Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego to suma dwóch liczb: wskaźnika referencyjnego, od którego bank liczy odsetki, i marży określonej w umowie. Od września kolejne duże banki zastępują w nowych kredytach WIBOR wskaźnikiem POLSTR 1M Stopa Składana i przy okazji podnoszą marże, w ING o 0,19 pp. Kto porówna nowy cennik ze starym, łatwo uzna, że kredyt zdrożał. Nasze wyliczenie pokazuje coś innego: przy kredycie na 400 tys. zł rata z nową, wyższą marżą w ilustracyjnym porównaniu jest o ok. 5 zł miesięcznie niższa niż ze starą, bo przyjęta do porównania wartość POLSTR jest niższa od WIBOR. Wyliczenie wykorzystuje potwierdzone notowania obu wskaźników z 1 października 2026 r.
Pokazujemy krok po kroku, jak liczyć, kiedy ta przewaga może zniknąć i co poza marżą decyduje o tym, ile naprawdę zapłacisz. Na końcu znajdziesz listę pytań, które warto zadać w banku przed podpisaniem umowy.
Dlaczego banki podnoszą marże przy przejściu na POLSTR?
Punktem wyjścia jest zestawienie promocji hipotecznych, które Bankier.pl opublikował 5 października 2026 r., korzystając z cen obowiązujących 2 października. Analityk portalu zwrócił uwagę, że jesienią w cennikach widać rzadko spotykaną nieciągłość. Na POLSTR przeszły w ostatnich dniach Bank Millennium, Erste Bank Polska, Bank Pekao i ING Bank Śląski, a mBank ma dołączyć 7 października. Wcześniej, na początku września, zrobił to PKO BP. Każda taka przesiadka oznacza nowe marże, których nie da się wprost zestawić z poprzednimi.
Widać to na przykładzie ING. W promocji „Jesień na swoim – edycja 1” marża w wariancie „Łatwy start” wynosi 1,99 pp., a w wariancie „Lekka rata” 1,94 pp. Według Bankier.pl to o 0,19 pp. więcej niż na początku września, co oznacza, że wcześniej bank liczył odpowiednio 1,80 i 1,75 pp. Tyle że tamte marże doliczano do WIBOR 1M, a nowe do POLSTR 1M Stopa Składana, który jest dziś notowany niżej. Bankier.pl sam zastrzegł, że takie porównanie nie dotyczy tych samych rzeczy.
Wyższa marża, a rata niższa? Prosty przykład
Weźmy kredyt na 400 tys. zł, spłacany przez 25 lat w równych ratach, przy wkładzie własnym 20 proc. W obu wariantach wszystko jest takie samo poza wskaźnikiem i marżą. Wartości wskaźników pochodzą z publikacji GPW Benchmark, administratora obu indeksów, z 1 października 2026 r.: WIBOR 1M wynosił 3,76 proc., a POLSTR 1M Stopa Składana 3,54925 proc. (w obliczeniach w zaokrągleniu 3,55 proc.). Pomijamy ubezpieczenia i prowizje, żeby pokazać sam mechanizm. To symulacja dla stałych parametrów, nie oferta banku ani prognoza rat na 25 lat. Wariant A łączy dawną marżę z notowaniem WIBOR z 1 października, dlatego nie jest odtworzeniem rzeczywistej wrześniowej raty. Nie doliczamy też ewentualnej korekty spreadu przewidzianej w konkretnej umowie lub aneksie.
- Wariant A, model oparty na dawnej marży ING: WIBOR 1M 3,76 proc. plus marża 1,80 pp. daje oprocentowanie 5,56 proc. i ratę 2 470,70 zł.
- Wariant B, obecna konstrukcja ING: POLSTR 1M 3,55 proc. plus marża 1,99 pp. daje oprocentowanie 5,54 proc. i ratę 2 465,91 zł.
Marża w wariancie B jest wyższa o 0,19 pp., ale wskaźnik niższy o 0,21 pp. Oprocentowanie spada więc o 0,02 pp., a rata o 4,79 zł miesięcznie, czyli o ok. 57 zł w skali roku. Liczy się suma wskaźnika i marży, a nie marża w oderwaniu od wskaźnika. Wyższa marża może być po prostu ceną za to, że bank liczy odsetki od niższej podstawy.
Kiedy kredyt z POLSTR wyjdzie drożej niż z WIBOR?
Przykład ma jedno ważne zastrzeżenie: marża wynika z umowy i warunków oferty, a różnica między wskaźnikami zmienia się w czasie. W naszym zestawieniu wariant z POLSTR wygrywa tak długo, jak POLSTR 1M jest niższy od WIBOR 1M o więcej niż 0,19 pp., czyli o tyle, o ile wzrosła marża. Gdyby ta różnica stopniała do 0,10 pp., rata w wariancie B byłaby wyższa o ok. 22 zł, a przy zrównaniu się wskaźników o ok. 46 zł miesięcznie.
