Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile musi zwrócić bank?

W dobie wysokich stóp procentowych coraz większa grupa posiadaczy kredytu hipotecznego rozważa wcześniejszą spłatę kredytu. Jak ten ruch może wpłynąć na całkowity koszt kredytu i ile bank będzie musiał klientowi oddać w związku ze skróceniem okresu kredytowania? Jakie przepisy obligują bank do rozliczenia się z klientem?

Wcześniejsza spłata sposobem na ucieczkę przez rosnącymi kosztami kredytu

Osoby, które rok temu brały kredyt hipoteczny, z pewnością nie spodziewały się, że w krótkim czasie ich rata wzrośnie o 100%, stawiając pod znakiem zapytania sens ekonomiczny przedsięwzięcia. Wakacje kredytowe to chwilowa ulga w spłacie rat kapitałowo-odsetkowych po najnowszych aktualizacjach WIBOR 3M i WIBOR 6M. Wielu kredytobiorców wykorzysta ten ustawowy przywilej, by nadpłacić swój kredyt, pomniejszając tym samym jego część kapitałową i wpływając na obniżenie miesięcznej raty lub skrócenie okresu kredytowania.

Niektóre osoby pożyczające od banku pieniądze przy niemal zerowych stopach procentowych wcale nie były zmuszone do tego kroku – mogły spokojnie kupić mieszkanie za gotówkę, ale wolały ją zainwestować lub pomnażać w inny sposób, wierząc, że produkt hipoteczny zaciągnięty na tak korzystnych warunkach przyniesie im w dłuższej perspektywie same profity.

Przy ponad 15-procentowej inflacji i po 10 podwyżkach kosztu pieniądza wielu kredytobiorców zaczyna kwestionować swój ówczesny wybór i szukać sposobu na minimalizowanie strat. Kto może, myśli o pozbyciu się kredytu poprzez jego wcześniejszą spłatę. Powstaje jednak pytanie: ile można odzyskać od banku, decydując się na ten krok?

Są dwa typy kosztów, z których bank będzie musiał się rozliczyć ze swoim klientem po wcześniejszej spłacie kredytu. Są to:

• koszty ubezpieczenia – zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się na ogół z wykupieniem ubezpieczenia dla kredytobiorcy, które ma go chronić przed skutkami nieprzewidzianych wydarzeń, jak np. utrata pracy. Co prawda w polskim prawie nie istnieje zapis, który nakazywałby kredytobiorcy wykupienie takiego ubezpieczenia, jednak w praktyce bank ma skuteczne sposoby, by przekonać klienta do tego produktu. W przypadku gdy klient nie będzie chciał skorzystać z ubezpieczenia kredytu zaproponowanego przez bank, kredytodawca ma możliwość zażądać od niego dodatkowego zabezpieczenia lub zwiększenia liczby poręczycieli kredytu. Składka na takie ubezpieczenie jest zwykle płatna z góry za dany okres, logiczne więc, że w razie wcześniejszej spłaty kredytobiorca byłby zainteresowany odzyskaniem tej części wykupionej ochrony, z której nie miał okazji skorzystać z uwagi na spłatę kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie.
• prowizje banku – część banków pobiera opłatę dodatkową na starcie, która może mieć różne nazwy, ale zwykle sprowadza się do jednego: prowizji za sporządzenie umowy lub udzielenie finansowania. Taka prowizja może mieć różną wysokość, w wielu bankach wynosi 0%, co wcale nie oznacza, że taka oferta zawsze będzie najkorzystniejsza – może się ona bowiem wiązać z wyższą marżą banku. Nic więc dziwnego, że w wielu przypadkach zapłacenie jednorazowej opłaty prowizyjnej okazuje się dla klienta bardziej korzystną opcją przy zaciąganiu zobowiązania na kilkadziesiąt lat. Pojawia się jednak pytanie, co dzieje się z prowizją przy wcześniejszej spłacie kredytu. W jaki sposób bank musi się rozliczyć z klientem w takim przypadku?

W kwestii ubezpieczenia sprawa jest jasna – bank, w którym wykupiono ubezpieczenie, musi oddać klientowi proporcjonalną część opłaconej składki za niewykorzystany okres. Aby uzyskać takowy zwrot, należy złożyć odpowiednią dyspozycję w banku o zwrot kosztów. Podstawą prawną, wg której bank jest zobowiązany do rozliczenia się z klientem ze zwrotu niewykorzystanej składki ubezpieczenia dla kredytu hipotecznego, jest art. 813. § 1. kc. Ta sama zasada działa też w przypadku innych typów kredytów, nie tylko hipotecznego. Istotne jest jednak, aby kredytobiorca dopilnował zwrotu należnych mu środków, ponieważ bank bez stosownej dyspozycji może go nie wykonać sam z siebie.

W kwestii zwrotu części prowizji w przypadku przedterminowej spłaty kredytu sprawa również jest klarowna. Wypowiedział się w tej sprawie Rzecznik Finansowy, który stoi na stanowisku, iż po całkowitej spłacie kredytu bank jest zobowiązany do zwrotu proporcjonalnej części prowizji, jaka przypada za okres liczony od dnia wcześniejszej spłaty do dnia spłaty określonego umową. Dotyczy to umów o kredyt hipoteczny zawartych od 22 lipca 2017r., gdy weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym regulująca precyzyjnie kwestię uprawnień klienta do otrzymania częściowego zwrotu pozaodsetkowych kosztów zobowiązania po jego wcześniejszej spłacie. Podstawą prawną jest w tym przypadku art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym. Jeśli jednak kredyt został zaciągnięty przed 22 lipca 2017 roku, bank może zgodnie z prawem odmówić zwrotu części prowizji, ponieważ w momencie zawarcia umowy ustawa o kredycie hipotecznym jeszcze nie obowiązywała.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Wiele kontrowersji wśród kredytobiorców wzbudza kwestia odsetek należnych bankowi przy wcześniejszej spłacie całości lub części kredytu hipotecznego. Niestety, w zdecydowanej większości przypadków zwrot odsetek jest klientowi nienależny, ponieważ bank dokonuje ich przeliczenia na bieżąco na podstawie kwoty kapitału, jaka pozostała klientowi do spłaty całości kredytu.

Na koniec warto dodać, że przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie należy zajrzeć do umowy w poszukiwaniu informacji o zasadach, na jakich bank taką spłatę dopuszcza. Niektórzy kredytodawcy pobierają w takich przypadkach od klientów dodatkową opłatę, choć oczywiście nie jest to regułą. Dlatego tak ważne jest dokładne skalkulowanie, czy decyzja o całkowitej spłacie przed terminem określonym umową będzie na pewno dla kredytobiorcy korzystna i czy skutecznie obniży koszty całości kredytu hipotecznego.

Należy jednak podkreślić, że kredytodawca nie ma pełnej dowolności w nakładaniu takiej opłaty. Bank nie może jej pobrać od kredytobiorcy w przypadku, gdy od momentu zawarcia umowy upłynęły już 3 lata. Dodatkowo wysokość takiej opłaty nie może przekroczyć 3% wartości spłacanej kwoty. Oba te warunki dotyczą kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.