Oczywistą i naturalną konsekwencją unieważnienia umowy frankowej jest to, że bank po rozliczeniu z kredytobiorcą traci prawo do ustanowionej na swoją rzecz hipoteki. Oznacza to, że księga wieczysta nieruchomości kupionej na kredyt (lub innej, stanowiącej zabezpieczenie kredytu) powinna zostać oczyszczona z wpisu należącego do banku. Zwykle służy temu list mazalny wystawiany przez podmiot, do którego ów wpis należał. Problem w tym, że niektóre banki nie śpieszą się z wydawaniem takowego kwitu, przedłużając całą procedurę lub w ogóle nie wywiązując się z obowiązku. Co wtedy: czy to oznacza, że kredytobiorca nie będzie mógł wykreślić hipoteki banku z księgi wieczystej? Oczywiście tak nie jest. Z dobrym pełnomocnikiem prawnym kredytobiorca jest w stanie szybko poradzić sobie z komplikacjami stwarzanymi przez przegrany bank i dopełnić niezbędnych formalności, po których jego nieruchomość w końcu będzie wolna od zadłużenia.
- List mazalny to dokument, który powinien wystawić bank po unieważnieniu umowy, jak również po spłacie kredytu. Stanowi on formę oświadczenia banku, który wyraża w nim zgodę na wykreślenie swojego wpisu z księgi wieczystej
- Teoretycznie bank powinien wystawić tego rodzaju dokument po wyeliminowaniu umowy z obrotu prawnego, ale praktyka pokazuje, że nie wszystkie banki są chętne do wywiązania się z tej powinności
- Prawo przewiduje jednak taką sytuację i pozwala kredytobiorcy wykreślić hipotekę również bez listu mazalnego, z samym tylko prawomocnym wyrokiem sądu
- Warunkiem jest jednak to, aby informacja o unieważnieniu umowy znajdowała się w sentencji wyroku, a nie tylko w jego uzasadnieniu.
Czy list mazalny jest potrzebny do wykreślenia hipoteki frankowej po stwierdzeniu przez sąd nieważności umowy?
Sprawa frankowa nie kończy się wraz z uzyskaniem prawomocnego wyroku. Po nim przychodzi czas na kolejne formalności, w tym wyegzekwowanie wyroku i wykreślenie hipoteki banku z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Dobra kancelaria oczywiście pomaga swojemu klientowi w przejściu przez te procedury. Gdy bank jest gotów do współpracy, tj. zamierza wystawić list mazalny, sprawa jest relatywnie prosta.
Tego rodzaju kwit to oświadczenie podmiotu, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, że wyraża zgodę na jej wykreślenie. Zwykle kredytobiorca musi czekać na wydanie takiego listu od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Zgadza się, kredytodawcy nie śpieszą się z ułatwianiem swoim klientom zakończenia sprawy.
Wielu frankowiczów obawia się, że bank takiego listu nie wystawi wcale. Obawy te nie są do końca bezpodstawne, ponieważ znane są przypadki, w których banki odmawiały wystawienia takiego oświadczenia. Prym wiedzie tu restrukturyzowany Getin Noble Bank, który na wielu płaszczyznach utrudnia kredytobiorcom dochodzenie roszczeń, i nie inaczej jest już po prawomocnym wyroku sądu. Kredytobiorca powinien bezzwłocznie po unieważnieniu umowy złożyć do banku stosowny wniosek, bez względu na to, czy ten planuje skargę kasacyjną, czy też nie.
Jak wykreślić hipotekę bez listu mazalnego?
Co zrobić, gdy bank mimo próśb i przypomnień nie wystawia listu mazalnego? Wbrew pozorom nie jest to wielka komplikacja, choć oczywiście może przedłużyć całą procedurę, co będzie irytujące, zwłaszcza dla tych kredytobiorców, którzy są w tracie procesu sprzedaży mieszkania. Mając w ręce prawomocny wyrok, kredytobiorca może zgłosić się z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu banku na jego podstawie. Ważne jest jednak, aby stwierdzenie nieważności umowy kredytowej sąd zawarł w sentencji wyroku, a nie tylko w samym uzasadnieniu.
