoteczna (NHG). Jeśli kredyt jest objęty taką gwarancją, bank otrzymuje zabezpieczenie spłaty w razie problemów dłużnika – dzięki czemu może zaoferować niższe odsetki. Jak podaje serwis informacyjny, kredyty z gwarancją NHG mają obniżone oprocentowanie, co automatycznie przekłada się na mniejszy koszt dla kredytobiorcy. Podobne programy istnieją np. we Francji, gdzie państwo poprzez gwarancje i dopłaty (np. kiedyś popularny program „0%” dla młodych) wspiera tańsze pożyczanie na cele mieszkaniowe. Wielka Brytania z kolei uruchamiała rządowe schematy gwarancyjne dla kredytów wysokościowych (z niskim wkładem własnym), co również zwiększało dostępność i konkurencję ofert.

• Interwencje regulacyjne i ochrona konsumenta – W krajach Europy Zachodniej bardzo duży nacisk kładzie się na konkurencyjność i przejrzystość rynku kredytowego. Organy nadzoru często ingerują, by ułatwić klientom zmianę banku czy renegocjację warunków – tak, aby żaden kredytodawca nie mógł zbyt długo dyktować wygórowanych cen. Przykładowo w Czechach powszechną praktyką jest refinansowanie kredytu – klienci regularnie przenoszą swoje hipoteki do banków oferujących lepsze warunki, co zmusza wszystkie instytucje do konkurowania o klienta ceną. Gdy czeski bank centralny zaczął obniżać stopy procentowe w 2023 r., tamtejsze banki otwarcie deklarowały chęć zwiększenia akcji kredytowej i agresywnie ścigały się na niższe oprocentowanie, by przyciągnąć kredobiorców. W efekcie spadek kosztów pieniądza szybko przełożył się na tańsze oferty dla klientów. W wielu krajach UE wprowadzono też regulacje zwiększające transparentność ofert – banki muszą jasno wykazywać wszystkie koszty, a ukryte opłaty są ograniczane prawnie. Na przykład we Francji ustawowo ułatwiono klientom zmianę ubezpieczenia kredytu i wprowadzono możliwość przeniesienia hipoteki do innego banku bez wygórowanych prowizji, co wywiera presję konkurencyjną. Włochy i Hiszpania w okresie rekordowo niskich stóp wprowadziły natomiast limity na maksymalne oprocentowanie zmienne, zabezpieczając kredytobiorców przed szokowymi wzrostami rat. Takie działania regulacyjne sprawiają, że rynki kredytowe są bardziej przyjazne konsumentom i odporne na monopolistyczne zapędy.

• Publiczne i spółdzielcze instytucje finansowe – W części krajów znaczącą rolę odgrywają banki publiczne lub o charakterze non-profit, które oferują tańsze kredyty w ramach misji społecznej. Przykładowo w Niemczechistnieje sieć lokalnych kas oszczędnościowych (Sparkassen) i banków spółdzielczych, które nie są nastawione wyłącznie na zysk, a na wspieranie społeczności. Dzięki temu ich marże bywają niższe, a podejście do klienta bardziej długoterminowe. Dodatkowo niemiecki bank rządowy KfW udziela preferencyjnych kredytów na cele takie jak energooszczędne budownictwo czy pierwsze mieszkanie – często z niższym oprocentowaniem dzięki subsydiowaniu przez państwo. W innych krajach podobną rolę pełnią choćby kasy mieszkaniowe czy instytucje publiczne emitujące tanie listy zastawne. Tego rodzaju tanie produkty banków publicznych zwiększają konkurencję i zmuszają komercyjne banki do oferowania lepszych warunków, jeśli nie chcą stracić klientów.

• Efektywne rynki kapitałowe i listy zastawne – Wreszcie, ważnym czynnikiem pozwalającym na niższe oprocentowanie kredytów jest dostęp banków do taniego finansowania długoterminowego. Kraje takie jak Daniaczy Niemcy słyną z rozwiniętych rynków listów zastawnych (covered bonds), dzięki którym banki hipoteczne mogą pożyczać pieniądze pod zastaw portfela kredytów na bardzo korzystnych warunkach. Rentowności tych papierów są niskie (czasem nawet ujemne w okresach nadpłynności), co przekłada się na tańsze kredyty dla klientów. Eksperci od lat wskazują, że Polska powinna rozwijać rynek listów zastawnych – pozwoliłoby to bankom uzyskiwać stabilne i tanie finansowanie akcji kredytowej zamiast polegać głównie na depozytach i drogich kapitałach własnych. Niestety, jak dotąd ten segment w Polsce raczkuje, podczas gdy za granicą jest podstawą systemu hipotecznego (np. w Danii finansowanie hipotek poprzez listy zastawne działa nieprzerwanie od XIX wieku i zapewnia jedne z najniższych odsetek na świecie).

Na koniec warto zauważyć, że część z tych rozwiązań zaczyna być stopniowo wdrażana także w Polsce. Pojawiły się programy dopłat do kredytów (choćby wspomniany BK 2%), KNF ułatwiła oferowanie stałego oprocentowania, a od września 2025 r. deweloperzy muszą publikować ceny mieszkań, co zwiększa przejrzystość rynku pierwotnego. Jednak droga do trwałego obniżenia kosztów kredytu hipotecznego wydaje się jeszcze daleka. Polscy kredytobiorcy z niecierpliwością czekają na dalsze spadki stóp procentowych i realne zmiany strukturalne, które pozwolą im odetchnąć z ulgą. Do tego czasu pozostaje im ostrożnie zarządzać domowymi finansami i – tak jak to robi reszta Europy – domagać się rozwiązań, które uczynią kredyt na własne mieszkanie mniej kosztownym ciężarem, a bardziej normalnym narzędziem finansowym dla realizacji życiowych planów.