Z roku na rok liczba osób zainteresowanych pozwaniem banku za kredyt w CHF rośnie. Należy spodziewać się, że bieżący rok będzie pod tym względem rekordowy – tylko w I kwartale do sądów w Polsce wpłynęło prawie 16 tys. pozwów frankowych. Niektórzy kredytobiorcy zastanawiają się jednak, jak prezentują się ich szanse w walce z bankiem, gdy kredyt nie został zaciągnięty na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jak wygląda sytuacja tej grupy frankowiczów i jak zwiększyć prawdopodobieństwo wygranej z bankiem?
Czy można unieważnić umowę frankową, jeśli mieszkanie było wynajmowane?
Szacuje się, że obecnie w ponad 95% spraw frankowych sądy powszechne przyznają rację kredytobiorcom. To oczywiście znakomity wynik, ale nie zmienia to faktu, że w dalszym ciągu kilka procent frankowiczów odchodzi z sądu z kwitkiem. Największe szanse na wygraną sądową z bankiem mają konsumenci, którzy zaciągnęli zobowiązanie, by sfinansować zakup nieruchomości pod własne potrzeby mieszkaniowe.
Sytuacja znacznie się komplikuje, gdy:
- kredytobiorca zaciągnął kredyt waloryzowany do CHF na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą
- kredyt został wzięty na cel mieszany, tj. częściowo związany z prowadzoną działalnością
- kredytobiorcami było małżeństwo, w którym tylko jedno z pary posiadało status konsumenta
Takie przypadki niemal zawsze wiążą się z koniecznością opracowania wyjątkowo rozbudowanej argumentacji i wymagają od prawnika frankowego bardzo szerokiej wiedzy w temacie sporów z bankiem. Strategia w przypadku tych spraw jest bowiem nieco inna niż dla procesów, w których powodem jest konsument.
Jeśli umowa nie była zawarta na cele konsumenckie, nie można skutecznie powołać się na klauzule abuzywne, których obecność jest jedną z głównych podstaw do unieważnienia umowy w przypadku, gdy kredyt został wzięty na własne cele mieszkaniowe.
Co prawda pod koniec kwietnia bieżącego roku Izba Cywilna Sądu Najwyższego wydała interesującą uchwałę, której treść otwiera furtkę przedsiębiorcom do dochodzenia swoich praw w sądzie, ale jak wpłynie to na statystyki tych sporów, pokażą dopiero następne miesiące.
Warto zauważyć, że wynajem mieszkania sam w sobie nie oznacza, że kredyt zaciągnięty na jego zakup musi być uznany jako wydatkowany na cel niekonsumencki.
Wielu frankowiczów mieszkało przecież w swoich lokalach obciążonych hipoteką frankową, ale z czasem byli zmuszeni poszukać alternatywy – np. z uwagi na powiększenie ich rodziny, przeprowadzkę do innego miasta lub po prostu dlatego, że drożejący frank skłonił ich do szukania oszczędności.
Wymienione sytuacje nie oznaczają, że mieszkanie zostało kupione na cel inwestycyjny lub pod wynajem, a jedynie, że z biegiem lat sytuacja finansowa lub życiowa jego właściciela uległa zmianie – w takich przypadkach podważenie umowy nie powinno być dla doświadczonego pełnomocnika frankowego trudne.
Oczywiście w toku postępowania należy szczegółowo udokumentować to, w jaki sposób lokal był użytkowany, tak aby sąd nie miał wątpliwości, że pierwotną intencją kupującego było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Kiedy unieważnienie umowy frankowej może być trudniejsze?
Wśród frankowiczów nie brakuje osób, które zaciągnęły kredyt waloryzowany do CHF z myślą o mieszkaniu pod wynajem. Typowy przykład tego rodzaju sytuacji wygląda tak, że małżeństwo kredytobiorców, mając już mieszkanie lub dom pod własne cele, wzięło kredyt na zakup kolejnej nieruchomości, która miała stanowić w przyszłości lokatę kapitału lub zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe dziecka, gdy to dorośnie. Od momentu przekazania mieszkania kredytobiorcom, było ono jednak wynajmowane.
