Jednym z następstw prawomocnego unieważnienia umowy frankowej jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Kredytodawca w takiej sytuacji wystawia kredytobiorcy list mazalny, który jest podstawą do usunięcia wpisu banku z hipoteki. Czy bank zawsze zgadza się na wydanie listu mazalnego? Co, jeśli kredytodawca nie będzie chciał współpracować w tym zakresie, nawet po prawomocnym wyroku sądu? Ile może trwać wykreślenie hipoteki banku z księgi wieczystej nieruchomości? W tym tekście odpowiemy na te pytania, jak również przedstawimy przykładowe wykreślenia hipotek w sprawach frankowych.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jako korzyść unieważnienia umowy frankowej
Wg aktualnych statystyk już ok. 92 proc. sporów pomiędzy frankowiczami a bankami kończy się uznaniem umowy za nieważną. Taki wyrok oznacza, że umowę należy traktować tak, jak gdyby nigdy nie została zawarta. Wiąże się to oczywiście z koniecznością wykreślenia hipoteki banku z księgi wieczystej nieruchomości – hipoteka ma charakter akcesoryjny i zawsze musi mieć podstawę prawną. Gdy w sprawie frankowej zapada prawomocny wyrok eliminujący umowę kredytową z obiegu, bank nie ma jakichkolwiek praw do zabezpieczania swojego interesu za pomocą ustanowionej hipoteki – przestaje ona po prostu istnieć.
Proces ten nie jest jednak automatyczny – prawomocne unieważnienie umowy nie oznacza, że wpis w księdze wieczystej jest natychmiast usuwany, a byłemu już kredytobiorcy pozostaje cieszyć się pełną swobodną w dysponowaniu swoją nieruchomością. Konieczne jest dopełnienie formalności w sądzie wieczystoksięgowym celem usunięcia wpisu. Aby maksymalnie uprościć procedurę, bank powinien wydać swojemu klientowi tzw. list mazalny.
Czym jest list mazalny? To tego rodzaju dokument, który jest wystawiany przez stronę, na rzecz której ustanowiono hipotekę – strona oświadcza w nim, że zobowiązanie zostało zakończone, zezwala też na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Zwykle list mazalny (lub kwit mazalny) wystawiany jest kredytobiorcy po pełnej spłacie kredytu, gdy strony są już w pełni rozliczone z tytułu zrealizowanej umowy.
Kredytobiorca musi o taki list zawnioskować – przyjmuje się, że bank powinien wystawić stosowny dokument w kilka do kilkunastu dni od otrzymania takiego wniosku. List mazalny powinien zawierać takie informacje jak dane kredytobiorcy, numer księgi wieczystej i adres nieruchomości, a także rodzaj hipoteki, jak również szereg dodatkowych informacji. Kwit mazalny musi być też opatrzony podpisem osoby uprawnionej do reprezentowania kredytodawcy.
Z listem mazalnym kredytobiorca powinien udać się do Sądu Rejonowego, a konkretnie do Wydziału Ksiąg Wieczystych, gdzie należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Konieczne jest wypełnienie formularza KW-WPIS. Po wypełnieniu wniosku i załączników należy złożyć go wraz z listem mazalnym w wydziale wieczystoksięgowym. Procedura ta wiąże się z uiszczeniem opłaty sądowej w wysokości 100 zł. Wniosek można złożyć osobiście lub przesłać go pocztą (dołączając potwierdzenie uiszczenia opłaty).
Czy można wykreślić hipotekę po unieważnieniu umowy, gdy bank nie chce wydać listu mazalnego?
Wydanie listu mazalnego kredytobiorcy, który unieważnił swoją umowę, jest obowiązkiem banku, jednak praktyka pełnomocników frankowych pokazuje, że kredytodawcy nie kwapią się do wywiązania ze swojej powinności. Dość często zdarza się, że bank komplikuje procedurę i celowo ją opóźnia, działając na niekorzyść konsumenta.
Cel takich działań jest głównie propagandowy – banki stosują takie nieetyczne metody, by później w swoich materiałach marketingowych i wypowiedziach pracowników prezentować pogląd, że na samo wykreślenie hipoteki czeka się latami (i w związku z tym najlepiej oczywiście zawierać z bankami niekorzystne ugody).
Należy jednak podkreślić, że frankowicz mający u boku doświadczonego pełnomocnika prawnego jest w stanie szybko spacyfikować bank lub nawet uzyskać wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez otrzymania od kredytodawcy listu mazalnego. 8 września 2021 roku Sąd Najwyższy wydał uchwałę nr III CZP 28/21, z której wynika, że wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po unieważnieniu umowy kredytowej może nastąpić na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Bardzo ważne jest, aby prawomocne stwierdzenie nieważności umowy kredytowej zostało zawarte w sentencji wyroku, a nie w samym uzasadnieniu.
Ile trwa wykreślenie hipoteki po unieważnieniu kredytu frankowego?
Gdy bank nie chce wydać kredytobiorcy listu mazalnego po prawomocnym unieważnieniu umowy kredytowej, nieodzowna jest pomoc doświadczonego pełnomocnika. To właśnie dobry prawnik lub radca prawny, który styka się na co dzień w swojej pracy z nieetyczną postawą banku, jest w stanie szybko doprowadzić procedurę do satysfakcjonującego kredytobiorcę końca.
Dobrym przykładem tego, że wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej można uzyskać w zaledwie kilkanaście dni, jest sprawa o sygnaturze I ACa 427/20, w której wyrok został wydany 10 marca 2021 roku. Sąd Apelacyjny w Warszawie zdecydował o nieważności umowy kredytowej, czego logicznym następstwem jest zwolnienie hipoteki przez bank.
Niestety, postawa kredytodawcy nie sprzyjała szybkiemu zakończeniu całej procedury, bank bowiem nie chciał wydać listu mazalnego. Nie było to jednak przeszkodą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, mimo iż sytuacja kredytobiorcy była dość skomplikowana – w celu zabezpieczenia kredytu ustanowiono bowiem hipotekę łączną kaucyjną, obejmującą dwie nieruchomości (w tym tę kredytowaną).
W tych okolicznościach niezbędne było złożenie dwóch odrębnych wniosków o wykreślenie hipoteki banku z KW nieruchomości (każda nieruchomość miała bowiem osobną księgę wieczystą).
Dysponując prawomocnym wyrokiem sądu, pełnomocnicy prawni kredytobiorcy złożyli 27 lipca 2021 roku wniosek o wykreślenie hipoteki – dokument wpłynął do Sądu Rejonowego w Gliwicach, a konkretnie VIII Wydziału Ksiąg Wieczystych. W efekcie jedna z hipotek została wykreślona już po kilkunastu dniach od złożenia wniosku, tj. 12 sierpnia 2021 roku. Drugą z hipotek udało się wykreślić po ok. 3 miesiącach od złożenia wniosku, dnia 15 października 2021 roku. Sprawę kredytobiorców prowadziła Kancelaria Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni.