Co zrobić, gdy uzyskane orzeczenie nie spełnia tych kryteriów lub sąd wieczystoksięgowy nie chce z innego powodu wykreślić hipoteki banku? Wówczas kredytobiorcy pozostaje droga sądowa, krótko mówiąc, kolejny proces. Będzie w nim chodzić o tzw. ustalenie zgodności treści księgi wieczystej nieruchomości ze stanem faktycznym.
Jak często zdarza się, że bank odmawia wydania listu mazalnego? Zdaniem prawników, którzy reprezentują kredytobiorców w sprawach frankowych, takie sytuacje to obecnie już rzadkość. Owszem, banki nie traktują tych oświadczeń priorytetowo, ale zgody zwykle wydają. Nie można też zapomnieć o dodatkowych formalnościach, które wiążą się z wykreśleniem hipoteki, gdy podmiot, w którym zaciągnięto kredyt, został przejęty przez inny bank. Wówczas niezbędne jest udokumentowanie, że dana firma rzeczywiście jest następcą prawnym podmiotu, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, i ma prawo do jej wykreślenia.
Jak zostało wcześniej wspomniane, w sprawnym wykreśleniu hipoteki bardzo pomóc może dobra i doświadczona kancelaria frankowa. Przykłady dobrze przeprowadzonych formalności po unieważnieniu umowy prezentujemy poniżej.
Wykreślenie hipoteki Santander Bank bez listu mazalnego
Dnia 21 grudnia 2020 roku Sąd Okręgowy w Warszawie zdecydował o unieważnieniu umowy frankowej, w której stronami byli Santander Bank oraz jego klienci. Frankowicze, którzy pozwali bank, reprezentowani byli przez Kancelarię Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni.
Co ciekawe, bank nie odwołał się od wyroku w sprawie XXV C 1287/17, czego skutkiem było jego uprawomocnienie się. Jednocześnie jednak Santander nie chciał wydać klientom listu mazalnego, a zatem powodowie wsparci profesjonalną pomocą swoich pełnomocników prawnych postanowili wykreślić hipotekę na podstawie wyroku.
Konsekwencją było więc złożenie stosownego wniosku w IV Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piasecznie, który wykreślił hipotekę banku 6 miesięcy później, tj. 10 stycznia 2022 roku.
Wykreślenie hipoteki mBank w 16 dni od złożenia wniosku
10 marca 2021 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał wyrok w sprawie I ACa 427/20, oddalając apelację mBanku od decyzji unieważniającej kwestionowaną przez powodów umowę kredytową. Podobnie jak w przykładzie wyżej, tak i tutaj bank nie zdecydował się na wydanie listu mazalnego, co spowodowało, że Kancelaria Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni, która reprezentowała kredytobiorców w niniejszej sprawie, postanowiła wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie hipoteki na podstawie uzyskanego, prawomocnego już, wyroku.
Sprawa nie była jednak prosta: do wyeliminowania była tzw. hipoteka łączna kaucyjna, którą ustanowiono na dwóch odrębnych nieruchomościach (wśród nich była nieruchomość kredytowana). To wymusiło złożenie dwóch osobnych wniosków o wykreślenie hipoteki, gdyż każda z nieruchomości posiadała osobną księgę wieczystą. Wniosek o wykreślenie hipoteki złożony został do VIII Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gliwicach dnia 27 lipca 2021 roku, a już 12 sierpnia, czyli kilkanaście dni później, sąd wykreślił hipotekę.
Powyższy przykład pokazuje więc, że pozbycie się wpisu w księdze wieczystej jest możliwe nawet wtedy, gdy bank nie chce współpracować i odmawia wydania listu mazalnego.