Co w takiej sytuacji? Priorytetem będzie udowodnienie przed sądem, że najem mieszkania nie odbywał się w ramach działalności gospodarczej. Pełnomocnik w takim przypadku będzie starał się wykazać, że zakup mieszkania nie miał celu typowo inwestycyjnego, a był związany z przyszłymi potrzebami rodziny.
Jeśli w międzyczasie dziecko kredytobiorców zdążyło dorosnąć i wyprowadzić się do lokalu, na którym ciąży hipoteka frankowa – tym lepiej, będzie to dodatkowy istotny argument w sądzie.
Najtrudniejsza sytuacja w sporach z bankiem dotyczy tej grupy frankowiczów, którzy zaciągnęli kredyt pod nieruchomość o charakterze typowo inwestycyjnym. Przykładem jest sytuacja, w której kredytobiorca ma już kilka mieszkań pod wynajem, a to z frankową hipoteką jest jednym z nich.
Sąd może w takiej sytuacji uznać, że wynajem jest dla kredytobiorcy typową działalnością zarobkową (przez swoją zorganizowaną i ciągłą formę), a jego samego należy traktować jak przedsiębiorcę, nie konsumenta. To oczywiście nie oznacza, że sprawy tego rodzaju nie da się z bankiem wygrać – jednak z pewnością będzie to trudniejsze.
Pełnomocnik frankowicza będzie musiał powołać się na szereg przepisów, by udowodnić nieważność takiej umowy – wykazanie obecności klauzul niedozwolonych, po usunięciu których umowa nie jest możliwa do dalszej realizacji, nie wystarczy.
Prawnicy w swojej argumentacji w tych przypadkach powołują się przede wszystkim na art. 69 prawa bankowego i sprzeczność umowy z zasadami współżycia społecznego (tę kwestię podniosła Izba Cywilna Sądu Najwyższego w swojej kwietniowej uchwale).
Unieważnienie umowy kredytowej, która dotyczy zobowiązania waloryzowanego do franka szwajcarskiego, jest zatem możliwe nawet wówczas, gdy cel kredytu nie był ściśle konsumencki. Aby jednak sprawa miała szansę potoczyć się po myśli kredytobiorcy, niezbędna będzie pomoc doświadczonego pełnomocnika frankowego.
Dobry prawnik frankowy powinien mieć przynajmniej kilkuletnie doświadczenie w tego rodzaju postępowaniach i skuteczność na poziomie 90-100%. Przed zawarciem umowy z kancelarią prawną, warto dokładnie zweryfikować doświadczenie przyszłego pełnomocnika i sprawdzić, czy udostępnia do wglądu swoim klientom treść dotychczasowych wyroków wraz z sygnaturą spraw.
Należy brać pod uwagę to, ile przeciętnie trwają sprawy prowadzone przez danego prawnika lub radcę prawnego, jak również formę prawną reprezentowanej przez niego kancelarii – nie powinna to być ani spółka z o.o., ani spółka akcyjna.
Tego rodzaju formy prawne nie są dozwolone dla kancelarii prawnych – jeśli firma, która podpisuje umowę z frankowiczem, jest tego typu spółką, oznacza to, że nie jest to kancelaria, a podmiot pośredniczący. Frankowicz powinien unikać pośredników, ponieważ podzlecają oni pozyskane sprawy zewnętrznym podmiotom, często prawnikom, którzy nie mają odpowiedniego doświadczenia.
Tego rodzaju firmy cechuje też bardzo wysokie honorarium w przypadku wygranej – może ono sięgać nawet 25-30% łącznej kwoty roszczenia. To ogromna suma, znacznie wyższa niż wynagrodzenie pobierane przez najlepsze kancelarie frankowe w kraju, które wynosi przeciętnie od 3 do 7% kwoty sporu.