Nikt nie wie, jaka będzie średnia różnica przez 25 lat, więc porównanie z dnia podpisania umowy jest zdjęciem, a nie prognozą. Dlatego zamiast pytać, czy POLSTR jest „lepszy” od WIBOR, lepiej zapytać, przy jakiej różnicy między wskaźnikami dana oferta przestaje się opłacać, i ocenić, czy to realny scenariusz.
Co się stanie z ratą, gdy RPP zmieni stopy procentowe?
Oba wskaźniki inaczej reagują na decyzje Rady Polityki Pieniężnej. POLSTR 1M Stopa Składana powstaje ze złożenia jednodniowych stawek z minionego miesiąca, więc patrzy wstecz. Jak tłumaczył Bankier.pl we wrześniowej analizie, po zmianie stóp taki wskaźnik dochodzi do nowego poziomu stopniowo, a kredytobiorca odczuje zmianę zwykle w ciągu jednego, dwóch miesięcy. WIBOR zawiera oczekiwania rynku i potrafi ruszyć jeszcze przed decyzją RPP.
To ma znaczenie właśnie teraz. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. i nie zmieniła się od marca, a RPP zbiera się na posiedzeniu 6–7 października. Przy podwyżce stóp kredytobiorca ze wskaźnikiem patrzącym wstecz odczuje ją z opóźnieniem, a przy obniżce odwrotnie: później skorzysta. Nie ma gwarancji, że różnica między wskaźnikami będzie stała lub że w przyszłości zniknie. Po decyzji RPP raty klientów z POLSTR i z WIBOR mogą reagować w różnym tempie, a moment zmiany oprocentowania zależy również od postanowień konkretnej umowy.
Dlaczego stała stopa w ING spadła w kilka dni o 0,10 pp.?
Ta sama oferta dobrze pokazuje, jak szybko zmieniają się ceny. Bankier.pl podał, że 2 października oprocentowanie stałe przez pięć lat w promocji ING wynosiło 6,36 proc. w wariancie „Łatwy start” (bez prowizji) i 6,31 proc. w wariancie „Lekka rata” (z prowizją 1,5 proc.). W tabeli banku obowiązującej od 5 do 11 października te same warianty mają już 6,26 i 6,21 proc. Przy kredycie 400 tys. zł na 25 lat różnica 0,10 pp. to ok. 25 zł miesięcznie, a przez cały pięcioletni okres stałej stopy blisko 1,5 tys. zł.
Tę zmianę trzeba oddzielić od reformy wskaźnika. Przez 60 miesięcy oprocentowanie stałe nie zależy ani od POLSTR, ani od WIBOR, bo stopa procentowa jest ustalona na ten okres, a wskaźnik wpisany do umowy zacznie mieć znaczenie dopiero po tym okresie. Cena stałej stopy zależy od tego, jak rynek wycenia przyszłe stopy procentowe, i od polityki cenowej banku. Bankier.pl zwrócił uwagę, że od początku września stałe oprocentowanie w ING wzrosło o 0,54 pp., bo przycichły głosy o obniżkach stóp, a ekonomiści coraz częściej mówią o podwyżkach. Krótka korekta w dół nie zmienia tego obrazu, a bank nie podał jej przyczyny.
W ocenie redakcji chf24.pl nie należy przypisywać POLSTR-owi każdego ruchu w cenniku. Część zmian to zwykła reakcja na rynek, która nastąpiłaby także przy starym wskaźniku. ING informuje na stronie, że ceny zmienia co tydzień, a wiążące warunki potwierdza dopiero formularz informacyjny.
Jak porównywać oferty kredytów hipotecznych, żeby wynik miał sens?
Pierwsza zasada: porównuj ceny z tego samego dnia. W zestawieniu Bankier.pl marże mBanku z 2 października wynosiły od 1,96 do 2,51 pp. zależnie od segmentu klienta i wkładu własnego. Bank miał jednak przejść na POLSTR dopiero 7 października, a portal przewidywał, że marże zmienią się przy tej okazji. Zestawienie takiej marży z marżą ING doliczaną już do POLSTR daje fałszywy obraz, bo dotyczy dwóch różnych wskaźników i dwóch różnych momentów.
Druga zasada: identyczne parametry, czyli ta sama kwota, okres kredytowania i udział wkładu własnego. Od wkładu zależy marża, co dobrze widać w promocji Alior Banku z trzema progami: 1,49 pp. przy wkładzie co najmniej 50 proc., 1,69 pp. przy wkładzie od 20 do 50 proc. i 2,39 pp. przy wkładzie poniżej 20 proc. Różnica między skrajnymi progami to 0,9 pp., więcej niż obecna różnica między wskaźnikami.
