Kredyty frankowe stanowią finansowy problem dla setek tysięcy Polaków. Ponieważ wysokość raty i saldo zadłużenia są w tych kredytach ściśle powiązane z aktualnym kursem franka, osoby, które podpisały swoje umowy w latach 2004-2008 i regularnie aż do dziś spłacają swój dług, są w dalszym ciągu zadłużone na kolosalną kwotę, nierzadko większą, niż pierwotnie pożyczyły. Wiele osób ma tak serdecznie dość niekorzystnego kredytu, że rozważa sprzedaż mieszkania i jednorazową spłatę całości długu. Czy takie rozwiązanie jest możliwe? Czy jest przede wszystkim korzystne dla kredytobiorcy? Co warto wiedzieć o sprzedaży nieruchomości z hipoteką frankową?
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?
Kredytobiorca, który ma do spłacenia zobowiązanie frankowe, w większości przypadków może wystawić kredytowaną nieruchomość na sprzedaż. Co prawda wpierw musi poprosić o zgodę bank, który obsługuje jego kredyt, jednak kredytodawcy na ogół godzą się na takie rozwiązanie. Problemem może być jednak znalezienie kupca na taką nieruchomość.
Nie każdy bowiem chce się angażować w tego rodzaju niestandardową transakcję. Nieco łatwiej mają kredytobiorcy, którzy wystawiają na sprzedaż mieszkanie w atrakcyjnej okolicy, którego wartość przez ostatnie lata znacznie się zwiększyła.
Wówczas frankowicz ma większe szanse na to, że sprzeda taką nieruchomość za atrakcyjną cenę, która pozwoli mu się trwale uwolnić od kredytu.
Jak przebiega taka transakcja? Po tym, gdy bank udzielił zgody na sprzedaż nieruchomości i uwolnienie hipoteki po pełnej spłacie kredytu, kredytobiorca może dopełnić z potencjalnym kupującym formalności notarialne.
Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży cała kwota zapłacona przez kupującego wędruje na konto banku. Jeżeli kwota sprzedaży mieszkania jest wyższa niż dług kredytobiorcy zbywającego nieruchomość, wówczas powstała nadwyżka jest przekazywana na jego rachunek.
Kolejny krok to wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Aby do niego doprowadzić, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca zamieszkania kredytobiorcy.
Co w sytuacji, gdy kwota sprzedaży nie jest w stanie w całości pokryć pozostałego do spłaty salda zadłużenia? Wówczas kredytobiorca ma kilka opcji. Może dopłacić resztę środków z własnej kieszeni, gdy jest taka możliwość lub zdecydować się na przeniesienie hipoteki na inne mieszkanie.
Co ciekawe, kredytobiorca, który sprzeda nieruchomość kupioną za kredyt we frankach, w dalszym ciągu ma prawo pozwać bank i dochodzić swoich roszczeń. Ponieważ jednak w takim przypadku umowa jest już zakończona, nie będzie on walczył w sądzie o jej unieważnienie, a jedynie o odzyskanie wpłaconych bankowi środków. Bardzo podobnie wygląda sytuacja w przypadku tych frankowiczów, którzy pozywają bank, gdy zdążyli wcześniej spłacić całość zadłużenia.
Czy warto sprzedawać mieszkanie z hipoteką frankową?
To, czy sprzedaż mieszkania kupionego za kredyt we frankach jest opłacalne, zależy od wielu czynników – między innymi od tego, jak duża kwota pozostała kredytobiorcy do spłaty, a także od aktualnej wartości nieruchomości. Istotne będą również motywacje samego kredytobiorcy, tzn. powód, dla którego chce on sprzedać swoje mieszkanie.
Gdy przyczyną decyzji jest np. chęć wyprowadzki za granicę, sprzedaż mieszkania w Polsce jest logicznym krokiem. Jednak gdy powodem jest po prostu chęć uwolnienia się od toksycznego kredytu, nawet kosztem zbycia nieruchomości, warto tę decyzję gruntownie przemyśleć i przede wszystkim rozważyć, czy lepszym krokiem nie będzie jednak zatrzymanie mieszkania i pozwanie banku.
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku unieważniającego umowę (co wcale nie jest trudne – obecnie aż 92 na 100 pozwów frankowych kończy się upadkiem umowy w sądzie) kredytobiorca zostanie uwolniony od niesprawiedliwie naliczanych rat kapitałowo-odsetkowych.
Mieszkanie z wykreśloną hipoteką będzie też znacznie łatwiejsze w sprzedaży – i prawdopodobnie osiągnie lepszą cenę transakcyjną.
Pozwanie banku za kredyt w CHF – najlepsze rozwiązanie dla kredytobiorców
Niezależnie od motywów, jakie kierują kredytobiorcą, który chce pozbyć się mieszkania z hipoteką frankową, pozwanie banku to opcja warta rozważenia. Jeśli sprzedaż mieszkania nie jest pilna, najlepiej pozwać bank od razu, a następnie wnieść wniosek o zabezpieczenie roszczeń poprzez wstrzymanie dalszej spłaty kredytu. Jeżeli sąd zaakceptuje wniosek – a są duże szanse, że tak się stanie – wówczas kredytobiorca może zgodnie z prawem przestać spłacać swoje raty kapitałowo-odsetkowe aż do momentu otrzymania prawomocnego wyroku.
Gdy zaś sprzedaż mieszkania jest pilna, lepsze może się okazać zbycie mieszkania za zgodą banku i spłacenie długu, a następnie wystąpienie z roszczeniem o zwrot nienależnie pobranych środków.
Sprawdźmy jednak, jakie profity kredytobiorca może uzyskać, korzystając z pierwszego rozwiązania, czyli dążąc do unieważnienia umowy kredytowej.
Co dzieje się po uznaniu przez sąd umowy kredytu frankowego za nieważną?
- umowę traktuje się tak, jakby nigdy nie została zawarta
- bank zobowiązany jest oddać kredytobiorcy środki, które od niego pobrał w ramach spłaty kredytu. Rozliczenie następuje w walucie spłaty, czyli gdy kredytobiorca spłacał kredyt bezpośrednio w CHF, bank również oddaje środki w CHF
- kredytobiorca jest winien bankowi jedynie kwotę otrzymanego kapitału
- zdarza się, że sąd przyznaje kredytobiorcy zasądzone od banku ustawowe odsetki za opóźnienie. Linia sądów w tej kwestii nie jest jednolita, jednak setki prawomocnych wyroków w sprawach frankowych są dowodem, że tego rodzaju dodatkowa korzyć jest jak najbardziej możliwa do uzyskania
- kredytobiorca odzyskuje swoją zdolność kredytową, może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Rezultatem unieważnienia umowy jest więc doprowadzenie do sytuacji, w której kredytobiorca otrzymał darmowy kredyt – bez żadnych odsetek, prowizji, ubezpieczeń.
Gdy więc frankowicz ma tylko taką możliwość, powinien rozważyć pozwanie banku i dążyć do uznania umowy za nieważną. Jest to dużo korzystniejsze, niż godzenie się na warunki proponowane przez bank, czy to w ramach pozasądowej ugody, czy dalszego realizowania umowy na bieżących, skrajnie niekorzystnych warunkach.
