Za każdym razem, gdy ktoś składa w banku wniosek o kredyt mieszkaniowy, bank pyta Biuro Informacji Kredytowej o historię kredytową klienta. BIK zlicza te zapytania i co miesiąc publikuje na ich podstawie Indeks Popytu na kredyty mieszkaniowe, czyli zmianę łącznej wartości wnioskowanych kwot w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku, w przeliczeniu na dzień roboczy. To jeden z najszybszych sygnałów z rynku hipotek, ale mierzy chęć zaciągnięcia kredytu, a nie liczbę kredytów, które banki faktycznie udzieliły. Wniosek może zostać odrzucony, klient może się rozmyślić, a nowy kredyt wcale nie musi oznaczać nowego mieszkania.
Według danych opublikowanych przez BIK 12 października wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe we wrześniu 2026 r. była o 17,2 proc. wyższa niż przed rokiem. Na pierwszy rzut oka to sygnał ożywienia na rynku mieszkaniowym. BIK sam jednak zaznacza, że część tego popytu stanowią klienci, którzy nie kupują nieruchomości, tylko przenoszą istniejący kredyt do innego banku, licząc na niższe koszty. Ilu ich jest, tego komunikat nie podaje.
Co dokładnie pokazały wrześniowe dane BIK?
Poza samym indeksem BIK podał dwie liczby, które pozwalają zrozumieć, skąd wziął się wzrost. Liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była we wrześniu o 9,7 proc. wyższa niż rok wcześniej i o 10,1 proc. wyższa niż w sierpniu. Średnia wnioskowana kwota wyniosła 522,4 tys. zł, o 6,9 proc. więcej niż przed rokiem, choć o 0,6 proc. mniej niż w sierpniu. Te dwie składowe niemal dokładnie wyjaśniają wynik indeksu: wzrost liczby wnioskodawców o niecałe 10 proc. pomnożony przez wzrost przeciętnej kwoty o 7 proc. daje w przybliżeniu 17 proc. wzrostu wartości zapytań.
W ocenie redakcji to ważna informacja dla czytelnika danych. Mniej więcej dwie piąte wzrostu indeksu nie wynika z tego, że po kredyt przychodzi więcej osób, tylko z tego, że każda z nich prosi o więcej pieniędzy. Główny analityk Grupy BIK dr hab. Waldemar Rogowski ocenia, że zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi pozostaje wysokie, a jego fundamenty są relatywnie silne. Jednocześnie BIK spodziewa się stopniowego wyhamowania rocznej dynamiki, bo kolejne miesiące będą porównywane z wysoką bazą z 2025 r., kiedy popyt wyraźnie odbił.
Dlaczego refinansowanie podbija statystyki popytu?
Refinansowanie to w praktyce zaciągnięcie nowego kredytu w innym banku i spłacenie nim starego. Dla BIK nie różni się to od wniosku o kredyt na zakup mieszkania: nowy bank musi sprawdzić klienta, więc w systemie pojawia się kolejne zapytanie o kredyt mieszkaniowy. Indeks nie rozróżnia celu wniosku, dlatego wzrost wywołany przenoszeniem kredytów wygląda w nim tak samo jak wzrost wywołany nowymi zakupami.
BIK tłumaczy to zjawisko tym, że część kredytobiorców szuka sposobu na obniżenie kosztów obsługi zadłużenia, a sprzyja temu zmieniające się otoczenie stóp procentowych i rosnąca konkurencja między bankami. Skoro biuro nie podaje udziału refinansowania, wniosek jest jeden: na podstawie samego indeksu nie da się powiedzieć, ilu Polaków we wrześniu chciało kupić mieszkanie na kredyt. Wiadomo tylko, że wzrost o 17,2 proc. obejmuje obie grupy.
Kiedy przeniesienie kredytu do innego banku się opłaca?
O opłacalności decyduje różnica w oprocentowaniu, a więc przede wszystkim w marży, zestawiona z kosztami zmiany. Po stronie kosztów jest wycena nieruchomości, ustanowienie hipoteki na rzecz nowego banku, ewentualna prowizja za udzielenie kredytu i wymagane ubezpieczenia. Do tego dochodzi opłata za wcześniejszą spłatę starego kredytu, którą prawo mocno ogranicza. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy kredyt zostanie spłacony w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, i nie więcej niż 3 proc. spłacanej kwoty (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy okresowo stałej stopie rekompensata jest możliwa w czasie obowiązywania stałego oprocentowania, ale nie może przekroczyć kosztów, jakie bank bezpośrednio poniósł w związku ze spłatą.
Osoby, które dziś myślą o refinansowaniu, powinny też pamiętać o zmianie, która niewiele ma wspólnego z danymi BIK, a sporo z ich przyszłą ratą. Najpóźniej od 1 stycznia 2027 r. nowe umowy kredytowe nie mogą opierać się na WIBOR-ze, a banki już teraz przenoszą oferty hipotek na nowy wskaźnik POLSTR. Przeniesienie kredytu do innego banku oznacza więc w praktyce podpisanie nowej umowy, najpewniej z innym wskaźnikiem albo z okresowo stałą stopą. Porównując oferty, warto patrzeć na całkowite oprocentowanie i RRSO, a nie tylko na samą marżę, bo wskaźniki różnią się poziomem i sposobem naliczania.
Co z kredytem, z którym kredytobiorca spiera się z bankiem?
Osobna sytuacja dotyczy osób, które kwestionują swoją obecną umowę, np. w sporze o klauzule WIBOR-owe albo o kredyt frankowy. Refinansowanie oznacza spłatę starego kredytu, ale samo w sobie nie zamyka drogi do roszczeń związanych z dawną umową. Sądy od lat rozpoznają na przykład sprawy frankowiczów, których kredyty zostały już spłacone. Trzeba jednak pamiętać, że roszczenia o zwrot pieniędzy podlegają przedawnieniu, a spłata może wpływać na ocenę konkretnej sprawy. Przed przeniesieniem spornego kredytu warto więc zachować komplet dokumentów dotyczących dawnej umowy, w tym umowę, aneksy, harmonogramy i historię spłat, a decyzję o refinansowaniu skonsultować z prawnikiem, który zna sprawę.
W ocenie redakcji chf24.pl Wzrost o 17,2 proc. to dobry nagłówek, ale słaby dowód na boom mieszkaniowy. Indeks mierzy zapytania, a nie udzielone kredyty, w dużej części rośnie dlatego, że klienci proszą o większe kwoty, i obejmuje także tych, którzy niczego nie kupują, tylko zmieniają bank. Dla rynku to raczej sygnał, że kredytobiorcy uważniej liczą koszty i nie boją się zmieniać banku. Dla banków to przypomnienie, że klient, który raz porównał oferty, łatwo robi to drugi raz. Prawdziwy obraz sprzedaży hipotek przyniosą dopiero dane o udzielonych kredytach. |
Źródła: komunikat BIK z 12 października 2026 r. o BIK Indeksie Popytu na kredyty mieszkaniowe za wrzesień 2026 r., w tym komentarz dr. hab. Waldemara Rogowskiego; art. 40 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; komunikat mBanku z 18 maja 2026 r. o decyzji o wygaszeniu WIBOR-u. Rozkład wzrostu indeksu na liczbę wnioskodawców i średnią kwotę to wyliczenie redakcji na podstawie danych BIK. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej. Opłacalność refinansowania zależy od warunków konkretnej umowy i oferty. Stan na 12 października 2026 r. |