Trzecia zasada: RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania obejmująca odsetki, prowizje, ubezpieczenia i inne obowiązkowe opłaty, jest najlepszą miarą całkowitego kosztu, ale tylko przy tych samych założeniach. W reklamach banki podają RRSO z przykładów reprezentatywnych, które bywają bardzo różne. W ING przykład dla wariantu „Łatwy start” (RRSO 6,76 proc.) policzono dla 340 tys. zł na 25 lat, a dla „Lekkiej raty” (RRSO 6,88 proc.) dla 295 tys. zł na 24 lata i 9 miesięcy. Poproś każdy bank o formularz informacyjny dla swojej kwoty, swojego okresu i swojego wkładu, i dopiero te RRSO zestawiaj ze sobą.
Prowizja czy wyższe oprocentowanie – co się bardziej opłaca?
ING daje wybór między ofertą bez prowizji a niższą stopą z prowizją 1,5 proc. Przy 400 tys. zł prowizja to 6 tys. zł płatne na starcie. Niższe o 0,05 pp. oprocentowanie stałe obniża ratę o ok. 12 zł miesięcznie, czyli o ok. 740 zł przez pięć lat. Nawet gdyby po tym okresie POLSTR utrzymał się na obecnym poziomie, a niższa marża działała do końca spłaty, w uproszczonym scenariuszu wariant bez prowizji jest tańszy o ok. 2,4 tys. zł w całym 25-letnim okresie. Nie jest to prognoza: założono po pierwszych pięciu latach POLSTR 1M na poziomie 3,55 proc. i marże 1,68 oraz 1,63 pp., bez kolejnych zmian oprocentowania, brak wcześniejszej spłaty i prowizję opłaconą ze środków własnych; pominięto koszty dodatkowe.
Wyższa prowizja może być uzasadniona większą oszczędnością na odsetkach, ale wymaga indywidualnego porównania kosztów i planowanego czasu spłaty. Nie należy zakładać, że przy wcześniejszej spłacie lub refinansowaniu prowizja zawsze przepada. Rzecznik Finansowy wskazuje na możliwość obniżenia kosztów i zwrotu odpowiedniej części prowizji w kredytach hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 r.; rozliczenie konkretnej opłaty wymaga sprawdzenia umowy i podstaw prawnych.
Ile naprawdę kosztuje promocyjna marża?
Najniższe stawki prawie zawsze są warunkowe. Promocja ING wymaga konta z regularnymi wpływami, kwoty kredytu od 100 tys. zł, umowy ubezpieczenia, bankowości internetowej przez cały okres kredytowania oraz zgody na weryfikację behawioralną. W przykładzie reprezentatywnym bank wliczył ubezpieczenie spłaty kredytu za trzy lata za 4 173,72 zł i ubezpieczenie nieruchomości za cały okres za 9 824,64 zł. Oferta standardowa, bez dodatkowych warunków, to 6,97 proc. stałej stopy, prowizja 1,9 proc. i marża 2,70 pp. po okresie stałym. Przy kredycie 400 tys. zł rata jest w niej wyższa o ok. 178 zł miesięcznie niż w promocji – to różnica samych rat kapitałowo-odsetkowych w tym modelu, a nie wycena wszystkich warunków promocji. Osobno trzeba doliczyć koszty wymaganych produktów.
Jeszcze ważniejsze jest to, co się dzieje, gdy warunki promocji przestają być spełnione. W mBanku trzeba je utrzymywać przez pięć lat od uruchomienia kredytu; według Bankier.pl bank sprawdza je co pół roku, a ich niespełnienie podnosi marżę o 2 pp. Przy kredycie rzędu 400 tys. zł to dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie. Alior wymaga konta z kartą, co najmniej pięciu transakcji kartą lub BLIK miesięcznie, ubezpieczenia nieruchomości zawartego przez bank i jednorazowej składki na ubezpieczenie na życie za pierwsze pięć lat. BOŚ uzależnia marżę od wpływów co najmniej 6 tys. zł miesięcznie przez osiem lat. Przed podpisaniem umowy policz więc nie tylko ratę promocyjną, ale też ratę w scenariuszu, w którym któryś warunek wypada.
Co się stanie z ratą po pięciu latach stałego oprocentowania?
Kredyt ze stałą stopą nie jest stały do końca. Według zasad opisanych przez ING przed upływem 60 miesięcy bank zaproponuje nową stałą stopę na kolejne pięć lat, ale jej wysokości nie da się określić przy podpisaniu umowy. Jeśli klient jej nie przyjmie, kredyt przejdzie na oprocentowanie zmienne: POLSTR 1M Stopa Składana plus marża z umowy. Dlatego marża ma znaczenie także dla tych, którzy dziś wybierają stałą stopę.
Na stronie ING należy rozróżnić marże dla kredytu z oprocentowaniem zmiennym od marż przewidzianych po zakończeniu okresu stałej stopy. W przykładach reprezentatywnych z 5 października 2026 r. bank wskazuje po pięciu latach marże 1,68 pp. dla „Łatwego startu” i 1,63 pp. dla „Lekkiej raty”. Nie należy automatycznie przenosić do tego etapu marż 1,99 i 1,94 pp. z oferty oprocentowania zmiennego. Przed podpisaniem umowy potwierdź właściwą marżę dla wybranego wariantu i warunki jej utrzymania.
Mam kredyt z WIBOR. Czy bank zmieni mi wskaźnik na POLSTR?
Wprowadzenie POLSTR do nowych ofert nie oznacza samo w sobie automatycznej zmiany oprocentowania istniejącego kredytu. KNF oczekuje zaprzestania zawierania nowych umów wykorzystujących WIBOR do końca 2026 r. Kluczowe terminy WIBOR 1M, 3M i 6M mają być opracowywane do 31 grudnia 2036 r. W trwającej umowie znaczenie mają jej postanowienia, klauzule awaryjne i ewentualne przepisy dotyczące zamiennika. Jeżeli bank proponuje dobrowolny aneks teraz, należy ocenić całą jego treść; nie można z góry zakładać, że każda przyszła zmiana będzie wymagała takiego samego aneksu.
Jeśli dostaniesz taką propozycję, oceń ją tą samą metodą co nową ofertę: zsumuj obecny WIBOR i swoją marżę, a potem POLSTR i marżę z aneksu, sprawdzając wartości obu wskaźników z tego samego dnia. Przeczytaj też uważnie cały aneks, zanim go podpiszesz, w tym oświadczenia, które bank dołącza do zmiany warunków. Alternatywą może być refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku. Poproś o aktualny formularz informacyjny dla oferty refinansowania i nie utożsamiaj jej z cennikiem kredytu na zakup mieszkania. Taką ofertę porównuje się z obecnym kredytem na tych samych zasadach, uwzględniając koszty wyceny nieruchomości, ustanowienia hipoteki i ubezpieczeń.
O co zapytać bank przed podpisaniem umowy?
- Jaki wskaźnik będzie w mojej umowie, jaka jest jego dzisiejsza wartość i jak często bank aktualizuje oprocentowanie?
- Jaka jest łączna wysokość oprocentowania i RRSO dla mojej kwoty, okresu kredytowania i wkładu własnego, z datą wyliczenia?
- Jaka marża trafi do umowy na czas po okresie stałej stopy i czy jest taka sama jak w tabeli promocji?
- Jakie produkty dodatkowe muszę mieć, ile kosztują łącznie i jak długo muszę je utrzymywać?
- O ile wzrośnie marża, jeśli przestanę spełniać któryś warunek promocji, i jak często bank to sprawdza?
- Do kiedy obowiązuje cena z formularza informacyjnego i co się stanie, jeśli kredyt zostanie uruchomiony później?
- Ile kosztuje wcześniejsza spłata i czy w razie jej dokonania odzyskam część prowizji lub składki ubezpieczeniowej?
Źródła i założenia obliczeń
- Bankier.pl: promocje kredytów hipotecznych, publikacja z 5 października 2026 r., ceny z 2 października.
- Bankier.pl: kredyty hipoteczne z POLSTR, 28 września 2026 r..
- ING: warunki oferty i przykłady reprezentatywne oraz informacje o wskaźnikach referencyjnych; odczyt 5 października 2026 r.
- GPW Benchmark: wartości POLSTR i indeksów składanych oraz dane historyczne WIBOR; w głównej symulacji przyjęto dane z 1 października 2026 r. i zaokrąglenie POLSTR 1M do 3,55 proc.
- KNF: komunikat dotyczący uporządkowanego wycofania WIBOR.
- Rzecznik Finansowy: wcześniejsza spłata i rozliczenie kosztów kredytu.
Obliczenia: CHF24.PL, kredyt 400 tys. zł, 300 równych rat miesięcznych, miesięczna stopa równa rocznej stopie nominalnej podzielonej przez 12. Wyniki zaokrąglono; nie obejmują ubezpieczeń, dodatkowych opłat ani zmian oprocentowania w czasie.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani rekomendacji wyboru konkretnej oferty. Warunki kredytów zmieniają się często, a wiążące są wyłącznie dane z formularza informacyjnego i umowy. Stan na 5 października 2026 r., przed posiedzeniem RPP zaplanowanym na 6–7 października 2026 r.
